Надо ли платить НДФЛ при продаже квартиры, если доля подарена близким родственником, а другая доля была в собственности более 10 лет?

Не облагается ли НДФЛ само получение доли в дар от отца

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Эта норма прямо описывает Ваш случай: право собственности на долю 3/5 получено по договору дарения от отца. Отец — родственник по прямой восходящей линии, то есть близкий родственник по Семейному кодексу:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— абз. 3 ст. 14 СК РФ

Отсюда: доход в виде самой доли, полученной в дар от отца, НДФЛ не облагается. Дарение между близкими родственниками налогом на дарение не облагается.

Вывод по вопросу: получение от отца доли 3/5 в дар НДФЛ не облагается, декларацию по факту дарения подавать не нужно.

Переносится ли на Вас 10-летний срок владения отца и с какой даты течёт Ваш срок по подаренной доле

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Норма говорит о непрерывном нахождении объекта в собственности «налогоплательщика» — то есть Вас. Срок владения отца (с 2013 года) сам по себе на Вас не переносится: объектом Вашего права доля 3/5 стала только с момента регистрации перехода права.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

Момент возникновения Вашего права на подаренную долю — дата государственной регистрации перехода права в ЕГРН (по выписке из ЕГРН после сделки). Именно с этой даты для подаренной доли начинается исчисление минимального предельного срока владения.

Для дарения от близкого родственника применяется сокращённый срок — три года, а не пять:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

А общий срок — пять лет — применяется, только если ни одно из условий п. 3 не соблюдено:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Обратите внимание: относительно Вашей собственной доли 2/5 (в собственности с 2013 года, более 10 лет) трёхлетний и тем более минимальный срок давно истёк — по ней налог при продаже не возникает в любом случае. Проблема только по доле 3/5, полученной в дар.

Вывод по вопросу: по подаренной доле 3/5 трёхлетний минимальный срок владения отсчитывается заново — с даты государственной регистрации перехода права по договору дарения; «стаж» отца не переходит. По Вашей доле 2/5 срок истёк, налог по ней не возникает.

Облагается ли налогом вся сумма продажи или только часть, приходящаяся на подаренную долю

1. При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество
   — п. 4 ст. 214.10 НК РФ

Хотя после дарения Вы станете единственным собственником и продаёте квартиру как единый объект, для целей налога доход определяется пропорционально доле в праве. Это значит, что налоговая база возникает только по той части, которая соответствует подаренной доле 3/5; часть, приходящаяся на Вашу долю 2/5, в составе объекта находилась в Вашей собственности более 10 лет и под налог не попадает.

Если продажная цена 8 млн руб., на подаренную долю 3/5 приходится 4,8 млн руб. Именно эта часть — потенциальный объект обложения, а не вся сумма 8 млн руб.

Вывод по вопросу: НДФЛ считается не со всей суммы продажи, а только с дохода, приходящегося на подаренную долю 3/5 (при цене 8 млн руб. — 4,8 млн руб.); доход от доли 2/5 налогом не облагается.

Как определяется налоговая база (цена или кадастровая стоимость) и как применяются вычеты

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Цена продажи 8 млн руб. больше кадастровой стоимости 7,2 млн руб., поэтому доход принимается по цене сделки, а не по кадастровой стоимости (порог «кадастровая × 0,7» = 5,04 млн руб. правило применяется только если цена ниже этой величины). Для подаренной доли 3/5: 8 000 000 × 3/5 = 4 800 000 руб.

Далее уменьшаем доход. Есть два варианта на выбор:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Обратите внимание: уменьшить доход на расходы на приобретение (подп. 2 п. 2 ст. 220) можно только при наличии документально подтверждённых Ваших расходов. При получении доли в дар собственных расходов на её приобретение у Вас нет, поэтому этот вариант неприменим — остаётся вычет 1 млн руб. (он делится пропорционально доле: 1 000 000 × 3/5 = 600 000 руб.).

Налоговая база: 4 800 000 − 600 000 = 4 200 000 руб. Ставка по прогрессивной шкале:

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей
— п. 1 ст. 224 НК РФ

База 4,2 млн руб. попадает в диапазон свыше 2,4 млн руб.: налог = 312 000 + 15% с суммы, превышающей 2,4 млн руб. = 312 000 + 15% × (4 200 000 − 2 400 000) = 312 000 + 270 000 = 582 000 руб.

Вывод по вопросу: доход определяется по цене сделки (8 млн руб.), из него вычитается вычет 1 млн руб. пропорционально доле (600 тыс. руб.). Ориентировочный НДФЛ — около 582 тыс. руб. Если дарение оформлено как единая сделка продажи всей квартиры с распределением цены, а доля 3/5 получена в дар, налог считается с доли 3/5; точная сумма зависит от того, какой вычет Вы заявите и подтвердите документами. Ветка «если квартира — Ваше единственное жильё на дату продажи» — тогда применяется подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ и налог не возникает вовсе; это зависит от неизвестного нам факта (см. блок 6).

Процедура: декларация и сроки уплаты

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Если налог по подаренной доле возникает, Вы обязаны самостоятельно исчислить его и подать декларацию 3-НДФЛ: не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить — не позднее 15 июля того же следующего года. Налоговый орган по данным о сделке может начислить налог и при отсутствии декларации.

Вывод по вопросу: при продаже в следующем году декларацию подать до 30 апреля следующего за продажей года, налог уплатить до 15 июля; иначе — пени и штрафы (см. блок 7).

Ветка освобождения: единственное жильё (подп. 4 п. 3 ст. 217.1) и продажа без ожидания 3 лет

В п. 3 ст. 217.1 указаны несколько самостоятельных оснований для трёхлетнего срока. Один из них — когда продаваемое жильё является единственным:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Проверьте этот факт: если на дату продажи эта квартира — единственное принадлежащее Вам жилое помещение, налог не возникает независимо от того, что 3 года с даты дарения не прошли. Если у Вас есть иное жильё — этот подпункт не работает, и применяется только основание по дарению (подп. 1 п. 3), то есть дарственная доля облагается, как в блоках 3 и 4. Этот критерий (наличие другого жилья) в Вашем вопросе не раскрыт и является решающим.

Что касается «ждать 3 года»: подождав с продажи до истечения трёх лет со дня регистрации дарения, Вы попадёте в режим подп. 1 п. 3 ст. 217.1 и НДФЛ не заплатите вообще. Продажа раньше срока (в следующем году) исключает это освобождение, кроме случая единственного жилья.

Вывод по вопросу: если квартира — единственное жильё, налога нет; если есть другое жильё — безопаснее выждать 3 года с даты регистрации дарения и продать без налога, иначе НДФЛ по доле 3/5 придётся заплатить.

Ответственность за непредставление декларации и неуплату

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

1. для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации; 2) для организаций: в отношении суммы отрицательного сальдо единого налогового счета, сформированного в связи с неисполненной обязанностью по уплате налогов, непрерывно существующей до 30 календарных дней (включительно), - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации; в отношении суммы недоимки, не указанной в абзаце втором настоящего подпункта, - одной стопятидесятой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. 5. В период с 9 марта 2022 года по 31 декабря 2024 года ставка пени для организаций принимается равной одной трехсотой действующей в этом периоде ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 5 1 . В период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2026 года процентная ставка пени для организаций принимается равной: (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 1) в течение первых 30 календарных дней (включительно) просрочки исполнения обязанности по уплате налогов - одной трехсотой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в указанный период;
   — подп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ

Если налог по доле 3/5 не уплатить в срок, к нему добавится: штраф за неподачу декларации (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц, не более 30% и не менее 1 000 руб.), штраф за неуплату (20% от неуплаченной суммы, при умысле — 40%) и пени по 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Вывод по вопросу: во избежание штрафов и пеней при наличии облагаемого дохода декларацию и налог нужно заявить и уплатить в сроки блока 5.

Форма сделки дарения доли: нотариус всё-таки нужен

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это ключевое отличие от Вашего предположения. По действующей редакции п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению — независимо от того, что одаряемый близкий родственник. Дополнительно и специальная норма:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Исключение (п. 1 ч. 1.1 ст. 42) — когда все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке; у Вас же даритель один (отец), поэтому исключение не применяется, и дарение доли требует нотариального удостоверения. Договор дарения по своей природе безвозмезден:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Вывод по вопросу: дарение доли через простой письменный договор без нотариуса недопустимо — договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), затем регистрация перехода права в Росреестре.

Если налоговая доначислит НДФЛ или оспорит вычет — как действовать

1. При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном настоящей статьей
   — п. 1 ст. 81 НК РФ

Если налоговый орган по итогам камеральной проверки или на основе данных о сделке исчислит налог в большем размере, чем Вы рассчитали, либо не учтёт положенный вычет, Вы вправе подать уточнённую декларацию (а при ошибке, занижающей налог, — обязаны это сделать). Право на имущественный вычет при продаже доли, находившейся в собственности менее минимального срока, прямо предусмотрено ст. 220 НК РФ (блок 4): заявить вычет 1 млн руб. пропорционально доле либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы. Доказательствами служат выписка из ЕГРН (дата права по доле 3/5), нотариальный договор дарения, договор купли-продажи с ценой 8 млн руб. При несогласии с решением налогового органа его можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд.

Вывод по вопросу: при доначислении или отказе в вычете можно и нужно подать уточнённую декларацию с подтверждающими документами (ст. 81 НК РФ); несогласие с решением обжалуется в вышестоящий налоговый орган и в суд.