Можно ли вступить в наследство и оформить земельный участок, если родители не зарегистрировали право собственности при жизни?

Входит ли неоформленный участок в состав наследства

Ключевой момент — что именно принадлежало родителям. Если участок был выделен «от работы» в 1990-х, это почти всегда предоставление на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо непосредственно в собственность, но без регистрации. Такое право не исчезает из-за отсутствия записи в реестре.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Для земельных участков Пленум ВС прямо разъяснил, что наследуются не только участки на праве собственности, но и право пожизненного наследуемого владения:

В состав наследства входят и наследуются на общих основаниях все принадлежавшие наследодателю государственные награды, почетные, памятные и иные знаки, которые не входят в государственную наградную систему Российской Федерации в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 сентября 2010 года № 1099 «О мерах по совершенствованию государственной наградной системы Российской Федерации». Государственные награды Российской Федерации, установленные Положением о государственных наградах Российской Федерации, утвержденным названным Указом Президента Российской Федерации, которых был удостоен наследодатель, не входят в состав наследства (пункт 1 статьи 1185 ГК РФ). 73. Наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления. Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом 30 того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Наследование земельных участков 74.
— п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Это означает: даже если у родителей формально не было «собственности» в современном смысле, а было право пожизненного наследуемого владения (наиболее частая форма выдачи земли в 1990-х), оно входит в наследственную массу и переходит к наследникам. Право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, возникшее до введения ЗК РФ (до 30.10.2001), сохраняется за гражданином:

Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации , подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации . Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) 2. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39 9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V 1 Земельного кодекса Российской Федерации .
— ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», п. 1

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права при жизни наследодателя само по себе не препятствует наследованию: наследуется само право (собственности либо пожизненного наследуемого владения), а вопрос о регистрации решается уже наследником. Если же участок был предоставлен лишь в пользование без какого-либо вещного титула (например, только решение о временном выделении надела без оформления) — такое право, как лично связанное с работником, может не переходить по наследству, и тогда применяется иной механизм (бесплатное предоставление или приобретательная давность), о чём ниже.

Вывод: неоформленный при жизни родителей участок наследуем, если у них возникло право собственности или право пожизненного наследуемого владения; отсутствие записи в ЕГРН этому не препятствует.

Право наследника возникает со дня смерти независимо от регистрации

Если вы приняли наследство (подали заявление нотариусу либо фактически вступили во владение), участок считается принадлежащим вам со дня открытия наследства — то есть со дня смерти родителя, а не с даты регистрации.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом). 35. Принятие наследником по закону какого-либо незавещанного имущества из состава наследства или его части (квартиры, автомобиля, акций, предметов домашнего обихода и т.д.), а наследником по завещанию – какого- либо завещанного ему имущества (или его части) означает принятие всего причитающегося наследнику по соответствующему основанию наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, включая и то, которое будет обнаружено после принятия наследства. Совершение действий, направленных на принятие наследства, в отношении наследственного 15 имущества, данному наследнику не предназначенного (например, наследником по завещанию, не призываемому к наследованию по закону, в отношении незавещанной части наследственного имущества), не означает принятия причитающегося ему наследства и не ведет к возникновению у такого лица права на наследование указанного имущества.
— п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Время открытия наследства — момент смерти наследодателя:

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ)
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Право, возникшее у наследодателя до 31.01.1998 (дата вступления в силу закона о регистрации), юридически действительно и без записи в ЕГРН, а регистрация проводится по желанию:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Право, возникающее в силу закона (в том числе наследственное правопреемство), также действительно без регистрации:

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
— ч. 2 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает, что даже сейчас, задним числом, право на участок считается возникшим у вас со дня смерти родителя, и вопрос лишь в его формальном оформлении — через нотариуса или через суд.

Вывод: юридически вы стали правообладателем участка со дня смерти родителя (при условии принятия наследства), регистрация в ЕГРН носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Как оформить право: нотариальный и регистрационный порядок

Основной путь — обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства / выдаче свидетельства.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Если шестимесячный срок на принятие наследства пропущен, но вы фактически приняли наследство (пользовались участком, платили взносы, обрабатывали землю), этот факт признаётся без отдельного заявления:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Если срок пропущен и фактического принятия не было — срок можно восстановить в судебном порядке при уважительных причинах, либо принять наследство без суда с письменного согласия остальных наследников:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Нотариус при выдаче свидетельства проверяет состав и принадлежность имущества наследодателю:

Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место нахождения наследственного имущества. Если один или несколько наследников по закону лишены возможности представить доказательства отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию, они могут быть включены в свидетельство о праве на наследство с согласия всех остальных наследников, принявших наследство и представивших такие доказательства. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ)
— ст. 72 Основ законодательства РФ о нотариате

Свидетельство выдаётся после шести месяцев со дня открытия наследства; при обнаружении имущества после выдачи — дополнительное свидетельство:

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника.
— п. 1 ст. 1163 ГК РФ

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1162 ГК РФ

Что касается регистрации права в Росреестре, то именно для вашей ситуации (участок предоставлен до введения ЗК РФ, в документах может не быть указан вид права) установлен специальный упрощённый порядок: регистрация собственности проводится на основании акта о предоставлении участка, свидетельства (акта) о праве, выписки из похозяйственной книги либо иного документа, устанавливающего право:

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 05.04.2021 № 79-ФЗ, от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
— ч. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Ваша «старая бумага о выделении участка» и «справка или решение» как раз и есть те документы, которые подпадают под пункты 1, 2 или 4 части 1 статьи 49 — акт о предоставлении участка, свидетельство о праве либо иной документ, устанавливающий право. Для регистрации достаточно одного из них, даже если вид права в документе не указан или его невозможно определить.

Вывод: оформить участок на себя реально в два шага — получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а затем зарегистрировать право собственности в Росреестре по упрощённой ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ на основании сохранившейся «старой бумаги» о выделении участка.

Если нотариус откажет или документов недостаточно — судебный порядок

Если нотариус откажет в выдаче свидетельства (например, посчитает документы о выделении участка недостаточными для подтверждения титула), действует судебный порядок. Пленум ВС прямо предусмотрел такую ситуацию:

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока. 9. Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам. 10. Суд утверждает мировые соглашения по делам, возникающим из наследственных правоотношений, лишь в случаях, если это не нарушает права и законные интересы других лиц и нормами гражданского законодательства допускается разрешение соответствующих вопросов по соглашению сторон.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Суд в таком случае либо включает участок в состав наследства, либо непосредственно признаёт за вами право собственности в порядке наследования. Признание права на земельный участок осуществляется только в судебном порядке, и такое решение суда является основанием для регистрации права в Росреестре:

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
— ст. 59 ЗК РФ, п. 1

Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
— п. 2 ст. 59 ЗК РФ

Кроме того, если понадобится подтвердить факт владения и пользования участком (в том числе умершим родителем) или факт принятия наследства, эти факты устанавливаются судом в порядке особого производства:

факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— ч. 2 ст. 264 ГПК РФ (п. 6, 9)

Дополнительная возможность именно для наследника: если на участке расположен дом (строение), право собственности на который перешло к вам в порядке наследования, регистрация права на сам участок возможна на основании свидетельства о праве на наследство на строение плюс документа любого прежнего собственника строения на участок:

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы: 1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; 2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок. 3. Представление предусмотренных пунктом 1 части 2 настоящей статьи документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
— ч. 2 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: отказ нотариуса не закрывает путь — право на участок признаётся и регистрируется через суд (иск о включении в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования), а решение суда становится основанием для записи в ЕГРН.

Альтернативные пути, если вещного титула у родителей не было

Если окажется, что родителям участок был только выделен в пользование без возникновения собственности или пожизненного наследуемого владения (документ лишь фиксирует надел, но не титул), важно помнить о двух механизмах.

Во-первых, норма о наследственном правопреемстве при приобретательной давности: наследник может присоединить ко времени своего владения всё время, в течение которого участком владел правопредшественник:

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Глава 15. Прекращение права собственности
— п. 3 ст. 234 ГК РФ

В сочетании с общим правилом приобретательной давности по недвижимости это даёт возможность при добросовестном, открытом, непрерывном владении в течение 15 лет (с учётом присоединённого срока владения родителей) заявить о приобретении права собственности:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Важно: приобретательная давность не применяется к землям, которые в силу закона могут находиться только в публичной собственности; но для рядового садового/приусадебного участка, выделенного из муниципальной земли, этот путь применим.

Во-вторых, для участков, предоставленных до введения ЗК РФ под садоводство, огородничество, ЛПХ, ИЖС, существует льготный порядок бесплатного оформления в собственность (так называемая «дачная амнистия», п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ, ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ): если у наследодателя или у вас есть право на такой участок, его можно оформить бесплатно. В вашем случае сохранённая «старая бумага» о выделении участка как раз открывает этот упрощённый путь, о чём подробно сказано в предыдущем блоке.

Вывод: даже если вещного титула (собственности/пожизненного наследуемого владения) у родителей формально не возникло, существуют самостоятельные основания оформить участок — через бесплатное предоставление по «дачной амнистии» либо через приобретательную давность с присоединением срока владения родителей. Ситуация не безнадёжна.