Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственные дела и споры

Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры, приватизированной в браке более 3 лет назад, после смерти супруга и вступления в наследство?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определите дату смерти супруга и дату регистрации перехода права к покупателю.
  2. 2
    Посчитайте, прошло ли между этими датами три года и более.
  3. 3
    Если три года прошло — декларацию не подавайте, налог не платите.
  4. 4
    Если менее трёх лет и иного жилья не было — налог не платите, декларацию не подавайте.
  5. 5
    Если менее трёх лет и жильё было — подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
  6. 6
    В декларации заявите вычет 1 000 000 рублей пропорционально долям наследников.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о смерти супруга — подтверждает дату открытия наследства.
  • Свидетельство о праве на наследство по закону на вашу долю и доли детей.
  • Договор социального найма квартиры до брака.
  • Свидетельство о собственности на имя супруга (по приватизации).
  • Договор купли-продажи квартиры и дата регистрации перехода права покупателю.
  • Выписка ЕГРН о правах на иные жилые помещения у вас и детей на дату продажи.

  • Денежные требования

    • Если 3 года не прошло и жильё было — уменьшите доход на вычет 1 000 000 руб. пропорционально долям.

  • Сроки и риски

    • Срок владения для освобождения от НДФЛ считайте со дня смерти супруга, а не с даты приватизации.
    • Если с даты смерти до продажи прошло 3 года и более — налог не платите, декларацию не подаёте.
    • Если прошло менее 3 лет — декларацию 3-НДФЛ подайте в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
    • При владении менее 3 лет заявите вычет 1 000 000 рублей на объект пропорционально долям.
    • Налог не платите, если на дату регистрации перехода права иного жилья у вас и детей не было.
    • Риск: при владении менее 3 лет без вычета и без иного жилья — НДФЛ 13% и штраф за неподачу декларации.

  • Чего не делать

    • Не считайте срок владения с даты приватизации квартиры супругом.
    • Не прибавляйте срок владения наследодателя к своему сроку владения.
    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ, если со дня смерти прошло 3 года и более.
    • Не заявляйте вычет 1 000 000 рублей, если налог не возникает по сроку владения.
    • Не игнорируйте обязанность подать 3-НДФЛ при владении менее 3 лет и наличии иного жилья.
    • Не пропускайте срок подачи декларации 30 апреля, если она обязательна.

  • Когда нужен адвокат

    • Если налоговый орган оспаривает дату начала срока владения: Спор с ФНС о дате начала срока владения — без адвоката не обойтись.
    • Если налоговый орган отказал в вычете или освобождении: Налоговый орган отказал в вычете или освобождении от НДФЛ.
    • Если другие наследники оспаривают доли или состав наследства: Другие наследники оспаривают доли или состав наследства.
    • Если сделка продажи оспаривается третьими лицами: Сделка продажи квартиры оспаривается третьими лицами.
    • Если возник налоговый спор, требующий представительства в суде: Требуется представительство в суде по налоговому спору.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация: после смерти супруга открылось наследство в виде квартиры, которую он получил от государства по договору социального найма до брака, а приватизировал уже в браке, оформив исключительно на себя. Супруга и дети в приватизации не участвовали. Завещания нет, наследники по закону вступили в наследство и впоследствии продали квартиру. Ключевое значение имеет то, что квартира являлась личным имуществом умершего супруга, поскольку получена им по безвозмездной сделке — приватизации, а значит, целиком вошла в наследственную массу. Для наследников основанием приобретения права собственности является наследование, а не приватизация, поэтому минимальный предельный срок владения для целей НДФЛ отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не с даты приватизации.

Затронутые правоотношения:

  • Семейные (режим имущества супругов) — определяют, что квартира не являлась совместно нажитым имуществом, поскольку получена супругом по безвозмездной сделке (приватизация). Это исключает выделение супружеской доли и влияет на то, что вся квартира перешла по наследству.
  • Наследственные — устанавливают круг наследников, момент возникновения у них права собственности и состав наследственного имущества. Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть с даты смерти супруга.
  • Налоговые — определяют, облагается ли доход от продажи квартиры НДФЛ и с какого момента исчисляется минимальный срок владения. Для имущества, полученного в порядке наследования, этот срок составляет три года, но начинает течь с даты открытия наследства.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Дата смерти супруга — с неё начинается исчисление трёхлетнего минимального срока владения квартирой для наследников.
  • Дата продажи квартиры — от того, прошло ли с даты смерти до даты продажи три года и более, зависит обязанность уплаты НДФЛ и подачи декларации.
  • Основание приобретения права собственности наследниками — наследование, а не приватизация, поэтому срок владения наследодателя не суммируется со сроком владения наследников.
  • Наличие или отсутствие иного жилого помещения у наследников на дату продажи — при отсутствии иного жилья применяется самостоятельное основание для трёхлетнего срока, что может освободить от налога даже при продаже ранее трёх лет с даты смерти.

Правовой режим квартиры: личное имущество супруга и состав наследства

Квартира приватизирована вашим супругом уже в браке, но приватизация — это безвозмездная передача жилья в собственность, и имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездной сделке, является его личной собственностью.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Приватизация прямо названа законом безвозмездной передачей жилья:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Поскольку приватизация — безвозмездная сделка, квартира, оформленная на имя супруга, не была вашим общим совместно нажитым имуществом. Вы и дети в приватизации не участвовали, значит, квартира целиком вошла в наследственную массу после смерти супруга, а не делилась как совместная собственность с выделением супружеской доли. Для налогообложения это означает, что вы получили квартиру именно в порядке наследования, а не как уже принадлежавшую вам долю.

Вывод

Квартира являлась личным имуществом умершего супруга и целиком перешла к вам и детям по наследству; основание получения права собственности у наследников — наследование, а не приватизация.

Исчисление минимального срока владения для освобождения от НДФЛ

Ключевой вопрос — с какой даты отсчитывается срок владения квартирой у наследников. Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости зависит от минимального предельного срока владения:

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для объектов недвижимости, полученных в порядке наследования или в результате приватизации, этот срок составляет три года:

  1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
    — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Однако основания у вас и у наследодателя разные. Для вас применим подпункт 1 пункта 3 — право собственности получено «в порядке наследования». Подпункт 2 (приватизация) относится к самому приватизировавшему лицу, то есть применялся бы к супругу, если бы он продавал квартиру при жизни, — но не к вам как наследникам.

Момент, с которого квартира считается принадлежащей наследнику, определяется гражданским законодательством:

  1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
    — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Время открытия наследства — это момент смерти наследодателя:

  1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда.
    — ст. 1114 ГК РФ, п. 1

Из совокупности этих норм следует: поскольку наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (даты смерти супруга), то и трёхлетний минимальный срок владения для вас и детей начинает течь именно с даты смерти супруга, а не с даты приватизации квартиры самим супругом. Налоговый кодекс не содержит нормы, которая позволяла бы наследнику «прибавить» к своему сроку владения тот срок, в течение которого квартирой владел наследодатель (в отличие от специально оговорённых законом случаев, например, при реновации).

Вывод

Для вас и детей срок владения квартирой в целях НДФЛ исчисляется с даты смерти супруга (открытия наследства). Тот факт, что после приватизации прошло более 3 лет, сам по себе вас от налога не освобождает: приватизировал квартиру супруг, а не вы.

Обязанность уплаты НДФЛ в зависимости от даты продажи

Развилка по вашему вопросу определяется датами. Общее правило — если объект находился в собственности менее минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ:

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок для вас установлен подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ (получение в порядке наследования):

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
    — п. 3 ст. 217.1 НК РФ (приватизация)

При этом подпункт 4 пункта 3 предусматривает дополнительное основание сокращённого трёхлетнего срока — если на дату регистрации перехода права собственности у налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) не находится иного жилого помещения. Это самостоятельное основание, которое может сработать независимо от даты смерти, если на момент продажи у вас и ваших детей не было другого жилья.

Итог зависит от дат:

  • Если со дня смерти супруга до даты продажи прошло 3 года и более — доход от продажи вашей доли (и долей детей) не облагается НДФЛ, декларацию подавать не нужно, налог не уплачивается.

  • Если со дня смерти супруга до даты продажи прошло менее 3 лет — формально возникает доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ). Однако налог можно уменьшить имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей на объект (распределяется пропорционально долям) либо на сумму документально подтверждённых расходов наследодателя на приобретение; при приватизации расходов на приобретение, как правило, нет, поэтому применяется вычет. Если 1 млн руб. покрывает вашу долю выручки — фактического налога может не возникнуть, но декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать (в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи).

Вывод

Решающее значение имеет не дата приватизации, а дата смерти супруга. Если со дня смерти до продажи прошло 3 года и более — НДФЛ не уплачивается. Если менее 3 лет — налог возможен (если вычет не покрывает доход), и потребуется подача декларации 3-НДФЛ. Отдельно: даже при сроке менее 3 лет налога можно избежать, если на момент продажи у наследников не было иного жилого помещения (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры зависит не от даты приватизации, а от даты смерти супруга: трёхлетний срок владения для вас и детей исчисляется со дня открытия наследства, а не с момента приватизации квартиры наследодателем.

Квартира, приватизированная супругом в браке, являлась его личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ, ст. 11 Закона РФ № 1541-1), поэтому вы и дети получили её именно в порядке наследования. Для имущества, полученного в порядке наследования, минимальный предельный срок владения составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При этом принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства — то есть с даты смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152, ст. 1114 ГК РФ). Срок владения наследодателя (с даты приватизации) к вашему сроку не прибавляется.

Если со дня смерти супруга до даты продажи квартиры прошло 3 года и более — доход от продажи вашей доли и долей детей полностью освобождается от НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог не нужно.

Если со дня смерти супруга до даты продажи прошло менее 3 лет — формально доход от продажи подлежит обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ). Однако вы вправе уменьшить налоговую базу на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей на объект, распределяемый пропорционально долям наследников. Если вычет полностью покрывает вашу долю дохода от продажи, фактического налога к уплате не возникнет, но декларацию 3-НДФЛ всё равно необходимо подать в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Дополнительное основание для освобождения от налога: даже если со дня смерти прошло менее 3 лет, налог не уплачивается, если на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у вас и ваших детей не находилось иного жилого помещения (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это самостоятельное основание, не зависящее от даты смерти.

Пошаговые действия

  1. Определите ключевые даты: дату смерти супруга (открытия наследства) и дату государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Посчитайте, прошло ли между ними 3 года.

  2. Если прошло 3 года и более — никаких действий не требуется: налог не уплачивается, декларация 3-НДФЛ не подаётся.

  3. Если прошло менее 3 лет, но на дату продажи у вас и детей не было иного жилого помещения — налог также не уплачивается на основании пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Декларацию подавать не нужно.

  4. Если прошло менее 3 лет и иное жильё имелось — подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В декларации заявите имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (распределяется пропорционально долям). Если вычет покрывает доход — налог к уплате не возникнет, но декларация обязательна.

  5. При отказе налогового органа в применении освобождения или вычета — подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд в порядке административного судопроизводства.