Нужно ли платить налог с продажи нежилого помещения, если наследство оформлено через три года после смерти, а продажа планируется сразу после получения свидетельства

Обязан ли наследник платить НДФЛ при продаже нежилого помещения, полученного по наследству, если свидетельство получено только вчера

Доходы от продажи недвижимости в принципе освобождаются от НДФЛ при соблюдении условий ст. 217.1 НК РФ:

17 1 ) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217 1 настоящего Кодекса
— п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Ключевое правило: НДФЛ не возникает, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока и более.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для имущества, полученного в порядке наследования, этот минимальный срок сокращён до трёх лет — причём независимо от того, идёт речь о жилом или нежилом объекте (ограничение по видам объектов в подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ отсутствует):

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Значит, для вашего нежилого помещения действует трёхлетний, а не пятилетний срок владения. Пятилетний срок — остаточная норма для случаев, не подпавших под п. 3:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Далее решается главный вопрос: с какой даты считается срок владения. Датой отсчёта не может быть ни вчерашняя регистрация права, ни выдача свидетельства, поскольку право на унаследованное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства.

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Днём открытия наследства является момент смерти гражданина, то есть день смерти вашей мамы:

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда.
   — п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Подтверждает этот подход и судебная практика: принятие наследства оформляется заявлением нотариусу, а получение свидетельства — лишь правоподтверждающий этап, не влияющий на момент перехода права.

1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3.
   — подп. 1 п. 1 ст. 1153 ГК РФ

В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Таким образом, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику с момента открытия наследства. 86 Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент принятия оспариваемого решения) одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является свидетельство о праве на наследство.
— п. 36 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2017, утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017

Сопоставление норм даёт однозначный ответ: срок владения помещением исчисляется с даты смерти мамы, а не с даты выдачи свидетельства или регистрации права. Поскольку прошло более трёх лет, минимальный предельный срок (3 года) истёк задолго до предполагаемой продажи. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом (продать помещение):

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Таким образом, доход от продажи нежилого помещения освобождается от налогообложения, несмотря на то, что свидетельство получено вчера. Правило о минимальном доходе (70% кадастровой стоимости, п. 2 ст. 214.10 НК РФ) неприменимо, так как оно служит лишь для определения налоговой базы, а при освобождении базы не возникает.

Вывод: НДФЛ с продажи нежилого помещения вы не платите — трёхлетний минимальный срок владения истёк, причём он исчисляется со дня смерти наследодателя, а не со дня получения свидетельства о праве на наследство.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если налог не возникает

Обязанность декларировать доход от продажи имущества привязана к случаям, когда такой доход подлежит налогообложению; освобождённые доходы (по п. 17.1 ст. 217 НК РФ) из неё прямо исключены:

17 1 ) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217 1 настоящего Кодекса
— п. 17.1 ст. 217 НК РФ

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Обязанность представить декларацию по п. 1 ст. 229 НК РФ лежит только на лицах, указанных в ст. 227, 227.1 и п. 1 ст. 228 НК РФ, — а вы к ним по этой сделке не относитесь, поскольку доход полностью освобождён:

1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ;
   — п. 1 ст. 229 НК РФ (обязанность декларирования)

Если бы декларация была нужна, срок её подачи — не позднее 30 апреля следующего года, а срок уплаты налога — не позднее 15 июля:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Поскольку в вашем случае доход полностью освобождён от налогообложения (срок владения более трёх лет), обязанности представлять декларацию 3-НДФЛ по этой сделке не возникает; подать её вы можете по своему усмотрению:

1. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации. Уплата налога, доначисленного по налоговым декларациям, порядок представления которых определен настоящим пунктом, производится не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи такой декларации.
   — п. 2 ст. 229 НК РФ

Право на освобождение подтверждается документами, поэтому сохраните свидетельство о смерти матери (дату открытия наследства), свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН: они обоснуют начало течения срока владения и отсутствие налога, если инспекция направит запрос.

Вывод: подавать декларацию 3-НДФЛ по продаже этого помещения не требуется — обязанность декларировать возникает только при облагаемых доходах (п. 1 ст. 229 НК РФ); сроки 30 апреля и 15 июля к этой сделке неприменимы.

Налог на имущество физических лиц: платить придётся, но не с даты свидетельства

Освобождение от НДФЛ не отменяет налог на имущество физических лиц: нежилое помещение прямо отнесено к объектам обложения:

1. иные здание, строение, сооружение, помещение. 2. В целях настоящей главы дома (в том числе многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома) и жилые строения относятся к жилым домам. (В редакции федеральных законов от 30.11.2016 № 401-ФЗ, от 29.09.2019 № 321-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
   — подп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ

Для унаследованного имущества налог считается с даты открытия наследства, а не с даты регистрации права или выдачи свидетельства:

1. В отношении имущества, перешедшего по наследству физическому лицу, налог исчисляется со дня открытия наследства. 8. Сумма налога за первые три налоговых периода с начала применения порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения исчисляется с учетом положений пункта 9 настоящей статьи по следующей формуле: (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) Н = (Н1 - Н2) х К + Н2, где Н - сумма налога, подлежащая уплате. В случае прекращения у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на указанный объект налогообложения, возникновения (прекращения) права на налоговую льготу, изменения доли в праве общей собственности на объект налогообложения исчисление суммы налога (Н) производится с учетом положений пунктов 4 - 6 настоящей статьи; Н1 - сумма налога, исчисленная в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, исходя из налоговой базы, определенной в соответствии со статьей 403 настоящего Кодекса, без учета положений пунктов 4 - 6 настоящей статьи; Н2 - сумма налога, исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения (без учета положений пунктов 4 - 6 настоящей статьи) за последний налоговый период, в котором в отношении такого объекта налогообложения применялся порядок определения налоговой базы исходя из его инвентаризационной стоимости;
   — п. 7 ст. 408 НК РФ

Значит, за период с даты смерти мамы и до продажи помещения по нему исчисляется налог на имущество физических лиц — сумму рассчитает налоговый орган и направит уведомление; при продаже и регистрации перехода права обязанность по налогу у вас прекращается. Если налоговая база определяется по кадастровой стоимости, к первым налоговым периодам могут применяться понижающие коэффициенты по п. 8 ст. 408 НК РФ. Проверьте в «Личном кабинете налогоплательщика» начисления за прошлые периоды и при наличии — погасите задолженность до сделки.

Вывод: налог на имущество физических лиц по нежилому помещению за периоды с даты смерти наследодателя до продажи подлежит уплате (его исчислит налоговая), но от НДФЛ при продаже вы освобождены, поскольку срок владения считается со дня смерти мамы.

Ветка: если помещение использовалось в предпринимательской деятельности или продавец — ИП

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости привязано к сроку владения (ст. 217.1 НК РФ), однако закон прямо исключает из него имущество, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, цифровой валюты, на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности
— абз. о неиспользовании в предпринимательской деятельности, п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Для отнесения деятельности к предпринимательской значение имеет систематическая направленность на получение прибыли, а не единичный факт возмездной продажи:

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Следовательно, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет направленность действий лица на получение прибыли. Самого факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период сделок. В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
— п. 45 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2021, утв. Президиумом ВС РФ 30.06.2021

Собственник, не занимающийся предпринимательством, вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: помещение получено по наследству и продаётся как личное имущество — это доход физлица, подпадающий под освобождение по сроку владения, поэтому НДФЛ не возникает. Если же вы зарегистрированы как ИП и помещение стояло в предпринимательском обороте (учитывалось в деятельности, систематически сдавалось в аренду), такое имущество прямо исключено из освобождения, и налог считается по правилам соответствующего режима.

Вывод: налог не возникает, если помещение — личное унаследованное имущество физического лица; если же оно непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности (в том числе при статусе ИП), освобождение по ст. 217.1 НК РФ не применяется и налог исчисляется по правилам применяемого режима налогообложения.