Нужно ли платить НДФЛ при продаже унаследованной квартиры, если владел менее 3 лет: с какого момента считается срок владения

С какого момента исчисляется срок владения унаследованной квартирой

Наследство считается принадлежащим наследнику не с даты регистрации права в ЕГРН, а со дня открытия наследства — то есть с момента смерти наследодателя. Значит, отсчёт срока владения маминой квартирой идёт с 17.10.2018, а не с даты записи в госреестре (это подтверждает и прямо изложенное правило — ГК РФ связывает принадлежность наследства именно с днём открытия, а не с моментом государственной регистрации).

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ
2. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.
   — п. 1 ст. 1114 ГК РФ
   Следовательно, для налоговых целей Ваш срок владения квартирой начался 17.10.2018 — в день смерти мамы, а не в день регистрации права. Регистрация в ЕГРН и получение свидетельства у нотариуса на дату начала срока не влияют: они лишь оформляют уже возникшее право.

Вывод: срок владения квартирой исчисляется с 17.10.2018 и не зависит от даты регистрации права в ЕГРН.

Какой минимальный срок владения применяется к унаследованной квартире

По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект был в собственности не менее минимального предельного срока владения. Для имущества, полученного в порядке наследования, этот срок сокращён до трёх лет.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ
2. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
   Квартира получена Вами именно в порядке наследования, поэтому достаточно трёх лет владения: специальный пятилетний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) к наследству не применяется.

Вывод: к Вашей квартире применяется трёхлетний минимальный предельный срок владения.

Попадает ли продажа 21.12.2021 под НДФЛ

Сопоставляем даты: срок владения начался 17.10.2018, а трёхлетний минимум истёк 17.10.2021. Продажа по договору состоялась 21.12.2021 — уже после истечения трёхлетнего срока. Доход в размере около 2,8 млн руб. Поэтому полностью освобождается от налогообложения, и вопрос о сравнении цены с кадастровой стоимостью (правило 0,7), равно как и о вычетах, значения не имеет.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ
   Сравнение договорной цены (≈2,8 млн) с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7 (≈1,82 млн), здесь не требуется вовсе — правило применяется только для исчисления налога по облагаемым сделкам:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ
   Вывод: продажа квартиры 21.12.2021 НДФЛ не облагается: к моменту продажи трёхлетний минимальный срок владения истёк (17.10.2021), налоговая база не возникает, и платить налог не нужно.

Нужно ли было подавать декларацию 3-НДФЛ

Обязанность представить декларацию возлагается на лиц, самостоятельно исчисляющих налог с доходов от продажи имущества, — но только когда такие доходы подлежат налогообложению. Если доход освобождён (как в Вашем случае), налогоплательщик вправе, но не обязан декларировать его; декларация подаётся по желанию.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
   — п. 3 ст. 228 НК РФ
   Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
   — абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ
   Поскольку налог у Вас вообще не возник (доход освобождён), обязанности отчитываться за 2021 год у Вас нет; при желании можно подать декларацию добровольно — это право, а не обязанность.

1. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации. Уплата налога, доначисленного по налоговым декларациям, порядок представления которых определен настоящим пунктом, производится не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи такой декларации.
   — п. 2 ст. 229 НК РФ
   Вывод: подавать декларацию 3-НДФЛ за 2021 год Вы не обязаны; сделать это можно добровольно.

Риски и что делать, если налоговая предъявит требования

Основания для штрафа за непредставление декларации и за неуплату налога существуют только там, где есть подлежащая уплате сумма налога. У Вас эта сумма отсутствует (сделка освобождена), поэтому состава для штрафов по ст. 119 и ст. 122 НК РФ нет; пени на отсутствующую недоимку также не начисляются.

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
   — п. 1 ст. 119 НК РФ
2. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

1. для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации; 2) для организаций: в отношении суммы отрицательного сальдо единого налогового счета, сформированного в связи с неисполненной обязанностью по уплате налогов, непрерывно существующей до 30 календарных дней (включительно), - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации
   — подп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ (ставка пени для физлиц)
   Для физических лиц ставка пени составляет одну трёхсотую ключевой ставки Банка России (повышенные ставки, в том числе в размере одной стопятидесятой, установлены только для организаций и к Вам не относятся):

1. для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации; 2) для организаций: в отношении суммы отрицательного сальдо единого налогового счета, сформированного в связи с неисполненной обязанностью по уплате налогов, непрерывно существующей до 30 календарных дней (включительно), - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации
   — подп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ (ставка пени для физлиц)
   Автоматический расчёт налога налоговым органом без декларации возможен только в отношении облагаемых доходов; к освобождённой сделке он неприменим:

1. В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и проведения в соответствии с абзацем первым пункта 1 2 статьи 88 настоящего Кодекса камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах исчисляет сумму налога
   — п. 3 ст. 214.10 НК РФ
   Если налоговая всё же направит требование, акт проверки или уведомление, его можно обжаловать: сначала жалобой в вышестоящий налоговый орган (через инспекцию) в течение года со дня, когда стало известно о нарушении права, — до обращения в суд; приложите свидетельство о смерти мамы, свидетельство о праве на наследство, выписку ЕГРН и договор купли-продажи, подтверждающие дату открытия наследства и дату продажи.

1. Жалоба в вышестоящий налоговый орган может быть подана, если иное не установлено настоящим Кодексом, в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Жалоба на вступившее в силу решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которое не было обжаловано в апелляционном порядке, может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. Жалоба в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, может быть подана в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим налоговым органом решения по жалобе (апелляционной жалобе). В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен вышестоящим налоговым органом. 3. Вступившее в силу решение налогового органа, вынесенное по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки консолидированной группы налогоплательщиков и не обжалованное в апелляционном порядке, может быть обжаловано ответственным участником этой группы либо самостоятельно иным участником этой группы в части привлечения такого участника к ответственности за совершение налогового правонарушения. Такая жалоба может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения.
   — п. 2 ст. 139 НК РФ
   Вывод: штрафов и пеней по этой сделке быть не должно — состава правонарушения нет, а начислять налог и пени не с чего; при необоснованном требовании его следует обжаловать жалобой в вышестоящий налоговый орган, затем в суд. Подавать декларацию Вы не обязаны, но можете сделать это добровольно.

Если бы срок владения оказался меньше трёх лет (условная ветка) — как уменьшить налог

Эта ветка на случай, если бы продажа состоялась до истечения трёхлетнего срока (например, до 17.10.2021). Тогда вместо освобождения Вы могли бы уменьшить налогооблагаемый доход: применить имущественный вычет до 1 млн руб. либо учесть документально подтверждённые расходы — причём по наследственному имуществу учитываются и расходы самого наследодателя на его приобретение.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) таких имущества, имущественных прав и (или) при погашении таких имущественных прав, в том числе имущества, имущественных прав, полученных в результате выкупа указанных в настоящем абзаце цифровых прав, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав
— абз. о расходах наследодателя, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
То есть при облагаемой продаже выгоднее было бы уменьшить доход на расходы мамы (если они подтверждены), а при их отсутствии — на вычет в 1 млн руб. Но фактически у Вас эта ветка не реализуется: сделка освобождена.

Вывод: даже если бы трёхлетний срок не истёк, налог можно было бы минимизировать вычетом (до 1 млн руб.) или расходами наследодателя; однако в Вашей ситуации применяется освобождение по ст. 217.1 НК РФ.