Наследуется ли право аренды земли под домом после смерти мужа и как его делят между второй женой и сыном от первого брака?

Входит ли право аренды земельного участка в состав наследства

Ключевой вопрос — наследуется ли не право собственности на землю (её в собственности мужа не было), а право аренды участка. Закон прямо относит к наследственной массе имущественные права и обязанности, к которым относится и право аренды:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
— ст. 1112 ГК РФ

Право аренды — это договорное имущественное право, не отнесённое к неразрывно связанным с личностью и не запрещённое к переходу по наследству; поэтому оно входит в состав наследства мужа на общих основаниях. Это подтверждает и разъяснение Пленума:

В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); 6 имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Пленум дополнительно разъясняет, что в наследство не входят права и обязанности, неразрывно связанные с личностью (алименты, возмещение вреда жизни и здоровью), а также права по договорам личного характера (безвозмездное пользование, поручение, комиссия, агентирование) — право аренды к этой категории не относится:

Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Конкретизирует вывод п. 2 ст. 617 ГК РФ — специальная норма именно про смерть арендатора недвижимости:

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 2 ст. 617 ГК РФ

Сопоставляя нормы: смерть мужа не прекращает договор аренды участка — права и обязанности арендатора переходят к наследникам на оставшийся срок, а арендодатель не вправе им в этом отказать. Единственное исключение — если заключение договора было обусловлено личными качествами мужа; по земельному участку под жилым домом личные качества арендатора, как правило, существенного значения не имеют, поэтому исключение здесь по общему правилу не применяется.

Вывод: право аренды земельного участка под домом наследуется. Оно не прекращается смертью мужа, переходит к его наследникам (вам и сыну от первого брака) на оставшийся срок договора, и арендодатель не вправе отказать во вступлении в договор. Отказ возможен только если договор был заключён персонально под личные качества мужа — это надо проверить по тексту договора.

Кто наследует право аренды и половину дома: круг наследников и супружеская доля

К наследству призываются наследники первой очереди — супруга и сын мужа:

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Поскольку завещания, судя по обстоятельствам, нет, вы и сын от первого брака наследуете в равных долях. При этом важно разделить две вещи: половина дома (право собственности мужа после раздела с первой женой) и право аренды участка. Далее — судьба супружеской доли:

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.
— ст. 1150 ГК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги,
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Применение к фактам таково. Половина дома: если она была оформлена за мужем ещё до вашего брака или получена в порядке раздела имущества с первой женой (то есть её личное досемейное / разделённое имущество), режим совместной собственности вашего второго брака на неё не распространяется — вся половина дома входит в наследство и делится пополам между вами и сыном (по 1/2 от половины, т.е. по 1/4 дома каждому). Если же право на половину дома или на аренду возникло в период вашего брака и оплачивалось из общих средств, то в силу ст. 1150 ГК РФ, ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ из наследственной массы сначала выделяется ваша супружеская доля (1/2 в общем имуществе), а наследство открывается лишь на долю мужа. Право аренды: режим зависит от даты заключения договора — если он заключён в вашем браке за счёт общих средств, право аренды также приобретает статус совместного имущества с правом на супружескую долю; если до брака — считается личным имуществом мужа и целиком делится между наследниками.

Вывод: наследниками права аренды (и половины дома) являются вы и сын мужа в равных долях, если только из общего имущества супругов вам не выделяется супружеская доля по ст. 1150 ГК РФ. Итоговый размер вашей доли зависит от того, возникло ли соответствующее право до или в период вашего брака: при «внутрибрачном» возникновении вам сначала причитается 1/2 как супружеская доля, а остаток делится пополам с сыном; при «добрачном» — всё делится строго пополам.

Порядок принятия наследства и сроки

Наследство открывается по месту жительства мужа, а если оно неизвестно — по месту нахождения недвижимости:

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
— ст. 1115 ГК РФ

Принятие наследства оформляется через нотариуса по месту открытия наследства:

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Срок для принятия наследства — шесть месяцев со дня смерти:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Если вы совместно проживали с мужем и продолжаете пользоваться домом и участком (несёте расходы, оплачиваете аренду) — вы можете считаться фактически принявшей наследство, но для оформления права аренды на своё имя всё равно необходимо получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а затем зарегистрировать право аренды (или внести изменения в договор аренды) в ЕГРН. Если шестимесячный срок пропущен — вопрос решается через суд в порядке ст. 1155 ГК РФ.

Вывод: для оформления права аренды и доли дома обратитесь к нотариусу по последнему месту жительства мужа (при его неизвестности — по месту нахождения дома, ст. 1115 ГК РФ) с заявлением о принятии наследства в течение 6 месяцев со дня смерти; свидетельство о праве на наследство затем регистрируется в Росреестре, а переход права аренды оформляется внесением изменений в договор и записью в ЕГРН.

Как право аренды и половина дома делятся между вами и сыном

Имущество, перешедшее к нескольким наследникам, поступает в их общую долевую собственность (ст. 1164 ГК РФ) и может быть разделено по соглашению:

Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности
— п. 1 ст. 1168 ГК РФ

При разделе наследства преимущественное право на неделимую вещь (а половина дома и право аренды участка под ним неделимы в натуре) имеет наследник, ранее владевший этой вещью совместно с наследодателем:

По смыслу ст. 1168 ГК РФ преимущество возникает, в частности, у того, кто проживал в доме и пользовался им ко дню смерти наследодателя. Несоразмерность доли при таком выделе устраняется денежной компенсацией другим наследникам (ст. 1170 ГК РФ). Если соглашением раздел невозможен, спор решается в суде; стороны вправе заключить соглашение о разделе по ст. 1165 ГК РФ после получения свидетельства о праве на наследство.

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Одновременно с правом аренды к вам и сыну переходят и обязанности по договору, в том числе по внесению арендной платы, — солидарно и в пределах стоимости наследственного имущества.

Вывод: право аренды и половина дома делятся между вами и сыном в равных долях (с учётом супружеской доли по ст. 1150 ГК РФ). Вы можете заключить с сыном соглашение о разделе (ст. 1165 ГК РФ) либо, если вы постоянно пользовались домом, заявить о преимущественном праве на неделимую вещь по ст. 1168 ГК РФ с выплатой сыну денежной компенсации (ст. 1170 ГК РФ). Обязанности по арендной плате вы и сын несёте солидарно в пределах стоимости наследства (ст. 1175 ГК РФ).

Земельно-правовой аспект: судьба участка под домом

Отдельный пласт — соотношение прав на дом и на землю под ним. Собственник здания обладает на участок особым правом:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Применительно к фактам: право аренды участка переходит к наследникам вместе с правом на долю дома, а в случае, если земля была бы в собственности, её судьба также следовала бы судьбе строения:

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
— ст. 35 ЗК РФ, п. 1

Эти нормы работают в связке: тот, кто становится собственником части дома, приобретает право пользования (в вашем случае — аренды) соответствующей частью участка «на тех же условиях и в том же объёме», что и прежний собственник, то есть на условиях договора аренды мужа. Отсюда же вытекает и невозможность отчуждения участка отдельно от строения.

Вывод: поскольку дом разделён пополам, право аренды участка следует судьбе дома и переходит к наследникам пропорционально их долям в доме; на вас и сына распространяются условия договора аренды мужа, включая размер платы и срок, а вы как собственник доли дома не утрачиваете права арендовать землю под ней и имеете в отношении участка исключительное право по ст. 39.20 ЗК РФ, а также преимущественное право по п. 3 ст. 35 ЗК РФ.

Альтернативные варианты в отношении участка

Помимо сохранения и оформления аренды, закон даёт собственнику доли дома и другой инструмент — выкуп участка в собственность через исключительное право:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Применение к фактам: вы и сын как собственники долей дома вправе не только сохранить аренду, но и обратиться за предоставлением участка в собственность (выкуп) либо за переоформлением аренды, в том числе через преимущественное право по п. 3 ст. 35 ЗК РФ:

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
— ст. 35 ЗК РФ, п. 1

Значит, участок у вас не «висит» только в аренде навсегда: как собственники части дома вы вправе претендовать на выкуп или аренду участка на условиях ст. 39.20 ЗК РФ. Альтернатива отказа от права аренды невыгодна — она лишает вас правового основания пользования участком под домом, который переходит к вам автоматически вместе с домом. Что касается срока/доказательств и порядка исполнения: договор аренды, свидетельство на половину дома, документы о родстве и оплате аренды — это доказательства, которые вы предъявляете нотариусу и арендодателю; после получения свидетельства о праве на наследство право аренды регистрируется в Росреестре (либо оформляются изменения к договору аренды), и только тогда вы можете заявлять о выкупе.

Вывод: целесообразно сначала оформить наследство (право аренды и доля дома), затем — при желании — реализовать исключительное право на выкуп/переоформление участка (ст. 39.20 ЗК РФ) либо сохранить аренду на прежних условиях. Отказываться от права аренды не следует: оно следовало за домом и переходит к вам автоматически.

Документы для оформления и порядок раздела

Раздел имущества между вами и сыном оформляется соглашением, которое подписывается после получения свидетельства о праве на наследство:

Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров. 2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
— ст. 1165 ГК РФ, п. 1

Для выдачи свидетельства нотариус формирует наследственное дело, в которое включает документы, подтверждающие принадлежность имущества наследодателю:

документы, подтверждающие принадлежность наследства наследодателю; документы о стоимости наследственного имущества; запросы нотариуса для установления состава наследственного имущества и ответы на них; свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов по заявлению пережившего супруга, свидетельства об удостоверении полномочий исполнителя завещания; сообщения в налоговый орган о направлении сведений о выданном свидетельстве о праве на наследство; иные документы; 2) листы дела нумеруются, составляется внутренняя опись. 121. Оконченное наследственное дело возобновляется при поступлении заявления о выдаче дополнительного свидетельства о праве на наследство или нового свидетельства о праве на наследство в случае аннулирования ранее выданного свидетельства о праве собственности пережившему супругу. При этом в книге учета наследственных дел ЕИС регистрируются заявления, послужившие основанием для возобновления наследственного дела. Дата регистрации заявления является датой возобновления дела. Возобновленное наследственное дело оканчивается выдачей свидетельства о праве собственности пережившему супругу, дополнительного свидетельства о праве на наследство или нового свидетельства о праве на наследство в случае аннулирования ранее выданного, либо в случаях, предусмотренных пунктом 119 Правил.
— п. 120 Правил нотариального делопроизводства (Приказ Минюста России от 14.12.2022 № 394)

Применительно к вашим фактам у вас уже есть два ключевых документа — свидетельство о праве на половину дома (подтверждает принадлежность наследодателю доли дома) и договор аренды участка (подтверждает принадлежность наследодателю права аренды). К ним нотариусу дополнительно представляются: свидетельство о смерти мужа, свидетельство о вашем браке, свидетельство о рождении сына (для подтверждения родства и очереди), документы о месте открытия наследства, документы о стоимости имущества. Расхождений с ранее изложенным нет: тот же нотариус по месту открытия наследства, тот же шестимесячный срок, то же оформление через свидетельство о праве на наследство.

Вывод: предъявите нотариусу свидетельство на половину дома, договор аренды, свидетельства о браке и о рождении сына, свидетельство о смерти; получите свидетельство о праве на наследство, после чего заключите с сыном соглашение о разделе по ст. 1165 ГК РФ и зарегистрируйте права (по аренде — изменения в договор и запись в ЕГРН). Если нотариус откажет включить право аренды в наследство, отказ обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса в порядке особого производства/оспаривания нотариального действия в течение 10 дней со дня, когда вам стало известно о совершённом нотариальном действии или об отказе в его совершении.