Наследство квартиры: пошлина за долю дяди, документы для нотариуса, продажа доли без согласия и завышенная цена

Статус племянницы при наследовании доли дяди и размер нотариального тарифа

Умерший дядя — родной брат вашего отца, то есть один из трёх сыновей наследодателя-матери. По закону к наследованию после дяди призываются наследники первой очереди (его дети, супруг, родители), а при их отсутствии — наследники второй очереди. Поскольку ваш отец умер раньше дяди, вы наследуете за отца по праву представления:

1. Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем (
   — п. 1 ст. 1146 ГК РФ

Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства, переходит по праву представления к его потомкам и делится между ними поровну. То есть вы занимаете место своего отца — наследника первой очереди по отношению к его матери и братьям.

1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.
   — п. 1 ст. 1143 ГК РФ

После смерти дяди, если у него не осталось своих детей, супруга и живых родителей, к наследованию призываются лица второй очереди, а племянники и племянницы наследуют по праву представления. В деле долю дяди делят вы и «оставшийся брат»: «оставшийся брат» — родной брат дяди (вторая очередь), а вы — племянница, наследующая по праву представления за умершего отца.

Размер тарифа за свидетельство о праве на наследство определяется самим перечнем лиц, приведённым в законе:

1. за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей; другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей
   — подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

В перечне лиц с пониженной ставкой 0,3 % (не более 100 000 руб.) названы дети, супруг, родители, полнородные братья и сёстры наследодателя. Племянница — не ребёнок, не супруг, не родитель и не брат/сестра наследодателя, поэтому в этот перечень она не входит. Следовательно, при выдаче свидетельства на наследство дяди вы подпадаете под категорию «другие наследники».

Тариф для «других наследников» по той же норме составляет 0,6 % стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Обе цифры (0,3 % и 0,6 %) установлены в подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ в отношении одного и того же нотариального действия — выдачи свидетельства о праве на наследство; различие состоит именно в субъекте (категории наследника), а не в двух разных ставках для одного лица.

Вывод: вы наследуете долю дяди по праву представления (п. 2 ст. 1143, п. 1 ст. 1146 ГК РФ) как потомок наследника. Однако по тарифу за свидетельство на наследство дяди вы — «другой наследник», поскольку не входите в закрытый перечень близких родственников из подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ: ставка 0,6 % стоимости наследуемого имущества (но не более 1 000 000 руб.), а не 0,3 %. База для расчёта — стоимость наследуемой доли.

Сроки принятия наследства и ветка «если третий сын наследство матери принял»

Срок принятия наследства — общий и составляет шесть месяцев со дня открытия наследства (со дня смерти):

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
   — п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Из вашего описания видно, что по смертям отца и дяди вы наследство оформляли, то есть в срок укладывались. Но у дела есть развилка, которую надо проверить отдельно: третий сын матери «ничего не оформлял». Здесь важно различать две ситуации:

• Если третий сын наследство матери не принял ни у нотариуса, ни фактически — он не приобрёл долю матери, и спустя шесть месяцев его право на наследство матери утрачено (по общему правилу срок пропущен). Тогда его доля в квартире не появилась, и в дальнейшем наследовании его доля как таковая не фигурирует.
• Если третий сын наследство матери принял фактически (например, пользовался квартирой, нёс расходы на её содержание, оплачивал коммунальные платежи) — наследство считается принятым, даже если свидетельство он не получал:

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Тогда доля матери (причитавшаяся третьему сыну) юридически ему принадлежит со дня открытия наследства, независимо от отсутствия госрегистрации. Это может влиять на состав и размер наследственной массы при последующем наследовании.

Способы принятия наследства:

1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
   — п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Фактическое принятие презюмируется, пока не доказано иное (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Это значит: если оставшиеся участники не оспорят фактическое принятие третьим сыном, его доля считается приобретённой, и при его смерти она войдёт в его наследственную массу.

Если срок всё же пропущен и есть уважительные причины, он восстанавливается судом:

1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (
   — п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Восстановление срока возможно, только если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил срок по другим уважительным причинам и обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины отпали (а при наличии согласия остальных наследников — во внесудебном порядке, п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

Вывод: по смертям, которые вы оформляли, сроки соблюдены. Ключевая развилка — принял ли третий сын наследство матери: если принял фактически — его доля в квартире существует и учитывается при наследовании; если не принял — право на долю матери им утрачено по истечении шестимесячного срока (п. 1 ст. 1154 ГК РФ), и восстанавливать его можно только через суд при уважительных причинах (п. 1 ст. 1155 ГК РФ). Этот факт следует установить документально до окончательного расчёта долей.

Какие документы на квартиру необходимы нотариусу и достаточно ли выписки ЕГРН

При выдаче свидетельства о праве на наследство нотариус сам проверяет ряд обстоятельств путём истребования доказательств:

Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место нахождения наследственного имущества. Если один или несколько наследников по закону лишены возможности представить доказательства отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию, они могут быть включены в свидетельство о праве на наследство с согласия всех остальных наследников, принявших наследство и представивших такие доказательства. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ)
— ст. 72 Основ законодательства РФ о нотариате

Из этой нормы следует, что нотариус проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие родственных отношений, состав и место нахождения наследственного имущества. Факт смерти и родство нотариус запрашивает через систему межведомственного взаимодействия и Единый реестр ЗАГС (ст. 71 Основ). После выдачи свидетельства нотариус сам подаёт заявление о госрегистрации права в орган регистрации прав — отдельно идти в Росреестр вам не нужно.

Что касается квартиры, ваша выписка из ЕГРН — основной документ, подтверждающий состав имущества и зарегистрированные права. Что касается старого техпаспорта: прежний технический учёт объекта признаётся юридически действительным, и такой объект считается ранее учтённым, поэтому восстанавливать техпаспорт для наследственного дела не требуется:

1. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
   — ч. 4 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Справка о зарегистрированных в квартире лицах для оформления наследства значения не имеет — она касается жилищных вопросов (пользования, регистрационного учёта), а не подтверждения права наследования.

Вывод: минимальный комплект — паспорт, свидетельства о смерти наследодателя и о рождении (для подтверждения родства), заявление о выдаче свидетельства, правоустанавливающий документ на квартиру и выписка из ЕГРН. Факт смерти и родство нотариус запрашивает сам (ст. 71, 72 Основ о нотариате). Техпаспорт и справку о зарегистрированных восстанавливать для наследства не нужно — прежний технический учёт юридически действителен (ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ); госрегистрацию перехода права после выдачи свидетельства нотариус выполняет самостоятельно (ст. 72 Основ).

Может ли собственник продать свою долю без согласия другого собственника (и влияет ли регистрация второго собственника)

Распоряжение своей долей — самостоятельное правомочие собственника, согласие другого сособственника для продажи своей доли не требуется:

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Участник долевой собственности распоряжается своей долей по своему усмотрению — продаёт, дарит, завещает. Правило п. 1 ст. 246 ГК РФ о соглашении всех участников касается распоряжения общим имуществом в целом, а не отчуждения каждым своей доли. Единственное ограничение — при продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право покупки остальных сособственников:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

То есть долю третьему лицу можно продать только после письменного извещения других сособственников о цене и условиях и истечения месячного срока. При продаже другому сособственнику преимущественное право не применяется — оно охватывает лишь продажу постороннему лицу.

Регистрация и проживание второго собственника в квартире на право продажи доли не влияют и согласия не требуют: проживание сособственника — реализация его собственного права пользования общим имуществом, осуществляемого по соглашению всех участников:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Нарушение преимущественного права (продажа постороннему без извещения) даёт другому сособственнику право в течение трёх месяцев требовать перевода прав покупателя на себя:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод: для продажи своей доли согласие другого собственника не требуется (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Продажа третьему лицу возможна только с соблюдением преимущественного права покупки (письменное извещение и месячный срок — п. 2 ст. 250 ГК РФ), а продажа другому сособственнику преимущественного права не затрагивает. Регистрация и проживание второго собственника в квартире как основном месте жительства права продать долю не ограничивают и согласия на продажу не требуют; при нарушении преимущественного права ущемлённый сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать перевода прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может ли собственник продать долю другому собственнику по цене выше рыночной

Цена договора определяется свободно — по соглашению сторон:

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
   — п. 1 ст. 424 ГК РФ

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Закон не устанавливает требования о соответствии цены рыночной стоимости — ни в общем случае, ни при продаже доли. Свобода сторон распространяется и на определение условий договора в целом:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом. Обязательной продажи доли именно по рыночной цене закон не устанавливает. Поэтому сособственник вправе продать свою долю другому сособственнику за любую согласованную цену, в том числе выше рыночной; стороны лишь должны согласовать цену, иначе придётся применять цену, «которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается» (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Важное уточнение по цифрам: продажа своей доли другому собственнику за цену, равную стоимости всей квартиры, сама по себе законна — стороны свободны в цене. Однако покупателю (вам в ситуации «мне хотят продать долю за цену всей квартиры») экономически невыгодно платить полную стоимость за часть объекта; законность — не то же самое, что выгода. При продаже доли постороннему лицу риск иной: если цена занижена, сособственник может требовать перевода прав по той же цене; если цена завышена — преимущественное право всё равно действует ровно «по цене, за которую она продаётся» (п. 1 ст. 250 ГК РФ), то есть другой сособственник вправе купить по этой же, пусть и завышенной, цене.

Вывод: собственник вправе продать свою долю другому сособственнику по цене выше рыночной — закон не требует соответствия цены рыночной стоимости (п. 1 ст. 424, п. 4 ст. 421 ГК РФ). Цена определяется соглашением сторон; при отсутствии согласованной цены применяется цена, обычно взимаемая за аналогичные объекты (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Если покупатель считает цену невыгодной, он вправе не заключать договор (понуждение к заключению договора не допускается — п. 1 ст. 421 ГК РФ); в случае продажи постороннему лицу преимущественное право остальных сособственников действует по той же продажной цене.