Как рассчитать налог при продаже долей в квартире сестрам, если покупатель — совладелец, а оплата материнским капиталом с доплатой?

Возникает ли у сестёр обязанность платить НДФЛ (срок владения унаследованной долей)

Ключевой вопрос — сколько времени доли находятся в собственности у сестёр. Для унаследованного имущества действует льготный трёхлетний минимальный срок владения, а не общий пятилетний:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. 3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Здесь прямо названы оба нужных условия: и «получено в порядке наследования», и срок «три года». Поскольку в вашей ситуации с момента вступления в наследство прошло менее трёх лет, минимальный предельный срок ещё не истёк — следовательно, ст. 217.1 НК РФ не освобождает сестёр от налога.

Дальше важно правильно определить момент, с которого считается этот срок. Он отсчитывается не от даты выдачи свидетельства и не от даты регистрации права, а от даты смерти наследодателя:

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: если свидетельства получены «недавно», но смерть наследодателя наступила более трёх лет назад, сёстры уже освобождены от налога (момент смерти = начало владения). Если со дня смерти прошло меньше трёх лет — обязанность по НДФЛ возникает. Именно дата смерти, а не дата свидетельства, — решающий факт.

Поскольку сестры получили доход от продажи имущества, принадлежавшего им на праве собственности, они входят в категорию лиц, самостоятельно исчисляющих налог, если доход не освобождён:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод: сёстры обязаны уплатить НДФЛ и подать декларацию, только если с даты смерти наследодателя (времени открытия наследства) до даты продажи прошло менее трёх лет. Считать срок нужно строго от дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а не от даты свидетельства или регистрации; если этот срок 3 года и более — налога нет ни у них, ни у вас.

От какой стоимости считать налог — от рыночной или кадастровой

Доход от продажи доли определяется исходя из цены сделки (той цены, что указана в договоре и зарегистрирована в Росреестре). Но если указанная в договоре цена окажется ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, налог считается от кадастровой стоимости — это правило-«предохранитель» против занижения:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для вашей ситуации: если стороны укажут в договоре, например, стоимость 1/3 доли в 1 333 000 руб. (то есть исходя из 4 млн за всю квартиру), налог будет считаться от цены сделки — при условии, что она не ниже кадастровой стоимости (по сведениям ЕГРН на 1 января года продажи), умноженной на 0,7. Если цена сделки окажется ниже этой «минимальной планки», налоговая база приравнивается к кадастровой стоимости × 0,7.

При этом при продаже именно доли доход каждого продавца считается пропорционально его доле:

физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный; 12) организации в случае, если физическое лицо, имеющее в одной из таких организаций долю прямого и (или) косвенного участия более 25 процентов и (или) полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации, и физическое лицо, имеющее в другой из таких организаций указанную долю участия и (или) указанные полномочия, признаются взаимозависимыми лицами в соответствии с подпунктом 11 настоящего пункта. В целях настоящего подпункта наличие полномочий по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации определяется для физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 27.11.2023 № 539-ФЗ) 13) лицо и организация, которые в соответствии со статьей 25 13 настоящего Кодекса признаются в целях настоящего Кодекса соответственно контролирующим лицом и контролируемой иностранной компанией;
— подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

Вывод: для налога берётся цена сделки (рыночная, указанная в договоре), но не ниже кадастровой стоимости доли, умноженной на коэффициент 0,7. Ориентироваться только на «примерно 4 миллиона рыночной стоимости» нельзя — нужно запросить выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью квартиры и рассчитать базу как максимум из цены договора и (кадастровая стоимость × 0,7) в пересчёте на долю.

Как уменьшить налог: вычет или расходы и как посчитать сумму

Даже если трёхлетний срок не истёк, сёстры не платят налог со всей суммы — они вправе уменьшить доход на имущественный вычет при продаже жилья или доли в нём:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Лимит вычета — 1 000 000 руб. на весь объект (на квартиру), он распределяется между совладельцами пропорционально их долям. То есть на долю сестры, равную 1/3 квартиры, приходится вычет примерно 333 333 руб. (или пропорционально проданной доле).

Альтернатива — вместо вычета уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этой доли:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Однако при наследовании у сестёр обычно нет расходов на приобретение доли (она получена безвозмездно), поэтому реальнее применять именно вычет.

Налог считается по ставке 13 % (прогрессия начинается с базы свыше 2,4 млн руб.):

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Практический расчёт для продавца доли ценой ~1,33 млн руб.: база = цена сделки − вычет по этой доле (~333 333 руб.) = ~1 000 000 руб.; НДФЛ = 13 % ≈ 130 000 руб. с каждой сестры (при цене долей, близкой к кадастровой). Если кадастровая × 0,7 окажется выше, база берётся от неё (см. блок 2).

Вывод: каждая сестра уменьшает доход либо на вычет (1 000 000 руб. на квартиру, распределяемый по долям), либо на документально подтверждённые расходы; при наследовании реально доступен вычет. Ставка — 13 % (до базы 2,4 млн руб.). Ориентировочно налог с каждой доли (≈1/3 от 4 млн) — около 130 000 руб., но итоговая цифра зависит от кадастровой стоимости и цены в договоре.

Влияет ли продажа именно вам (сестре) на налог и на сделку

Продажа доли сособственнику (вам) сама по себе налог не отменяет: основание для освобождения — истечение минимального срока владения, а не личность покупателя. Но здесь важны два последствия.

Первое — стороны являются взаимозависимыми лицами (сестры прямо названы в перечне):

{c5_1}

Взаимозависимость не создаёт налога и не запрещает сделку, но означает, что цена не может быть произвольно занижена: income-контроль опирается на рыночную (кадастровую) цену. Поэтому договор целесообразно составлять по рыночной цене, а не «символической».

Второе — преимущественное право покупки. Если бы доли продавались постороннему, вы как совладелец имели бы право купить первым. Когда же доли продаются именно вам (сособственнику), преимущественное право других участников не задействуется в классическом «уведомительном» виде:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Проверьте, впрочем, обратную ситуацию: если в вашей квартире есть ещё совладельцы (а их по факту только вы и сёстры), то для вас дополнительных уведомлений не требуется — продавцы продают доли участнику, а не постороннему. Если же кто-то из совладельцев продаёт долю вам, а третье лицо в числе собственников отсутствует, правило о преимущественном праве не срабатывает.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод: продажа долей именно вам налог не отменяет и не уменьшает — размер НДФЛ зависит только от срока владения и цены. Взаимозависимость сторон (сестры) требует указывать в договоре рыночную цену, чтобы не возникло претензий по занижению базы. Поскольку покупатель — совладелец, преимущественное право покупки других лиц здесь не блокирует сделку; риск перевода прав по ст. 250 ГК РФ (требование любого другого участника в течение 3 месяцев) для вас не создаётся, так как других совладельцев нет.

Можно ли оплатить выкуп долей материнским капиталом и как это влияет на налог и вычеты

Средства материнского капитала можно направить на приобретение жилого помещения по любым не противоречащим закону сделкам, в том числе с перечислением их физическому лицу — продавцу доли:

на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Специального запрета на покупку доли в квартире у родственников закон не содержит; более того, правомерность приобретения доли в квартире как улучшения жилищных условий подтверждена судебной практикой (Обзор судебной практики ВС РФ от 22.06.2016). Важно учесть: по общему правилу распоряжение маткапиталом на улучшение жилищных условий без использования кредита возможно не ранее чем по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка:

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки
— абз. 1 ч. 6 ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Если ребёнок младше трёх лет, использовать маткапитал напрямую (без кредита/займа) на выкуп долей нельзя — только через погашение кредита (ипотеки), что допускается в любое время (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ).

Отдельно обратите внимание на последствие для ВАС как покупателя: расходы, покрытые материнским капиталом, не учитываются в имущественном вычете на приобретение жилья:

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Это не влияет на налог сестёр, но уменьшает вашу будущую базу для вычета на покупку.

Вывод: выкуп долей у сестёр за счёт материнского капитала с доплатой допустим — маткапитал можно перечислить продавцам-физлицам (п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Но если ребёнок младше 3 лет, прямое распоряжение без кредита невозможно (ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ), потребуется ипотека/заём. Для налоговый базы сестёр использование маткапитала значения не имеет; для вашего вычета на покупку сумма маткапитала в расходы не включается (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Процедура: кто и когда подаёт декларацию и платит налог, чем грозит просрочка

Если трёхлетний срок не истёк, каждая сестра самостоятельно исчисляет налог и подаёт декларацию по форме 3-НДФЛ:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

То есть декларации подаются до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июля года, следующего за годом продажи. Декларацию сдаёт каждая сестра по месту своего жительства отдельно (по своей доле).

Ответственность за просрочку и за занижение базы:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод: декларации 3-НДФЛ подают сами сёстры (каждая по своей доле) не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплачивают не позднее 15 июля того же года. За непредставление декларации — штраф от 1 000 руб. (5 % от неуплаченного налога за каждый месяц, максимум 30 %), за занижение базы/неуплату — 20 % (при умысле — 40 %) от неуплаченной суммы (ст. 119, 122 НК РФ). Сдавать декларацию обязаны только те, у кого срок владения менее 3 лет и есть неосвобождённый доход.

Альтернативные варианты (в том числе дарение), риски и порядок исполнения

Альтернатива — дарение вместо продажи. Если вместо продажи сестра подарит вам свою долю, у неё не возникает дохода, облагаемого НДФЛ, поскольку доходы в виде имущества, полученного в дарении между членами семьи и близкими родственниками, от налогообложения освобождаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Сестры — это полнородные/неполнородные родственники, поэтому дарение доли между вами налогом у одаряемого не облагается. Но учтите: дарение не даёт вам выплаты (в отличие от выкупа за маткапитал), поэтому если цель — именно использовать маткапитал, дарение не подходит; и наоборот, дарение — законный способ перераспределить доли без НДФЛ, если задача не в получении денег.

Риски обхода налога. Продажа долей до истечения 3 лет — это всегда налогооблагаемая сделка. Попытка занизить цену в договоре между сёстрами (взаимозависимые лица, подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ) не работает: база считается от цены сделки, но не ниже кадастровой стоимости × 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, > 2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества

— п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Занижение базы влечёт штраф 20 % (при умысле — 40 %) неуплаченного налога и пени (п. 1 ст. 122 НК РФ, > Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ).

Доказательства и документы. Для расчёта и последующей проверки понадобятся: свидетельства о праве на наследство (подтверждают долю и дату), документ о смерти наследодателя (для отсчёта 3 лет), выписка ЕГРН на квартиру с кадастровой стоимостью на 1 января года продажи (для проверки «планки 0,7»), договор купли-продажи доли с ценой, платёжные документы. Именно дата смерти в свидетельстве/документе о смерти — ключевой документ по сроку владения (> Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации

— п. 4 ст. 1152 ГК РФ, > Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

Исполнение (расчёт с использованием маткапитала). Средства маткапитала перечисляются безналичным путём продавцу-физлицу (п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, > на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения

— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ); доплата вносится вами в порядке, согласованном в договоре (аккредитив, эскроу, счёт). Переход доли регистрируется в Росреестре, а при продаже сособственнику извещение об отказе от преимущественного права других участников требуется только если доля отчуждается постороннему (п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ, > При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ). При нарушении преимущественного права любой другой участник может в течение трёх месяцев потребовать перевода прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, > При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ) — но при продаже вам как совладельцу это риск не создаёт.

Вывод: дарение доли между сёстрами — законная безналоговая альтернатива (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), но оно несовместимо с получением денег за долю и с использованием маткапитала. Продажа же всегда облагается НДФЛ до истечения 3 лет; занижать цену нельзя из-за правила «кадастровая × 0,7» и штрафов (ст. 122 НК РФ). Расчёт по маткапиталу идёт безналичным перечислением продавцам (п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), доплата — по договору; переход права регистрируется в Росреестре.

Регистрация перехода доли при продаже сособственнику

Переход права на долю в праве общей собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. Особенность для продажи доли постороннему лицу: к заявлению прилагается отказ остальных участников от реализации преимущественного права покупки, а регистрация в этом случае проводится независимо от месячного срока, прошедшего с даты извещения:

отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения
— ч. 3 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Применительно к вашей ситуации (продажа долей продавцами именно вам — участнику долевой собственности) правило о преимущественном праве «срабатывает» в обратную сторону: вы сами и есть тот совладелец, которому доли продаются, поэтому постороннего покупателя нет и отказов/извещений других участников не требуется (п. 1 ст. 250 ГК РФ — преимущественное право действует только при продаже постороннему). Регистрация перехода права всё равно осуществляется в Росреестре в общем порядке по заявлению сторон с приложением договора купли-продажи.

Вывод: переход долей к вам регистрируется в Росреестре на основании договора; поскольку покупатель — сособственник, дополнительных извещений об отказе от преимущественного права от третьих лиц не требуется. Сроки, органы и порядок по всем вопросам сквозные: декларации 3-НДФЛ подают сами сёстры в ИФНС по месту жительства до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля; регистрация права — в Росреестре.