Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственные дела и споры

Можно ли продать дом без земли, если земля под домом не оформлена в наследство и осталась на умершую мать, а покупатели согласны купить только дом

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства за дополнительным свидетельством на землю.
  2. 2
    Получите дополнительное свидетельство о праве на наследство на земельный участок.
  3. 3
    Зарегистрируйте право собственности на землю в Росреестре через МФЦ.
  4. 4
    После регистрации земли заключите с покупателями единый договор купли-продажи дома и участка.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  5. 5
    Зарегистрируйте переход права на дом и землю в Росреестре одной сделкой.
  6. 6
    Откажите покупателям в схеме «сначала дом, потом земля» — регистрация не пройдёт.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о праве на наследство на дом — уже выдано вам.
  • Если документы матери на землю сохранились или восстанавливаемы: Правоустанавливающие документы матери на землю: свидетельство о праве собственности, акт о приватизации.
  • Выписка из ЕГРН на дом и на земельный участок.
  • Кадастровый паспорт (выписка) на земельный участок.
  • Документы, подтверждающие родство с матерью и её последнее место жительства.

  • Срочно: первые шаги

    • Возьмите у покупателей письменное подтверждение готовности ждать оформления земли.
    • Не передавайте покупателям ключи и дом до единой сделки «дом + участок».

  • Сроки и риски

    • Сделку «дом без земли» Росреестр не зарегистрирует: нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ.
    • Срок получения дополнительного свидетельства на землю не ограничен — 6 месяцев уже истекли.
    • До регистрации права на землю в ЕГРН продажа дома невозможна.
    • Если дом перейдёт покупателям без земли — у них лишь право пользования участком (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
    • Цена дома по п. 2 ст. 555 ГК РФ включает цену участка — риск спора о доплате.
    • Использование участка без оформленных прав — риск штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ от 5 000 руб.

  • Чего не делать

    • Не продавайте дом отдельно от земли — закон требует единой сделки.
    • Не заключайте договор купли-продажи дома без участка — регистрация не пройдёт.
    • Не соглашайтесь на схему «сначала дом, потом земля отдельно».
    • Не считайте, что земля осталась за матерью — вы уже её собственник.
    • Не откладывайте оформление земли — без него сделку не зарегистрируют.
    • Не используйте участок без оформленных прав — риск штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Если покупатели настаивают на раздельной продаже, их интересы защищает юрист — вам нужен свой.
    • При отказе Росреестра в регистрации обжалование без адвоката малоэффективно.
    • Если мать приватизировала землю, но документы утеряны — адвокат поможет восстановить архивные данные.
    • Если возник спор с покупателями о цене дома и земли: При споре с покупателями о цене дома и земли (п. 2 ст. 555 ГК РФ) без адвоката не обойтись.
    • Если объявятся другие наследники, претендующие на землю, — только адвокат по наследственным делам.

  • Альтернативные пути

    • Оформите землю на себя через дополнительное свидетельство о праве на наследство у нотариуса.
    • Зарегистрируйте право собственности на участок в ЕГРН до сделки с покупателями.
    • Продайте дом и участок одной сделкой — это единственный законный вариант.
    • Предложите покупателям оформить предварительный договор с задатком на дом и землю.
    • Объясните покупателям: отдельная продажа дома не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиентка — наследница по закону, принявшая наследство после смерти матери в прошлом году. На жилой дом (1978 года постройки, около 60 кв. м, стоит на кадастровом учёте) получено свидетельство о праве на наследство, право зарегистрировано в ЕГРН. Земельный участок площадью 15 соток под домом был приватизирован матерью при жизни, однако свидетельство о праве на наследство на него не выдавалось, и в ЕГРН собственником до сих пор значится умершая мать. Юридически это означает: клиентка уже является собственницей земельного участка со дня смерти матери в силу универсального принятия наследства (п. 2 ст. 1152 ГК РФ), а отсутствие записи в ЕГРН — это не отсутствие права, а лишь незавершённое оформление. Покупатели согласны приобрести сначала только дом, а землю переоформить позднее отдельной сделкой.

Затронутые правоотношения:

  • Наследственное правоотношение между клиенткой и наследственной массой матери. Принятие части наследства (дома) означает принятие всего наследства, включая земельный участок. Это исключает юридическую конструкцию «земля осталась за матерью» и делает клиентку собственником обоих объектов с даты открытия наследства.

  • Вещное правоотношение на дом и земельный участок как единый имущественный комплекс. Дом и участок принадлежат одному лицу — клиентке. В силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём строения отчуждение дома отдельно от земли прямо запрещено (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

  • Обязательственное правоотношение будущей купли-продажи между клиенткой и покупателями. Предполагаемый договор купли-продажи дома без земли будет ничтожен как противоречащий закону, а регистрирующий орган обязан отказать в регистрации перехода права. Это делает предложенную покупателями схему юридически нереализуемой.

  • Регистрационное правоотношение с Росреестром. Поскольку земельный участок стоит на кадастровом учёте и права на него зарегистрированы за матерью, регистратор при поступлении документов на переход права на дом увидит связку «дом + участок» и не зарегистрирует сделку, нарушающую п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

  • Административно-правовое отношение по поводу использования земли. До оформления права на землю за клиенткой фактическое использование участка без надлежаще оформленных прав создаёт риск квалификации как самовольного занятия земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ).

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Клиентка приняла наследство после матери — получено свидетельство о праве на наследство на дом. Это означает принятие всего наследства, включая земельный участок (п. 2 ст. 1152 ГК РФ, п. 35 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9).

  2. Земельный участок был приватизирован матерью при жизни — он входил в состав наследства (ст. 1112 ГК РФ), и право собственности на него перешло к клиентке со дня смерти матери независимо от регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9).

  3. Дом и земельный участок принадлежат одному лицу — клиентке. Это исключает отчуждение дома без земли: п. 4 ст. 35 ЗК РФ прямо запрещает отчуждение здания без земельного участка, если оба объекта принадлежат одному собственнику, а перечисленные в норме исключения к ситуации не относятся.

  4. Земельный участок стоит на кадастровом учёте, права матери зарегистрированы в ЕГРН. Регистратор и нотариус объективно увидят, что дом расположен на участке, принадлежащем тому же лицу, и откажут в регистрации сделки, противоречащей закону.

  5. Свидетельство о праве на наследство на землю не выдано, но срок для его получения не пропущен. По истечении шести месяцев со дня открытия наследства свидетельство выдаётся в любое время (п. 1 ст. 1163 ГК РФ), а для вновь выявленного имущества выдаётся дополнительное свидетельство (п. 2 ст. 1162 ГК РФ).

  6. Покупатели предлагают разорвать единый объект во времени: сначала дом, потом земля. Такая схема не пройдёт регистрацию, а если бы переход дома состоялся, покупатель оказался бы собственником строения на чужом участке с правом лишь пользования землёй (п. 3 ст. 552 ГК РФ), что создаёт конфликт интересов и споры о цене (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Вывод: продать дом без земли нельзя. Единственный законный путь — сначала получить дополнительное свидетельство о праве на наследство на земельный участок, зарегистрировать право собственности на него за клиенткой в ЕГРН, после чего продать дом и земельный участок покупателям одной сделкой.

Принадлежит ли клиентке земельный участок, хотя в наследство она на него «не вступала»

Ключевой факт — принятие наследства в РФ универсально: получив свидетельство на дом, наследник принял всё наследство, включая землю.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Это же правило прямо разъяснено Пленумом ВС.

  1. Принятие наследником по закону какого-либо незавещанного имущества из состава наследства или его части (квартиры, автомобиля, акций, предметов домашнего обихода и т.д.), а наследником по завещанию – какого- либо завещанного ему имущества (или его части) означает принятие всего причитающегося наследнику по соответствующему основанию наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, включая и то, которое будет обнаружено после принятия наследства.
    — п. 35 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

При этом право собственности на наследственное имущество (включая землю, принадлежавшую матери на день её смерти) возникло у клиентки со дня смерти матери, а не с момента оформления бумаг.

  1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
    — п. 4 ст. 1152 ГК РФ
  1. Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
    — п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Земля приватизирована матерью при жизни, значит входила в состав наследства (принадлежавшая наследодателю на день открытия наследства вещь).

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ

Вывод по вопросу: клиентка уже является собственницей земельного участка со дня смерти матери, даже если запись в ЕГРН до сих пор числится за умершей, а свидетельство на землю не получено. «Не вступала в наследство на землю» как юридическая фикция в этом случае невозможна: принятие доли наследства (дом) автоматически означает принятие всего наследства. Осталось лишь оформить право документально (см. следующий блок).

Можно ли продать дом отдельно от земли (принцип единства судьбы)

Поскольку дом и участок принадлежат одному лицу (клиентке — со дня смерти матери), действует прямой запрет отчуждать дом без земли.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Ни одно из перечисленных в п. 4 ст. 35 ЗК РФ исключений (часть здания, не выделяемая в натуре; участок, изъятый из оборота; сооружение на сервитуте; объект культурного наследия) к ситуации клиентки не относится. Аналогичное правило — в ГК РФ.

  1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
    — п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ

Сделка по отчуждению здания без принадлежащего тому же собственнику участка противоречит закону. Именно поэтому нотариус и Росреестр обязаны «увидеть» связку: участок зарегистрирован в ЕГРН (приватизирован ещё при матери, стоит на кадастре), а дом на нём стоит, и оба объекта — собственность одного лица.

Отдельно существенно: продать участок без дома тоже нельзя (симметричный запрет в той же норме). Поэтому сценарий «сначала дом покупателям, потом землю им же» реализуем только как одна сделка по правилу единства судьбы; «промежуточный» период с разорванной собственностью законной цели не достигает и регистрацию не пройдёт.

Вывод по вопросу: продать дом без земли, пока участок принадлежит тому же лицу (клиентке), нельзя — такой договор противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 1–2 ст. 552 ГК РФ. Нотариус и Росреестр вправе и обязаны отказать, увидев в ЕГРН, что дом и участок — собственность одного лица. Рабочая схема у клиентки на самом деле проще: сначала оформить землю на себя (см. следующий блок), затем продать дом и участок вместе, а не «сначала дом, потом земля отдельно».

Как дооформить землю (процедура, сроки) и что с формой сделки

Право на участок у клиентки уже есть в силу закона; нужен лишь документ и запись в ЕГРН. Для этого выдаётся дополнительное свидетельство о праве на наследство на вновь выявленное имущество.

  1. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
    — п. 2 ст. 1162 ГК РФ

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника.
— п. 1 ст. 1162 ГК РФ

Срок для получения свидетельства по истечении шести месяцев со дня смерти не ограничен.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника.
— п. 1 ст. 1163 ГК РФ

Затем право регистрируется в ЕГРН. Право матери на участок (возникшее до вступления в силу закона о регистрации прав) юридически действительно и без записи, но при переходе права регистрация обязательна.

  1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
    — ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

По форме сделки: договор купли-продажи целого жилого дома (не доли) между гражданами нотариальному удостоверению не подлежит — нотариальная форма обязательна только для «долей» в общей собственности и для отдельных сделок (дарение недвижимости и др.), а этот случай не тот.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Однако для продажи «дом + земля» в простой письменной форме регистратору потребуется, чтобы право на землю было сначала зарегистрировано за продавцом (дополнительное свидетельство → регистрация права в ЕГРН), после чего переход регистрируется по договору.

Вывод по вопросу: оформить землю на клиентку можно быстро: подать нотариусу (по месту открытия наследства) заявление о выдаче дополнительного свидетельства на участок, приложив документы о приватизации земли матерью, затем зарегистрировать право в Росреестре. Срок получения свидетельства не пропущен — по истечении шести месяцев он не ограничен. Только после регистрации права на землю за клиенткой продажа «дом + участок» пройдёт регистрацию.

Риски для покупателя и продавца, налоговые и административные последствия

Риски сценария «дом у покупателя, земля на клиентке/матери». Если бы переход дома состоялся без земли, покупатель оказался бы собственником строения на чужом участке: он получил бы лишь право использования части участка на прежних условиях, а право собственности на землю — не получил, что порождает конфликт интересов и претензии.

  1. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
    — п. 3 ст. 552 ГК РФ

Для покупателя сохраняется и цена: по общему правилу цена дома включает цену соответствующей части земли, поэтому «потом переоформим землю отдельно» создаёт риск спора, что уже уплаченное покрывало и землю.

  1. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
    — п. 2 ст. 555 ГК РФ

Административная ответственность. Пока земля числится за умершей, а фактически используется наследницей или (в будущем) покупателями без оформленных прав, есть риск квалификации как самовольное занятие.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа […] на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей.
— ст. 7.1 КоАП РФ

Налоги. Специфика наследственного имущества: при продаже недвижимости, полученной в наследство, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ исчисляется с даты открытия наследства, а не с даты регистрации. Продажа недвижимости, находившейся в собственности более установленного минимального срока, НДФЛ не облагается (ст. 217.1 НК РФ); при этом если мать владела домом и землёй длительно, срок владения наследника по сути продолжает её владение. Детальный расчёт налоговой базы здесь не является предметом основного вопроса, но продажа «дом + участок» одной сделкой для налоговых целей проще и понятнее, чем дробление.

Вывод по вопросу: юридически «дом отдельно, земля потом» не только не проходит регистрацию, но и создаёт для покупателя неполноту прав (пользование вместо собственности на землю), спор о цене (ст. 555 ГК РФ) и риск административной ответственности за использование участка без оформленных прав (ст. 7.1 КоАП РФ). Для продавца — риск, что доход от продажи дома будет оценён как часть единой сделки с землёй. Единственно корректная схема: сначала дооформить землю на себя, затем продать дом и участок вместе.

Итоговое сквозное заключение. Подсудность и органы во всех случаях одинаковы: наследственное дело ведёт нотариус по месту открытия наследства; регистрацию прав ведёт Росреестр (регистратор); при споре о правах на недвижимость — районный суд по месту нахождения имущества (исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ). Сроков, которые клиентка могла пропустить, для получения дополнительного свидетельства нет.

Продать дом отдельно от земли нельзя: дом и участок принадлежат одному лицу — вам, поэтому закон требует отчуждать их только вместе. Сначала нужно дооформить землю на себя через нотариуса, а затем продать дом и участок одной сделкой.

Земельный участок юридически уже принадлежит вам со дня смерти матери, даже если в ЕГРН он до сих пор числится за ней. Согласно п. 2 ст. 1152 ГК РФ принятие части наследства означает принятие всего наследства, а п. 4 ст. 1152 ГК РФ и п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9 прямо устанавливают: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. Земля была приватизирована матерью при жизни, значит входила в состав наследства (ст. 1112 ГК РФ). То, что вы «не вступали в наследство на землю», юридического значения не имеет — вы уже собственник, осталось лишь оформить документы.

Продать дом без земли не позволит ни нотариус, ни Росреестр. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ прямо запрещает отчуждение здания без земельного участка, если оба объекта принадлежат одному лицу, а ни одно из перечисленных в этой норме исключений к вашей ситуации не относится. Аналогичное правило закреплено в п. 1–2 ст. 552 ГК РФ: при продаже здания покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью. Сделка по отчуждению дома без участка противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ, что является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права.

Схема «сначала дом покупателям, потом землю им же отдельно» не только не пройдёт регистрацию, но и создаст риски для обеих сторон. Если бы дом каким-то образом перешёл покупателям без земли, они получили бы лишь право пользования участком на прежних условиях, а не право собственности на него (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Кроме того, по п. 2 ст. 555 ГК РФ цена здания по общему правилу включает цену соответствующей части земельного участка — это создаёт риск спора о том, что уже уплаченная сумма покрывала и землю. Риск административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ (штраф от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5 000 рублей) актуален прежде всего для покупателей или иных лиц, использующих участок без оформленных прав; для наследника, принявшего наследство, право уже возникло в силу закона.

Для оформления земли на себя нужно получить у нотариуса дополнительное свидетельство о праве на наследство. Согласно п. 2 ст. 1162 ГК РФ, если после выдачи свидетельства выявлено наследственное имущество, на которое свидетельство не выдавалось, выдаётся дополнительное свидетельство. Срок для этого не пропущен: п. 1 ст. 1163 ГК РФ устанавливает, что свидетельство выдаётся в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, без ограничения срока. После получения свидетельства право на землю регистрируется в ЕГРН — это обязательный этап перед продажей (ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ).

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи целого дома с участком не требуется. Согласно ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ обязательная нотариальная форма установлена только для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, а вы продаёте целый объект. Договор купли-продажи дома и участка можно заключить в простой письменной форме, после чего переход права регистрируется в Росреестре.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства (по последнему месту жительства матери) с заявлением о выдаче дополнительного свидетельства о праве на наследство на земельный участок. Приложите документы, подтверждающие приватизацию земли матерью (свидетельство о праве собственности на землю, выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт участка), а также ваше ранее выданное свидетельство о праве на наследство на дом.

  2. Получите дополнительное свидетельство о праве на наследство на земельный участок. Срок выдачи не ограничен — по истечении шести месяцев со дня смерти матери свидетельство выдаётся в любое время (п. 1 ст. 1163 ГК РФ).

  3. Зарегистрируйте право собственности на земельный участок в Росреестре. Подайте заявление о государственной регистрации права через МФЦ или напрямую в Росреестр, приложив дополнительное свидетельство о праве на наследство и документы на участок. Регистрация права на землю обязательна перед её отчуждением (ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ).

  4. Заключите с покупателями единый договор купли-продажи дома и земельного участка. В договоре укажите оба объекта недвижимости с данными, позволяющими их определённо установить, и согласованную цену за оба объекта (п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ). Нотариальное удостоверение не требуется — достаточно простой письменной формы.

  5. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности на дом и участок к покупателям через МФЦ или Росреестр.

  6. Если нотариус или Росреестр откажут в оформлении дополнительного свидетельства или регистрации права на землю, вы вправе обратиться в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 30 ГПК РФ) с иском о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.