Как оформить право собственности на жилой дом после смерти собственника, если в наследство вошли только земельный участок, а строение не было заявлено нотариусу?

Входит ли строение в состав наследства и считается ли оно принятым, если оформлен только земельный участок

Определяющим является момент: строение должно было принадлежать наследодателю на день открытия наследства (день смерти). Это единственное условие включения вещи в наследство.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Для ситуации это означает: если на дату смерти наследодатель числился собственником дома (право было зарегистрировано в ЕГРН либо возникло до 1997 года и не прекращалось), дом входит в наследство наравне с землёй. Если запись о праве была погашена в 2018 году до смерти собственника и объект снят с кадастрового учёта по причине прекращения существования, — на день открытия наследства права на дом у наследодателя уже не было, и в наследственную массу он не попадает. Дату смерти нужно сопоставить с 2018 годом — это ключевая развилка дела.

Даже если строение входило в наследство, отдельного «принятия» дома не требуется: закон прямо устанавливает, что принятие части наследства означает принятие всего наследства.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

К тому же принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента смерти, а не с момента регистрации.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

В пункте 34 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012 это подтверждено применительно к регистрации.

1. Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом). 35. Принятие наследником по закону какого-либо незавещанного имущества из состава наследства или его части (квартиры, автомобиля, акций, предметов домашнего обихода и т.д.), а наследником по завещанию – какого- либо завещанного ему имущества (или его части) означает принятие всего причитающегося наследнику по соответствующему основанию наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, включая и то, которое будет обнаружено после принятия наследства. Совершение действий, направленных на принятие наследства, в отношении наследственного 15 имущества, данному наследнику не предназначенного (например, наследником по завещанию, не призываемому к наследованию по закону, в отношении незавещанной части наследственного имущества), не означает принятия причитающегося ему наследства и не ведет к возникновению у такого лица права на наследование указанного имущества.
   — п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Значит, мама, приняв наследство по земельному участку, юридически уже является собственницей и дома (если он был в составе наследства) — «пропущенный» дом принят тем же действием, а позабытый разговор с нотариусом прав на него не отменяет. Пропуск шестимесячного срока здесь вообще не встаёт: срок принятия наследства не восстанавливается, потому что наследство уже принято; отсутствие в свидетельстве одного из объектов — техническая, а не сроковая проблема.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Проблема решается выдачей дополнительного свидетельства о праве на наследство на выявленное имущество, на которое свидетельство не выдавалось.

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1162 ГК РФ

Вывод: Если дом принадлежал наследодателю на день смерти, он уже входит в состав принятого мамой наследства, независимо от того, что он не был указан нотариусу; срок принятия наследства не пропущен, восстанавливать его по ст. 1155 ГК РФ не нужно. Оформляется это через обращение к тому же нотариусу за дополнительным свидетельством о праве на наследство (п. 2 ст. 1162 ГК РФ) на дом, а затем — регистрацией права в Росреестре на основании свидетельства (п. 4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). Если нотариус откажет (например, из-за отсутствия документов о праве наследодателя на дом либо из-за погашенной записи), вопрос решается в суде — см. блоки 3 и 4.

Что означало «право собственности закончилось в 2018 году» и как проверить статус строения

Прекращение права собственности исчерпывающе перечислено в законе; само по себе «просто так» право прекратиться не может.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

Для дома практически значимы два основания из этой нормы: гибель или уничтожение имущества (например, если после пожара объект сняли с кадастрового учёта как прекративший существование) и отчуждение/утрата права по иным законным основаниям (продажа, изъятие). Формулировка «право закончилось» на бытовом языке обычно скрывает одно из трёх: (1) объект снят с кадастрового учёта как прекративший существование (акт обследования кадастрового инженера); (2) запись о праве погашена в связи с отчуждением/иным основанием; (3) запись никогда не вносилась, а имелся лишь технический (БТИ) учёт.

Если строение сохранилось физически, а с учёта снято лишь частично сгоревшее строение, то юридически значимо, что недвижимость, чей учёт или технический учёт был осуществлён до вступления в силу закона о кадастре, признаётся ранее учтённым объектом, и такой учёт юридически действителен.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

При отсутствии в ЕГРН сведений о таком объекте они включаются в реестр по заявлению заинтересованного лица на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право на объект (в том числе документов о ранее возникшем праве).

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
— ч. 5 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Применительно к ранее возникшим правам: права, возникшие до 1997 года, признаются действительными и без регистрации, а их регистрация проводится по желанию правообладателя.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Для мамы это означает: сначала нужно точно установить, что произошло в 2018 году (заказать выписку из ЕГРН на дом по адресу и на кадастровый номер, получить справку БТИ/техпаспорт, документы о переводе в жилое и о пожаре). Если в 2018 году погашена запись о праве, но объект как ранее учтённый существует, — сведения о нём восстанавливаются, а право наследника регистрируется на основании свидетельства о праве на наследство (или судебного решения). Если же объект был полностью уничтожен и снят с учёта до смерти наследодателя, в наследство он не входил, а на участке (уже оформленном на маму) имеет значение лишь вопрос о сохранении остатков/нового строения — см. блок 4.

Вывод: «Прекращение права в 2018 году» само по себе ещё не означает утраты объекта: право прекращается только по основаниям ст. 235 ГК РФ, чаще всего — при гибели/уничтожении. Нужно документально выяснить характер записи 2018 года (выписка ЕГРН, техпаспорт БТИ, акт обследования). Если строение сохранилось и учтено как ранее учтённый объект, сведения и право восстанавливаются по ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ; регистрация права наследника проводится по свидетельству о праве на наследство (или решению суда).

Если нотариус и Росреестр не оформят дом: признание права и включение имущества в состав наследства через суд

Если документы о праве наследодателя на дом не сохранились либо запись погашена и нотариус отказывает в дополнительном свидетельстве, право защищается в судебном порядке — путём признания права.

При отсутствии надлежаще оформленных документов на имущество наследники вправе требовать включения имущества в состав наследства, а после истечения срока принятия — признания права собственности в порядке наследования.

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока. 9. Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам. 10. Суд утверждает мировые соглашения по делам, возникающим из наследственных правоотношений, лишь в случаях, если это не нарушает права и законные интересы других лиц и нормами гражданского законодательства допускается разрешение соответствующих вопросов по соглашению сторон.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Способ защиты — признание права.

Ответчиком по такому иску привлекается соответствующий орган (администрация) либо иные заинтересованные лица; подсудность — по месту нахождения недвижимости.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ )
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Дополнительно: судебное решение о признании права является основанием для регистрации.

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
— п. 1 ст. 59 ЗК РФ

Обратите внимание на срок исковой давности — он здесь не препятствует: по искам о признании права собственности (вещному требованию) исковая давность не распространяется, о чём говорит ст. 208 ГК РФ (на неё опирается и устойчивая практика). А вот если наследники считают, что наследство не было принято (что в вашем случае не так — земля оформлена), действовала бы ст. 1155 ГК РФ о восстановлении срока.

Вывод: Если нотариус не выдаст дополнительное свидетельство, правильный путь — иск о признании права собственности в порядке наследования (а при необходимости — о включении дома в состав наследства) в районный суд по месту нахождения участка с домом (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Право признаётся за мамой как за наследником первой очереди, принявшим наследство; срок исковой давности на требование о признании права не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Решение суда станет основанием для регистрации права в Росреестре.

Если дом как объект права отсутствовал на день смерти: легализация строения на участке наследника

Ветка, обратная блоку 3: если к моменту смерти наследодателя право на дом было прекращено (объект снят с учёта как уничтоженный), в наследство дом не входит — наследник получает только землю. Тогда судьба строения решается уже применительно к участку, принадлежащему маме, по правилам о самовольной постройке.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

То есть строение, созданное/восстановленное без разрешительной документации, не даёт автоматического права собственности, а использование его не допускается. Но право на него (уже на нового собственника участка) может быть признано судом при одновременном соблюдении трёх условий.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (Пункт в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) 3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 .
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Поскольку мама — собственник земельного участка (право оформлено), а строение на нём фактически существует и, судя по описанию, частично восстановлено и переведено в жилое, именно она является надлежащим истцом по иску о признании права на постройку. Значимо и соотношение судеб земли и строения: при переходе права на здание к новому лицу оно приобретает право на занятую и необходимую для использования здания часть участка.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Практически это означает: если строение на день смерти наследодателя уже не существовало как объект права, оформить его нужно не как наследство, а как объект на участке мамы — через признание права на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) либо, при утрате возможности легализации, через снос/приведение в соответствие. Сохранение строения как объекта, созданного за счёт наследодателя и подтверждённого им при жизни, дополнительно подтверждается фактическим принятием наследства (пользование домом, ремонт, содержание).

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Вывод: Если право на дом прекратилось до смерти наследодателя, дом в наследство не входит; наследство принято только в части земли, и мама как супруга-наследник первой очереди собственницей участка уже является. Строение в этом случае легализуется не через нотариуса, а через иск о признании права собственности на самовольную постройку к маме как собственнику участка (п. 3 ст. 222 ГК РФ) — при доказанности прав на участок, соответствия строения требованиям и отсутствия угрозы жизни и здоровью; иначе ставится вопрос о приведении в соответствие или сносе. Разграничение ветвей блоков 3–4 определяется одним фактом: существовало ли право/объект на день смерти наследодателя.

Расходы на содержание дома и риски при оформлении

Поскольку принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, мама с этой же даты несёт бремя содержания имущества (налог на дом и землю, коммунальные платежи) — вне зависимости от того, когда фактически зарегистрирует право.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это же правило работает и в её пользу: расходы, которые она уже понесла на восстановление дома, ремонт и содержание после смерти наследодателя, — её собственные затраты собственника, и они подтверждают фактическое принятие наследства (пользование, ремонт, оплата).

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Что касается рисков: главный — квалификация строения как самовольной постройки. Если разрешительной документации на восстановление после пожара и перевода в жилое нет, сохранение постройки допустимо только при одновременном соблюдении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ, иначе ставится вопрос о её сносе или приведении в соответствие.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (Пункт в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) 3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 .
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Второй риск — процедурный: при погашенной в 2018 году записи нотариус может отказать в дополнительном свидетельстве, а Росреестр — приостановить регистрацию; этот риск снимается либо восстановлением сведений о ранее учтённом объекте (ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ), либо судебным решением о признании права.

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
— ч. 5 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Наконец, если право наследодателя на строение не подтвердится и оно не будет легализовано как его объект, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие за счёт лица, осуществившего постройку, а при отсутствии сведений о нём — за счёт собственника участка, то есть фактически за счёт мамы.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Вывод: С момента смерти наследодателя мама — собственник принятого имущества, поэтому она несёт налоги и расходы на содержание, а понесённые ею затраты на дом одновременно служат доказательством принятия наследства. Ключевые риски — снос/приведение в соответствие самовольной постройки (п. 3 ст. 222 ГК РФ) и отказ нотариуса/приостановка Росреестра; первый устраняется судебной легализацией с подтверждением соответствия строения требованиям, второй — восстановлением сведений о ранее учтённом объекте (ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ) или решением суда.

Как действовать, если нотариус откажет в выдаче дополнительного свидетельства

Отказ нотариуса возможен только по исчерпывающим основаниям, прямо перечисленным в законе.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Применительно к вашей ситуации наиболее вероятное основание отказа — то, что «документы… не соответствуют требованиям законодательства» либо «факты… не подтверждены в установленном порядке»: то есть у наследника нет документов, подтверждающих право наследодателя на дом, или запись о праве погашена в 2018 году. Сам по себе отказ должен быть оформлен: по просьбе заявителя нотариус излагает причины отказа письменно и разъясняет порядок обжалования.

Отказ нотариуса обжалуется заинтересованным лицом в суд.

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Важно различать два разных судебных пути, которые не совпадают по подсудности и виду производства. Если оспаривается сам отказ нотариуса (формально правильный/неправильный), подаётся жалоба в районный суд по месту нахождения нотариуса (порядок гл. 37 ГПК РФ — особое производство). Если же между наследником и Росреестром/иным лицом возник спор о праве на дом (например, отрицается принадлежность дома наследодателю), он рассматривается в порядке искового производства, и такой иск о праве на недвижимость подаётся по правилам исключительной подсудности — по месту нахождения объекта.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ )
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

На практике при погашенной записи и отсутствии правоустанавливающих документов целесообразнее сразу избирать исковой путь (блок 3): иск о включении дома в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования, поскольку такой иск решает вопрос по существу и его решение — прямое основание для регистрации (ст. 59 ЗК РФ применительно к земле закрепляет, что решение суда о признании права — основание для регистрации).

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
— п. 1 ст. 59 ЗК РФ

Дополнительно отметим: самостоятельный, досудебный способ «дооформить» дом — обращение к тому же нотариусу за дополнительным свидетельством (п. 2 ст. 1162 ГК РФ), и только при отказе или невозможности подтвердить право наследодателя — суд.

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1162 ГК РФ

Вывод: Если нотариус откажет, требуйте письменное постановление об отказе (ст. 48 Основ о нотариате). Отказ можно обжаловать в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ), но при споре о праве на дом (в том числе о принадлежности его наследодателю) правильное средство защиты — иск о признании права собственности в порядке наследования, подаваемый в районный суд по месту нахождения недвижимости (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Подсудность и орган (районный суд, а не мировой) одинаковы в блоках 3 и здесь — расхождений нет.