Как не платить НДФЛ при передаче дома, земли и машины внучке, если дед не родной, но состоит в браке с её бабушкой?

Признаётся ли неродной дед (муж бабушки) близким родственником для НДФЛ — нет

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п. 18.1 введен Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ)
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Ключевой момент: п. 18.1 ст. 217 НК РФ прямо исключает из освобождения дарение недвижимого имущества и транспортных средств. Если бы дед и внучка были близкими родственниками, освобождение всё равно бы работало только по специальному абзацу — «членами семьи и (или) близкими родственниками». Перечень в этой норме — закрытый: супруги, родители и дети (в т.ч. усыновители/усыновлённые), дедушка и бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
— ст. 14 СК РФ

СК РФ определяет близких родственников по кровной линии: «дедушка, бабушка и внуки» — это родственники по прямой восходящей/нисходящей линии. Неродной дед (муж бабушки) в прямое кровное родство с девочкой не состоит, он лишь свойственник — супруг родственницы. Удочерения или опекунства, которые в ряде случаев дают статус «члена семьи» (усыновители/усыновлённые прямо названы в норме, но опекун — нет), здесь не было. Следовательно, для целей п. 18.1 ст. 217 НК РФ даритель-дед и одаряемая-внучка близкими родственниками не являются, и дарение дедом дома, земли и машины внучке НДФЛ облагается по ставке 13 % с дохода в виде стоимости этого имущества.

Внимание: брак деда с бабушкой сам по себе родства деда с внучкой не создаёт, а падчерица и её дети близкими родственниками в смысле ст. 14 СК РФ не названы.

Вывод. Прямое дарение неродным дедом дома, участка и автомобиля внучке образует у неё налогооблагаемый доход: НДФЛ 13 % со стоимости каждого объекта. Освобождение не применяется, поскольку по буквальному тексту п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 СК РФ близким родственником является только кровный дед, а для дарения недвижимости и ТС освобождение действует лишь при таком родстве.

Схема «дарение через бабушку»: два дарения вместо одного, налог = 0

Как установлено в предыдущем блоке, дед и внучка близкими родственниками не являются (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), а бабушка — кровный родственник внучки (ст. 14 СК РФ). Поэтому цепочка «дед → бабушка → внучка» устраняет НДФЛ на обоих шагах, но требует двух сделок и юридически меняет статус имущества по пути.

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п. 18.1 введен Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ)
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

На шаге 1 дед дарит имущество жене. Супруги — прямо названные в перечне близкие родственники/члены семьи, поэтому у бабушки НДФЛ не возникает. На шаге 2 бабушка дарит имущество внучке — бабушка и внуки также прямо указаны в закрытом перечне, поэтому НДФЛ не возникает и у внучки. Суммарно НДФЛ = 0.

1. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 2 ст. 34 СК РФ

Однако важно последствие первого дарения: имущество, полученное супругом в дар во время брака, становится его личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ), а не общим. Это означает, что после дарения от деда к бабушке она распоряжается им как своим личным имуществом и для второго дарения внучке нотариальное согласие деда не потребуется. При этом само дарение дома и участка от деда бабушке — сделка по распоряжению общим (совместно нажитым) имуществом, поскольку дом и земля приобретены в браке.

Вывод. Двухшаговая схема «дед → бабушка → внучка» даёт нулевой НДФЛ (оба шага — дарение между близкими родственниками/супругами по п. 18.1 ст. 217 НК РФ), но это две отдельные сделки и две регистрации в Росреестре, а также промежуточный переход имущества к бабушке как личного (п. 1 ст. 36 СК РФ). Экономия налога здесь оплачивается усложнением и тем, что между шагами имущество фактически принадлежит бабушке.

Дарение от неродного деда: распоряжение общим имуществом супругов требует согласия бабушки

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

1. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 2 ст. 34 СК РФ

Дом и земельный участок куплены дедом в браке (брак > 10 лет), и по п. 2 ст. 34 СК РФ они являются общим имуществом супругов независимо от того, что записаны только на деда. Поэтому дарение дома и участка от деда — это сделка по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и по п. 3 ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие бабушки как второго супруга. Без такого согласия бабушка вправе требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда узнала о ней.

Автомобиль, напротив, приобретён в браке, но это движимое имущество; нотариальное согласие по п. 3 ст. 35 СК РФ для него не требуется (но действует презумпция согласия супруга по п. 2 ст. 35 СК РФ). А вот земельный участок, оформленный «отдельным свидетельством», всецело подпадает под режим общего имущества и под требование о нотариальном согласии так же, как и дом.

Вывод. При дарении дома и участка от деда обязательно нотариально удостоверенное согласие бабушки (п. 3 ст. 35 СК РФ), иначе сделку можно оспорить. Этот риск снимается, если дед сначала оформит согласие супруги либо если выбран двухшаговый вариант (дед → бабушка → внучка), где распоряжение идёт уже личным имуществом бабушки (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Если внучка продаст подаренное раньше минимального срока — НДФЛ возникнет (срок владения с нуля)

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

По общему правилу п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный срок владения недвижимостью — 5 лет. Сокращённый 3-летний срок, как это разъяснено и в п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.03.2026 № 3/2026, применяется только в случаях из п. 3, в частности когда право получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи/близкого родственника по СК РФ (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Для внучки здесь критично, кто именно даритель. Если подарит неродной дед — это дарение не от близкого родственника, значит подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ не действует, и минимальный срок владения составит 5 лет. Если подарит родная бабушка — действует 3-летний срок. В обоих случаях срок владения исчисляется заново с даты регистрации права внучки, а не с 7-летнего срока владения деда: при дарении срок владения прежнего собственника не переходит к одаряемому (кроме реновации и отдельных случаев с личным фондом, которые здесь неприменимы).

Вывод. Если внучка продаст имущество ранее минимального срока (3 года — при дарителе-бабушке, 5 лет — при дарителе-деде), у неё возникнет НДФЛ 13 % с разницы (с учётом ст. 214.10 НК РФ). Подарок от неродного деда здесь хуже: он даёт 5-летний срок вместо 3-летнего. Хотите минимизировать риск «двойного» налога — дарить по возможности от бабушки.

Оформление дарения малолетней (13 лет) и несовершеннолетней (14+): кто подписывает и нужна ли опека

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

До 14 лет внучка — малолетняя: по п. 1 ст. 28 ГК РФ от её имени договор дарения подписывают законные представители (родители, усыновители или опекуны). Сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, но требующие госрегистрации (дарение дома, земли, регистрация ТС), малолетний по п. 2 ст. 28 ГК РФ самостоятельно совершать не вправе — значит договор подписывают родители. С 14 лет она подписывает сама с письменного согласия законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Разрешение органа опеки и попечительства по п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется на действия, ведущие к уменьшению имущества подопечного (отчуждение, отказ от прав, раздел). Принятие подарка — это увеличение имущества несовершеннолетнего, поэтому предварительное разрешение опеки на само принятие подарка ГК РФ не требует. Но важно разграничение: для малолетнего попечитель/родитель «даёт согласие» на отчуждение, и по п. 2 ст. 37 ГК РФ такое согласие на отчуждение имущества подопечного требует предварительного разрешения опеки. Поэтому когда внучка захочет продать подаренное (до достижения 18 лет), разрешение органа опеки понадобится — и именно по правилам ст. 37 ГК РФ, независимо от того, было ли оформление дарения в 13 или в 14 лет.

Вывод. Ждать ноября не обязательно: с точки зрения дееспособности разница лишь в том, кто подписывает договор (до 14 лет — родитель от имени ребёнка; с 14 лет — сама внучка с письменного согласия родителей). На принятие подарка разрешение опеки не требуется, но на последующую продажу её имущества до 18 лет потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Если в планах — быстрая перепродажа, удобнее оформить после 14 лет, но налоговый результат от возраста не зависит.

Завещание: сегодня имущества не передаёт, налог у наследника — 0

1. доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов. Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п. 18 в ред. Федерального закона от 23.11.2015 N 322-ФЗ)
   — подп. 18 ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке наследования, не подлежат налогообложению НДФЛ — наследник налог с полученного имущества не платит (освобождение не зависит от степени родства: наследник по завещанию от неродного деда тоже освобождён). Однако завещание — это сделка на случай смерти: права на дом, землю и машину переходят к внучке только после открытия наследства (смерти завещателя). При жизни деда завещание не создаёт у внучки никаких прав на имущество и не решает задачу «передать сейчас». Кроме того, при наследовании внучка не единственная — супруга (бабушка) и дети наследодателя входят в первую очередь и могут претендовать на обязательную долю, а завещание в любой момент может быть отменено или изменено.

Вывод. Завещание не подходит для передачи имущества «уже сейчас»: право собственности у внучки не возникнет при жизни деда, а сам он остаётся собственником и распоряжается имуществом. Зато как отложенный вариант он выгоден по налогу — 0 % у наследника (подп. 18 ст. 217 НК РФ), и по ст. 217.1 НК РФ у наследника действует 3-летний срок владения. Практичный компромисс: передать имущество при жизни дарением (или цепочкой), а завещание держать как резервное решение.

Почему купля-продажа и «притворные» схемы хуже — риск переквалификации

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Купля-продажа между дедом и малолетней внучкой с реальной оплатой денег ставит внучку перед необходимостью платить деду, а деду — декларировать доход от продажи. Для продавца при владении домом и участком 7 лет налога нет (5-летний срок уже прошёл по п. 4 ст. 217.1 НК РФ), но для автомобиля владения 3 года недостаточно для освобождения — при его продаже деду пришлось бы платить НДФЛ, а внучке — снова решать вопрос с оплатой. При этом «продажа» без реальной оплаты — классический случай притворной сделки.

По п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка (совершённая с целью прикрыть другую сделку) ничтожна, и к ней применяются правила прикрываемой сделки. Если оформить куплю-продажу без намерения создать её последствия (без реальной оплаты) лишь чтобы формально уйти от налога, налоговый орган или сторона могут квалифицировать её как прикрытие дарения — с доначислением НДФЛ по правилам дарения у получателя, если даритель не близкий родственник.

Вывод. Купля-продажа без реальной оплаты создаёт риск признания сделки притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) с налоговыми последствиями дарения, а с реальной оплатой — это уже неспособность малолетней заплатить и лишние обязательства. Как способ «обойти» НДФЛ купля-продажа здесь не выгодна и рискованна; безопаснее либо прямое дарение с уплатой 13 %, либо дарение через бабушку с нулевым налогом.

Условия применения вариантов и форма сделки

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Решающее условие для всех вариантов — действительная воля деда как собственника и наличие у него права распоряжения (дом и участок — общее имущество, нужен учёт позиции бабушки по ст. 34 и 35 СК РФ; машина — на деда). Второе условие — надлежащий субъектный состав: до 14 лет договор дарения подписывает законный представитель внучки, после 14 — она сама с письменного согласия (п. 1 ст. 28 и п. 1 ст. 26 ГК РФ). Третье условие — соблюдение формы.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

По п. 3 ст. 35 СК РФ, когда дарение совершается одним супругом по имуществу, права на которое подлежат госрегистрации (дом, земля), требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если же выбран двухшаговый вариант (дед сначала дарит бабушке), то бабушка распоряжается уже своим личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ) и согласие деда на второе дарение не нужно.

Вывод. Ключевые условия: (1) правомерность распоряжения — для дома и земли с учётом прав бабушки; (2) правильный подписант договора в зависимости от возраста внучки; (3) нотариальное согласие супруга при распоряжении общим недвижимым имуществом. Пока эти условия не соблюдены, риск оспаривания или приостановки регистрации сохраняется.

Сколько составит НДФЛ у внучки при прямом дарении от неродного деда

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п. 18.1 введен Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ)
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Раз неродной дед не является близким родственником (ст. 14 СК РФ), дарение дома, земли и машины образует у внучки налогооблагаемый доход. Налог считается по ставке 13 % от стоимости полученного имущества. Если внучка продаст имущество в том же году, база может определяться исходя из кадастровой (или иной) стоимости по правилам ст. 214.10 НК РФ.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Чтобы снизить «двойной» налог — сначала 13 % при дарении, потом ещё 13 % при продаже ранее минимального срока, — выгоднее избежать первого налога: двухшаговая схема через бабушку даёт 0 % на приёме подарка. Ориентир по сумме: при стоимости дома с участком, например, 5 млн руб. налог при прямом дарении от деда — около 650 тыс. руб. только за недвижимость, плюс 13 % со стоимости машины, а при схеме через бабушку — 0 руб.

Вывод. При прямом дарении от неродного деда внучка платит 13 % со стоимости дома, земли и машины (подп. 18.1 ст. 217 НК РФ), а затем ещё 13 % при продаже ранее минимального срока. Схема через бабушку обнуляет первый налог. Точную сумму можно рассчитать только после определения стоимости объектов; декларацию 3-НДФЛ в случае прямого дарения подаёт законный представитель внучки.

Если опека/родители не дадут согласие или Росреестр приостановит регистрацию

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Если орган опеки и попечительства откажет в предварительном разрешении на последующую продажу имущества несовершеннолетней, отказ оформляется письменно и может быть обжалован в вышестоящий орган опеки, орган исполнительной власти субъекта РФ или в суд в порядке, установленном для оспаривания решений органов власти. При принятии подарка разрешение опеки не требуется по п. 2 ст. 37 ГК РФ, поэтому отказ возможен только в отношении распоряжения уже имеющимся имуществом внучки. Если Росреестр приостановит регистрацию дарения (например, из-за отсутствия нотариального согласия супруга), заинтересованное лицо вправе устранить причину и подать документы повторно либо обжаловать приостановление в апелляционную комиссию Росреестра или в суд.

Вывод. Отказ родителей или опеки в принятии подарка законом не предусмотрен — на принятие дара разрешение не нужно (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Отказ опеки возможен только при последующем распоряжении имуществом несовершеннолетней и обжалуется в вышестоящий орган или суд; приостановление регистрации Росреестром устраняется повторной подачей или обжалованием в апелляционную комиссию (общий судебный порядок).

Документы и порядок оформления (доказательства и исполнение)

1. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 2 ст. 34 СК РФ

Для оформления дарения нужны доказательства статусов и прав: выписки из ЕГРН на дом и земельный участок (подтверждают, что собственник — дед), свидетельство о регистрации брака деда и бабушки (подтверждает родство для целей п. 18.1 ст. 217 НК РФ при схеме через бабушку), документы, подтверждающие родство бабушки и внучки (свидетельства о рождении), ПТС/СТС и свидетельство о регистрации автомобиля, паспорта сторон и свидетельство о рождении внучки. Именно соответствие дарителя-родственника документам определит, будет ли применено освобождение от НДФЛ.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Право собственности на недвижимость при дарении переходит только с момента государственной регистрации в Росреестре; автомобиль перерегистрируется на нового владельца в ГИБДД в установленный срок. Для подтверждения 3-летнего (а не 5-летнего) срока при последующей продаже важно, чтобы договор дарения был именно от бабушки — это доказательство «близкого родственного» происхождения права (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Вывод. Комплект документов: выписки ЕГРН, свидетельство о браке деда и бабушки, документы о родстве бабушки и внучки, ПТС/СТС, паспорта и свидетельство о рождении внучки, а для дома и земли — нотариальное согласие супруга при распоряжении общим имуществом. Недвижимость переходит по регистрации в Росреестре, автомобиль — по перерегистрации в ГИБДД. От того, кто указан дарителем, зависит и налог, и минимальный срок владения при будущей продаже.

Нотариальная форма дарения недвижимости обязательна

договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 от 22.12.2025 (п. 3 ст. 574 ГК РФ)

Как разъяснено Верховным Судом в п. 52 Обзора № 4/2025 от 22.12.2025, договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ), а Росреестр приостановит регистрацию и затем откажет в ней. Поэтому дарение и дома, и земельного участка (а при схеме через бабушку — и дарение от бабушки) потребует обращения к нотариусу. Дарение легкового автомобиля может быть оформлено в простой письменной форме (обязательной нотариальной формы для ТС закон не устанавливает).

дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей; 3) за удостоверение договоров финансовой аренды (лизинга) воздушных, речных и морских судов - 0,5 процента суммы договора; 4) за удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 2 000 рублей плюс 0,3 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 5 000 рублей плюс 0,2 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 5) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, - 500 рублей; 6) за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 7) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8 1 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей;
— ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате (тариф за удостоверение договора дарения), п. 1

Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения недвижимости зависит от степени родства: детям (в т.ч. усыновлённым), супругу, родителям, полнородным братьям и сёстрам — 0,3 % суммы договора (не менее 200 руб.), другим лицам — 1 % суммы договора (не менее 300 руб.). Бабушка в закрытом перечне льготного тарифа не названа, поэтому при дарении «бабушка → внучка» тариф будет по «другим лицам» (внуки не входят в список льготных 0,3 %), а при дарении «дед → бабушка» (супруге) — 0,3 %.

Вывод. Дарение дома и земельного участка в любом варианте требует нотариального удостоверения (п. 3 ст. 574 ГК РФ), иначе сделка ничтожна и регистрацию не проведут. Нотариальный тариф для сделки от бабушки внучке исчисляется как «другим лицам» (1 %), для дарения супруге — 0,3 %. Автомобиль можно подарить в простой письменной форме.

Принятие подарка несовершеннолетней разрешения опеки не требует; нужна ли опека в принципе

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3.
— ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

По ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» предварительное разрешение органа опеки требуется на сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного (отчуждение, дарение имущества подопечного, отказ от прав, раздел имущества). Принятие подарка — это увеличение, а не уменьшение имущества, поэтому для заключения договора дарения в пользу несовершеннолетней разрешение опеки не требуется ни до 14 лет, ни после.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 1

Другое дело — когда само недвижимое имущество уже принадлежит подопечному и подлежит отчуждению: по ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» для отчуждения недвижимости, принадлежащей подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки (меной, рентой — к выгоде подопечного, в исключительных случаях, и т.д.). Это относится к будущей продаже подаренного имущества несовершеннолетней, а не к принятию дара.

Важная оговорка: ребёнок, имеющий живых родителей (законных представителей), не является «подопечным» в узком смысле (опека/попечительство не устанавливаются). Пока у внучки есть родители, действующие как законные представители, именно они подписывают договор (п. 1 ст. 28 ГК РФ), а согласие органа опеки потребуется при распоряжении её имуществом — как требуют правила п. 2 ст. 37 ГК РФ, применимые к законным представителям.

Вывод. На принятие подарка разрешение органа опеки и попечительства не требуется (ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» — правило касается уменьшения имущества). Разрешение опеки понадобится только при последующем отчуждении недвижимости несовершеннолетней (ст. 20 ФЗ «Об опеке», п. 2 ст. 37 ГК РФ). Для текущей задачи «передать сейчас» опека не блокирующий фактор — ждать возраста внучки необязательно.