Может ли племянница с психическим расстройством продать свою долю в унаследованной квартире, если документы у брата?

Может ли племянница прямо сейчас продать свою 1/2 долю, если документы на квартиру у брата

Ключевой факт: племянница не признана судом недееспособной — значит, по закону она полностью дееспособна и вправе сама распоряжаться своим имуществом. Наличие психического расстройства само по себе дееспособности не лишает: закон связывает её ограничение именно с судебным решением.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

До вступления в силу такого решения суда никто (ни опекун, ни родственники) не вправе распоряжаться её долей вместо неё, и наоборот — формально она вправе продать долю. Правило «без судебного решения дееспособность не ограничена» — общее; временное ограничение дееспособности только по диагнозу законом не предусмотрено.

При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.
— ч. 1 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ
— ч. 3 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это самый эффективный «защитный» инструмент: сособственник (или его законный представитель либо представитель по нотариально удостоверенной доверенности) может подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации без личного участия. Пока такая запись в ЕГРН не погашена, заявление, поданное кем-либо иным (в том числе по доверенности), возвращается без рассмотрения. Однако если племянница признана недееспособной, её подпись на заявлении и на договоре будет недействительна, и заявление должно подаваться её законным представителем.

Отдельно: хранение документов у брата — не юридическое препятствие для продажи. Права подтверждаются не бумагами, а записью в ЕГРН, и сособственник вправе получить выписку из ЕГРН. Это бытовой, а не правовой барьер.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: по общему правилу племянница сейчас может продать свою 1/2 долю — она дееспособна, а документы у брата не блокируют продажу, поскольку права подтверждаются ЕГРН, а не бумагами. Правовая защита — либо признание её недееспособной в суде (см. блок 2), либо внесение в ЕГРН записи о невозможности регистрации без её личного участия (ч. 1 и 3 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ). Без судебного решения о недееспособности никакой правовой запрет лишь по медицинскому диагнозу продать её долю не действует.

Как защитить племянницу: признание её недееспособной и последствия

Судя по описанному состоянию (бредовые идеи слежки, агрессия, повторные обострения), есть основание ставить вопрос о признании её недееспособной. Это ключевой юридический шаг: после решения суда она утрачивает право сама совершать сделки по отчуждению — их за неё совершает опекун, а значит «обмануть» её с продажей доли станет юридически невозможно.

От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 29 ГК РФ

Проект Федерального закона № 989846-7, которым предлагалось ввести в ГК РФ «внесудебное» ограничение дееспособности, в силу не вступил, поэтому на сегодня действует только судебный порядок; «пока суд не признал — уже нельзя» не работает.

Право возбудить дело имеют близкие родственники (родители, дети, братья, сёстры), орган опеки и попечительства и медицинская организация. Племянник/племянница прямо в этом перечне не поименованы, но можно действовать через ПНД (медорганизацию, где она лечилась) и орган опеки и попечительства.

Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами.
— ч. 2 ст. 281 ГПК РФ

Заявление подаётся в суд по месту её жительства (либо по адресу психиатрического стационара, если она госпитализирована), а судья назначает судебно-психиатрическую экспертизу; при явном уклонении возможно принудительное направление.

Заявление об ограничении гражданина в дееспособности, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами подается в суд по месту жительства данного гражданина
— ч. 4 ст. 281 ГПК РФ

Судья в порядке подготовки к судебному разбирательству дела о признании гражданина недееспособным при наличии достаточных данных о психическом расстройстве гражданина назначает для определения его психического состояния судебно-психиатрическую экспертизу. При явном уклонении гражданина, в отношении которого возбуждено дело, от прохождения экспертизы суд в судебном заседании с участием прокурора и психиатра может вынести определение о принудительном направлении гражданина на судебно-психиатрическую экспертизу.
— ст. 283 ГПК РФ

Решение суда о признании недееспособным — основание для назначения опекуна органом опеки и попечительства. Заявитель освобождён от судебных издержек, но за недобросовестное (заведомо необоснованное) обращение на него могут быть возложены все издержки.

Заявитель освобождается от уплаты издержек, связанных с рассмотрением заявления об ограничении гражданина в дееспособности, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами. Суд, установив, что лицо, подавшее заявление, действовало недобросовестно в целях заведомо необоснованного ограничения или лишения дееспособности гражданина, взыскивает с такого лица все издержки, связанные с рассмотрением дела.
— ч. 2 ст. 284 ГПК РФ

Решение суда, которым гражданин признан недееспособным, является основанием для назначения ему опекуна органом опеки и попечительства.
— ч. 2 ст. 285 ГПК РФ

Вывод: чтобы оградить племянницу от продажи доли, нужно инициировать судебное дело о признании её недееспособным. Заявителем могут выступить близкие родственники (в законе прямо названы родители, дети, братья, сёстры; свой статус нужно уточнить), орган опеки и попечительства или медорганизация — надёжнее действовать совместно с ПНД и опекой. Аналогичный механизм по ст. 30 ГК РФ применяется при психическом расстройстве, когда лицо понимает значение своих действий лишь с помощью других (ограничение дееспособности с назначением попечителя). После решения суда она лишается права сама распоряжаться имуществом.

Что, если сделка будет совершена до признания: оспаривание продажи доли

Если племянница продаст (или подарит) долю до судебного решения, а впоследствии суд признает её недедееспособной — сделка может быть признана недействительной. По ст. 177 ГК РФ для этого нужно доказать, что в момент её совершения гражданин не был способен понимать значение своих действий.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
— п. 2 ст. 177 ГК РФ

Если сделка признана недействительной, применяются последствия двусторонней реституции: каждая сторона возвращает полученное, а при невозможности — возмещает стоимость. То есть покупатель вернёт долю, а племянница — полученные деньги.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Сделка, совершённая уже после признания недееспособной, ничтожна: её недействительность не требует отдельного судебного решения, а недобросовестный покупатель сверх возврата возмещает реальный ущерб.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

Отдельно при обмане и злоупотреблении доверием сделка оспорима, а убытки возмещаются другой стороной.

Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 179 ГК РФ

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ст. 159 УК РФ, п. 1

Вывод: если сделка по продаже доли состоялась до судебного решения, её можно оспорить по ст. 177 ГК РФ (по иску опекуна после признания недедееспособной) и по ст. 179 ГК РФ (при обмане — по иску потерпевшей или её законного представителя); сделка после признания недееспособной ничтожна по ст. 171 ГК РФ. Критично доказать состояние племянницы в момент сделки, поэтому важны медицинские документы и судебно-психиатрическая экспертиза. Обман при отчуждении доли дополнительно квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Преимущественное право брата и возможность «выкупить» долю внутри семьи

Даже если племянница решит продать свою 1/2 долю «на сторону», её брат как сособственник имеет преимущественное право покупки. Это даёт семье законный рычаг: брат может перехватить продажу и не допустить, чтобы доля ушла посторонним лицам.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец обязан письменно известить сособственника о цене и условиях продажи; если тот не купит долю в течение месяца (для недвижимости), продавец вправе продать её любому лицу.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца […], продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Если доля продана с нарушением преимущественного права, сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Помимо этого, сторонам доступен законный способ «перевести» долю в деньги внутри семьи: участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли; при её незначительности и отсутствии существенного интереса в использовании общего имущества суд может обязать выплатить компенсацию.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. […]
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

Вывод: у семьи есть два законных механизма удержать долю: (1) преимущественное право покупки брата (ст. 250 ГК РФ) — если посторонний покупатель появится, у брата есть месяц на решение о покупке и три месяца на судебный перевод прав при нарушении; (2) раздел/выдел с денежной компенсацией (ст. 252 ГК РФ). Пока племянница не ограничена в дееспособности, она может отказаться от продажи брату и продать другим.

Уголовно-правовые риски: обман и мошенничество с долей

Главное опасение — что племянницу «свяжут с кем-то» и обманут. Такие действия подпадают под состав мошенничества: «приобретение права на чужое имущество» путём обмана или злоупотребления доверием — это законченное преступление, момент окончания — возникновение у виновного юридически закреплённой возможности распорядиться чужим имуществом.

Обратить внимание судов на то, что способами хищения чужого имущества или приобретения права на чужое имущество при мошенничестве, ответственность за которое наступает в соответствии со статьями 1581, 159, 1591, 1592, 1593, 1595 УК РФ, являются обман или злоупотребление доверием, под воздействием которых владелец имущества или иное лицо передают имущество или право на него другому лицу либо не препятствуют изъятию этого имущества или приобретению права на него другим лицом
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48

О наличии такого умысла могут свидетельствовать, в частности, заведомое отсутствие у лица реальной возможности исполнить обязательство в соответствии с условиями договора, использование лицом при заключении договора поддельных документов, в том числе документов, удостоверяющих личность, уставных документов, гарантийных писем, справок, сокрытие лицом информации о наличии задолженностей и залогов имущества, распоряжение полученным имуществом в личных целях вопреки условиям договора и другие.
— п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48

Это означает: если племянница по заниженной цене продаст долю лицу, которое заранее знало о её состоянии или действовало в сговоре, — это уже не гражданский спор, а основание для обращения в полицию. Родственники, знающие о её болезни, вправе подать заявление о мошенничестве; потерпевшей признаётся сама племянница (или её опекун после признания недееспособной).

Вывод: обман племянницы при продаже доли квалифицируется по ст. 159 УК РФ (при сговоре или значительном ущербе — ч. 2), что даёт дополнительный механизм защиты: заявление в полицию в сочетании с гражданским иском об оспаривании сделки и возмещении убытков. Важно заранее собрать доказательства состояния её здоровья и недобросовестности покупателя (низкая цена, осведомлённость о её болезни, сговор).

Доказательства состояния племянницы, альтернативные меры защиты и исполнение решения

Для судебного дела о недееспособности заявление должно содержать обстоятельства психического расстройства и неспособности понимать значение своих действий, а состояние подтверждается судебно-психиатрической экспертизой (ст. 282, 283 ГПК РФ — цитаты в блоке 2). Для будущего оспаривания сделки важны медицинские документы ПНД, выписки, свидетельские показания и заключение экспертизы; они фиксируют состояние именно в юридически значимый момент.

Пока судебного решения нет, работают «мягкие» защитные меры: запись в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника (ч. 1, 3 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ — блок 1), а также выкуп доли братом по преимущественному праву или раздел/компенсация по ст. 250, 252 ГК РФ (блок 4). Эти меры не лишают её дееспособности, но сужают возможность «тихой» продажи доли посторонним лицам.

После вступления решения суда в силу сведения о признании правообладателя недееспособным отражаются в ЕГРН, а Росреестр получает сведения о лице, признанном недееспособным, что делает последующие сделки без участия опекуна заведомо невозможными.

Вывод: до суда используйте запись в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия и преимущественное право брата; для суда — соберите медицинские документы ПНД и инициируйте судебно-психиатрическую экспертизу; после решения опека и сведения в ЕГРН окончательно блокируют самостоятельное распоряжение долей. Все процессуальные шаги — в суд по месту жительства племянницы (ст. 281 ГПК РФ), сделочные споры — по месту нахождения недвижимости (иск о правах на недвижимость).

Доказательная база: какие доказательства собрать для суда и оспаривания сделки

Для дела о недееспособности состояние психики подтверждается прежде всего судебно-психиатрической экспертизой (ст. 283 ГПК РФ — блок 2), а к заявлению прикладываются документы, свидетельствующие о психическом расстройстве (ч. 2 ст. 282 ГПК РФ — блок 2). Перечень допустимых средств доказывания в гражданском процессе открытый:

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Доказывание состояния племянницы в момент совершения сделки (для ст. 177 ГК РФ) и недобросовестности покупателя (для ст. 179 ГК РФ) лежит на заинтересованной стороне:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Психическое состояние в момент сделки — обстоятельство, которое подтверждается именно медицинскими документами и заключением экспертизы. Свидетельские показания соседей, родственников о её поведении, агрессии, бреде допустимы, но решающее значение для суда имеет заключение судебно-психиатрической экспертизы; по общему правилу о допустимости, обстоятельство, требующее специального познания, подтверждается заключением эксперта, а не показаниями свидетелей.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
— ст. 60 ГПК РФ

Медицинские документы (карта ПНД, эпикризы, справки о госпитализации, заключения врачей) — письменные доказательства, представляемые в подлиннике или заверенной копии:

Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 2. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
— ч. 1 ст. 71 ГПК РФ

Вывод: собирайте медицинские документы ПНД (карта, эпикризы, справки о госпитализациях), фиксируйте даты обострений, сохраняйте сведения о её бредовых высказываниях и агрессии (в том числе через свидетелей — родных, соседей), параллельно добивайтесь назначения судебно-психиатрической экспертизы. Решающее доказательство — заключение эксперта о неспособности понимать значение своих действий. Все доводы о состоянии в момент сделки должна доказать сторона, оспаривающая сделку.