Можно ли снять с кадастрового учёта 1/2 долю дома, полученную по наследству, если дом аварийный и другие наследники не оформили права

Можно ли снять с кадастрового учёта именно 1/2 долю дома, а не объект целиком

Кадастровый учёт ведётся не в отношении «доли», а в отношении объекта недвижимости как индивидуально-определённой вещи — здания. Закон прямо перечисляет объекты, сведения о которых вносятся в ЕГРН: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершённого строительства, единые недвижимые комплексы. «Доля в праве» в этом перечне отсутствует, отдельным объектом кадастрового учёта она не является.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ )
— ч. 7 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Из этого следует: снять с учёта «половину дома» технически и юридически невозможно — снятию подлежит объект целиком (весь дом с КН 69:15:0000000:123), а запись о праве каждого сособственника прекращается как следствие. Ваша 1/2 — это доля в праве на весь дом, а не самостоятельная недвижимая вещь, поставленная на отдельный учёт. Дом как объект учёта существует один, поэтому и «удалить» можно только его.

Верховный Суд подтверждает, что обособленной и изолированной может быть признана лишь часть дома (блок, помещение), то есть самостоятельный объект, но не «доля в праве»: доля и часть объекта — разные категории.

качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной. Орган кадастрового учета отказал Т. в осуществлении кадастрового учета части одноэтажного жилого дома, указав, что кадастровый учет частей здания не производится. Считая данный отказ незаконным, Т. обратилась в суд. Судом установлено, что ранее одноэтажный жилой дом блокированной застройки находился в долевой собственности Т. и А. Решением суда, вступившим в законную силу, право долевой собственности прекращено. Т. выделена доля в виде отдельного блока, состоящего из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, имеющего отдельный выход на территорию общего пользования, систему отопления и индивидуальные инженерные коммуникации. Статья 16 ЖК РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома. В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 30.11.2016

Следовательно, вариант «снять только свою 1/2, а половину наследников оставить» не существует в принципе: либо снимается весь дом, либо дом продолжает числиться в ЕГРН с обеими долями. Вывод: снять с кадастрового учёта 1/2 долю нельзя — учёт ведётся в отношении здания целиком; снятие возможно только в отношении всего дома (объекта КН 69:15:0000000:123) с одновременным прекращением прав всех сособственников.

Основание и документ для снятия дома с учёта: прекращение существования (гибель/уничтожение)

Снятие объекта с кадастрового учёта закон связывает с прекращением его существования. Кадастровый учёт — это, среди прочего, внесение в ЕГРН сведений, которые подтверждают прекращение существования объекта недвижимости.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ )
— ч. 7 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Главный документ для этого — акт обследования. Именно кадастровый инженер по результатам осмотра подтверждает прекращение существования здания в связи с гибелью или уничтожением. Акт составляется в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера; форма и требования к нему устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда. 3.
   — ч. 1 ст. 23 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Акт обследования прямо назван в законе как основание кадастрового учёта в связи с прекращением существования здания.

7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. 3.
— п. 7.4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Важно для вашей ситуации: аварийное состояние и износ свыше 65% сами по себе снятия с учёта не влекут — закон говорит о «гибели или уничтожении», то есть о полной утрате объекта. Если кадастровый инженер в акте зафиксировал именно прекращение существования (а не просто аварийность и пригодность «под снос»), основание для снятия есть. Вывод: основанием снятия дома с учёта является прекращение его существования (гибель/уничтожение), подтверждённое актом обследования кадастрового инженера; одного факта аварийности и износа >65% недостаточно, если акт не констатирует прекращение существования объекта.

Можно ли подать заявление одной, без второй половины наследников

По общему правилу с заявлением о снятии с учёта в связи с прекращением существования объекта обращается собственник этого объекта, чьё право зарегистрировано в ЕГРН.

1. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 4 1 ) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
   — п. 4 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Здесь и находится ключевая развилка. Общий подход, сформулированный Верховным Судом, таков: кадастровый учёт объекта, находящегося в долевой собственности, осуществляется по заявлению ВСЕХ его собственников, и отсутствие волеизъявления одного из них — основание для отказа.

Кадастровый учет объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, осуществляется на основании заявления всех его собственников. Отсутствие волеизъявления одного из них является основанием для отказа в кадастровом учете сведений об объекте недвижимости. Общество обратилось в суд с заявлением об оспаривании решения кадастрового органа об отказе в осуществлении кадастрового учета. Судом установлено, что общество подало в орган кадастрового учета заявление о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с прекращением его существования по причине сноса. При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась запись о регистрации права долевой собственности Ш. и общества на данный объект недвижимости. 41 Пункт 24 части 2 статьи 7 Закона о кадастре определяет, что в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование. Согласно части 6 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости. В силу пункта 5 части 2 статьи 27 названного закона орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо.
— п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ от 30.11.2016

Применительно к вашим фактам это означает: если бы право на вторую половину дома было зарегистрировано за конкретными лицами, их заявление (согласие) потребовалось бы. Но у вас вторая половина в ЕГРН вообще ни за кем не значится, а её наследники в наследство не вступили. Для такой ситуации в законе есть специальная норма: снятие объекта с учёта и прекращение зарегистрированных прав на него по заявлению собственника земельного участка допускается, если собственник объекта (в отношении физлица) умер, его правоспособность прекращена и право на объект НЕ перешло по наследству к другим лицам.

1. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 4 1 ) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
   — п. 4 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Именно этот сценарий максимально близок вашей ситуации: наследники второй половины права не оформили, в ЕГРН их нет, то есть право на оставшуюся часть объекта в реестре фактически «зависло» без правообладателя. Практический риск: регистратор может расценить ваше заявление как поданное ненадлежащим лицом в части погашения «чужого» права и приостановить регистрацию.

1. с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 2 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Ненадлежащее лицо — прямое основание приостановления, а если причины не устранены в срок — отказа.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: одной подать заявление можно в той части, в которой вы собственник и в ЕГРН отсутствует зарегистрированный правообладатель второй половины (п. 4.1 ч. 1 ст. 15). Однако если регистратор сочтёт, что вы посягаете на незарегистрированное право иных наследников, последует приостановление (п. 2 ч. 1 ст. 26) и затем отказ (ч. 1 ст. 27); тогда спор решается только в суде.

Ветка «право второй половины зарегистрировано за иным лицом»: только согласие либо суд

Если по данным ЕГРН вторая половина дома всё-таки числится за конкретным правообладателем (например, за наследодателем или иным лицом), административный путь без него закрыт: распоряжение общим имуществом, к которому относится и прекращение существования объекта с погашением записи о праве, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Тогда снять дом с учёта можно, только получив заявление (согласие) второго сособственника либо через суд. Судебный путь прямо предусмотрен: если вступившим в законную силу решением суда установлено отсутствие существования здания, снятие с учёта осуществляется без представления акта обследования; с заявлением в таком случае вправе обратиться в том числе правообладатель соответствующего объекта.

1. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено, что объект, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения прав на него (в случае, если права были зарегистрированы). При этом подготовка каких-либо иных документов для осуществления органом регистрации прав указанных действий не требуется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 9. С заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случаях, указанных в частях 5 - 8 настоящей статьи, вправе обратиться: 1) правообладатель земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты; 2) правообладатель соответствующих объектов; 3) уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления по месту нахождения соответствующих объектов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 10.
   — ч. 7 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ

В этой же логике работает и признание права отсутствующим/прекращённым по решению суда.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Для вашей ситуации эта ветка означает: если окажется, что вторая половина за кем-то закреплена, вам придётся либо договариваться с этим лицом (его заявление/согласие на прекращение права), либо идти в суд с требованием о снятии объекта с учёта и прекращении прав, ссылаясь на гибель имущества и невозможность оформления второй половины наследниками. Вывод: при наличии зарегистрированного второго сособственника снятие дома с учёта возможно только с его согласия либо по решению суда; при отсутствии такового — по вашему заявлению как собственника (п. 4.1 ч. 1 ст. 15) с риском приостановления/отказа и последующим обжалованием в суд.

Правовое значение гибели дома и прекращение права собственности

Снятие с кадастрового учёта — это следствие, а первопричина — прекращение самого права собственности. Закон относит гибель или уничтожение имущества к самостоятельным основаниям прекращения права собственности.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

Ключевая связка для вас: право собственности на дом прекращается по факту его уничтожения (утраты физических свойств) — то есть материальное основание возникает объективно, независимо от чьей-либо воли, а регистрационная запись лишь приводится в соответствие с этим фактом. Это важно, потому что подтверждает: вы не «отчуждаете» и не «лишаете» наследников их доли — вы фиксируете юридически уже состоявшуюся гибель объекта, в котором обе доли физически перестали существовать. Вывод: гибель/уничтожение дома — самостоятельное основание прекращения права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ), поэтому снятие с учёта носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер; регистрационная запись лишь приводится в соответствие с фактически прекратившимся правом.

Процедура, сроки и обжалование отказа

Заявление и документы подаются в Росреестр (орган регистрации прав) — лично через МФЦ, выездным приёмом или в электронной форме через единый портал/личный кабинет; заявление в электронном виде без УКЭП правообладателя допускается для отдельных случаев, перечисленных в законе, к которым снятие дома в связи с прекращением существования не отнесено.

Ориентировочные сроки: 5 рабочих дней — кадастровый учёт (при подаче в Росреестр), 7 рабочих дней — при подаче через МФЦ; 10 рабочих дней — при одновременном учёте и регистрации прав (12 через МФЦ).

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Если в приостановлении/отказе не было необходимости, а регистратор всё же отказал (например, посчитал вас ненадлежащим лицом или счёл объект существующим), отказ можно оспорить: если суд признает отказ незаконным и укажет на необходимость совершить учётные действия, они осуществляются на основании решения суда и документов, уже помещённых в реестровое дело, без повторной подачи заявления.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Практически это означает: получив приостановление, нужно либо оперативно устранить причину (дополнить акт обследования, подтвердить отсутствие правообладателя второй половины), либо готовить заявление об оспаривании отказа в суд. Вывод: документы для снятия дома с учёта подаются в Росреестр (в том числе через МФЦ или электронно) со сроком 5–10 рабочих дней; отказ оспаривается в суде, и по решению суда учётные действия совершаются без повторной подачи заявления.

Какие доказательства нужны и как фиксируется отсутствие правообладателя второй половины

Снятие с учёта производится на основании акта обследования — документа, которым кадастровый инженер по результатам осмотра и с учётом сведений ЕГРН подтверждает прекращение существования здания. Именно этот акт, а не техпаспорт и не справка об износе, является доказательством гибели/уничтожения объекта; он составляется в электронной форме и заверяется УКЭП кадастрового инженера.

1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда. 3.
   — ч. 1 ст. 23 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отсутствие правообладателя второй половины проверяется по данным ЕГРН. Специальная норма позволяет собственнику участка инициировать снятие и прекращение прав, если собственник объекта (физлицо) умер и право не перешло по наследству.

1. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 4 1 ) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
   — п. 4 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевой набор документов для вашей ситуации: ваш акт обследования (с констатацией прекращения существования, а не просто аварийности); выписка ЕГРН на дом, подтверждающая, что зарегистрирована только ваша 1/2 и иных правообладателей нет; ваше свидетельство о праве на наследство; при необходимости — документы, подтверждающие, что наследники второй половины не вступали в наследство и права не оформляли. Вывод: главное доказательство — акт обследования кадастрового инженера о прекращении существования дома (ч. 1 ст. 23 ФЗ № 218-ФЗ) в совокупности с выпиской ЕГРН, подтверждающей отсутствие зарегистрированного правообладателя второй половины (п. 4.1 ч. 1 ст. 15).

Альтернативные пути: выдел доли, раздел, судебный порядок

Если снять объект с учёта во внесудебном порядке не удастся, доступны иные механизмы. Распоряжение и владение общим имуществом в долевой собственности строятся на соглашении всех участников, а при его недостижении — через суд.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Участник вправе требовать выдела своей доли в натуре, а при недостижении согласия — через суд; если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, собственнику причитается компенсация стоимости доли. При этом закон допускает взыскание компенсации вместо выдела даже при отсутствии согласия собственника, если его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 2-3 ст. 252 ГК РФ

Применительно к вашему аварийному дому это означает: выдел доли в натуре физически лишён смысла (дом разрушен), но механизм ст. 252 ГК РФ позволяет решить ситуацию с «зависшей» второй половиной — например, обязав иных участников выплатить компенсацию либо прекратив общую долевую собственность с последующей регистрацией прекращения прав на погибший объект.

Снятие объекта с учёта в связи с прекращением существования опирается на факт гибели или уничтожения здания, подтверждаемый актом обследования (ч. 1 ст. 23 ФЗ № 218-ФЗ), а не на обязательное предварительное оформление сноса как отдельной административной процедуры. Иными словами, поскольку дом уже фактически разрушен и это зафиксировано кадастровым инженером, отдельное решение о сносе не является необходимым условием снятия с учёта; вопрос о форме акта обследования решается по требованиям органа нормативно-правового регулирования (ч. 3 ст. 23 ФЗ № 218-ФЗ). Вывод: при невозможности внесудебного снятия с учёта доступен судебный путь — через ст. 252 ГК РФ (прекращение общей долевой собственности, компенсация незначительной доли), подкреплённый актом обследования; отдельное оформление сноса не требуется, если актом зафиксировано прекращение существования объекта.

Риски: налог, сохранение объекта на учёте, споры с наследниками

Пока дом числится в ЕГРН и на него начисляется налог на имущество физических лиц, вы остаётесь плательщиком в части своей доли. Налоговый кодекс прямо предусматривает прекращение исчисления налога в связи с гибелью/уничтожением объекта — по заявлению налогоплательщика, а при его отсутствии налог всё равно прекращает начисляться с 1-го числа месяца гибели объекта на основании сведений, полученных налоговым органом.

основания для прекращения исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения. В уведомлении о прекращении исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения должны быть указаны основания прекращения исчисления налога, объекты налогообложения и период, начиная с которого исчисление налога прекращается. В сообщении об отсутствии основания для прекращения исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения должны быть указаны основания отказа в прекращении исчисления налога и объекты налогообложения. Форма заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения, порядок ее заполнения, формат представления такого заявления в электронной форме, формы уведомления о прекращении исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения, сообщения об отсутствии основания для прекращения исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения утверждаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. В случае, если налогоплательщик не представил в налоговый орган заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта на основании сведений, полученных налоговым органом в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
— п. 2.1 ст. 408 НК РФ

Это означает: снятие дома с кадастрового учёта — реальный инструмент и для прекращения налоговых начислений на погибший объект; если вы сохраните объект на учёте, налог на долю может продолжать начисляться до представления заявления о гибели либо до поступления сведений о снятии из Росреестра.

Риск спора с наследниками второй половины: поскольку их право в ЕГРН не зарегистрировано, но материально доля могла перейти к ним при наследовании, ваши регистрационные действия могут быть оспорены. Это не блокирует снятие объекта, но делает вероятным приостановление/отказ регистратора (п. 2 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ), а при судебном споре — рассмотрение дела об установлении наличия/отсутствия права на погибший объект.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: главные риски — продолжение начисления налога на долю, пока объект не снят с учёта (ст. 408 НК РФ), и возможное приостановление/отказ регистрационных действий либо оспаривание со стороны наследников второй половины; налоговое бремя снимается по факту гибели объекта, что делает снятие с учёта желательным и для вас.