Как наследнику переоформить договор аренды земли под домом, если договор был оформлен на умершую маму и срок ещё не закончился

Переходит ли право аренды земли к наследнику дома и входит ли оно в состав наследства

Право аренды земельного участка по договору, заключённому с сельсоветом, — это имущественное право (обязательство), принадлежавшее вашей маме на день смерти. Оно входит в состав наследства на равных с домом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Для вашей ситуации это ключевой вывод: право аренды не является личным правом, неразрывно связанным с личностью арендатора, поэтому оно не прекращается смертью мамы, а переходит по наследству вместе с домом как единое целое в порядке универсального правопреемства.

1. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. 2. Наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.
   — п. 1 ст. 1110 ГК РФ

Прямое правило о переходе обязанностей по договору аренды к наследнику закреплено в п. 2 ст. 617 ГК РФ:

1. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
   — п. 2 ст. 617 ГК РФ

Из этой нормы следует: смерть мамы не прекращает договор аренды — вы, как принявший наследство сын-наследник, автоматически в силу закона заняли её место арендатора на оставшийся срок договора, а сельсовет (арендодатель) не вправе вам в этом отказать. Оговорка «если законом или договором не предусмотрено иное» означает лишь две возможные преграды, которые нужно проверить: (1) не записано ли в самом договоре аренды условие о его прекращении со смертью арендатора; (2) не был ли договор заключён именно за личные качества мамы (для аренды муниципального участка под домом это практически исключено). Если таких условий нет — отказ «ждать окончания срока» неправомерен.

Обоснование Верховного Суда подтверждает эту логику:

в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Таким образом, исходя из существа отношений по водопользованию, равно как и арендных отношений, связанных с передачей водного объекта (имущества) или его части в пользование за плату (ст. 12 ВК РФ, ст. 606 ГК РФ), оснований полагать, что они, по общему правилу, относятся к обязательствам, неразрывно связанным с личностью должника или кредитора, не имеется. Напротив, исходя из положений постановления № 230, которым утверждены Правила подготовки и заключения договора водопользования, право на заключение которого приобретается на аукционе, а также Правила проведения аукциона по приобретению права на заключение договора водопользования (далее – Правила) следует, что личность победителя аукциона и его личные качества не имеют значения. 95 Поскольку в отличие от конкурса аукцион предполагает предложение наиболее выгодной цены, то особенности личности или деятельности физического лица (например, его профессиональные качества, какие-либо навыки, умения и т.д.) не влияют на выбор контрагента.
— п. 29 Обзора судебной практики ВС РФ от 07.04.2021 № 1/2021

Итог по вопросу: да, вы как наследник дома имеете право вступить в договор аренды на оставшийся срок, не дожидаясь его окончания. Отказ сельсовета «подождать, пока срок пройдёт» не основан на законе.

Одновременно, поскольку вы стали собственником дома, у вас возникает и самостоятельное право на земельный участок под ним:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
   — п. 1 ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ) 4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287 3 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
   — п. 2 ст. 271 ГК РФ

Это значит: как новый собственник дома вы приобрели право пользоваться участком «на тех же условиях и в том же объёме», что и прежний собственник (мама), — то есть на условиях прежней аренды. Правовое основание двойное: и как наследник арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ), и как собственник здания (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ). Любой из этих путей даёт вам право требовать оформления аренды на себя сейчас, а не после окончания срока.

Как технически оформить переход аренды: заявление, дополнительное соглашение, регистрация

Свидетельство о праве на наследство на дом уже у вас на руках, и оно является самостоятельным основанием для регистрационных действий.

1. свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 4 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Поскольку вы приняли наследство, оно признаётся принадлежащим вам со дня смерти мамы, а не с даты выдачи свидетельства:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Важный момент — регистрация договора. Договор аренды муниципального участка подлежит государственной регистрации, если заключён на срок один год и более; договоры на срок менее года регистрировать не нужно.

1. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ)
   — п. 2 ст. 26 ЗК РФ

Это даёт развилку по процедуре:

• если договор аренды заключён на срок год и более и был зарегистрирован в Росреестре — переход прав и обязанностей арендатора к вам нужно зафиксировать путём регистрации: подаётся соглашение (дополнительное соглашение о замене стороны в договоре) либо, при отказе сельсовета подписать его, — судебное решение. Государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации соответствующего соглашения, а обратиться с заявлением может одна из сторон договора (то есть и вы, и сельсовет).

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель. 1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора: (в ред.
   — ч. 1 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

• если договор заключён на срок менее года и не регистрировался — обязательной государственной регистрации нет, переход происходит в силу закона (п. 2 ст. 617 ГК РФ), и для фиксации достаточно подписать с сельсоветом дополнительное соглашение о замене арендатора в договоре.

В любом случае обращаться нужно письменно — заявлением в администрацию сельсовета с приложением: свидетельства о праве на наследство на дом, копии договора аренды, свидетельства о смерти мамы, вашего паспорта. Требуйте либо подписания дополнительного соглашения о вступлении в договор на оставшийся срок, либо заключения нового договора аренды (о чём подробнее в следующем блоке).

Если договор зарегистрирован, а сельсовет уклоняется от подписания соглашения — вопрос решается через суд: основание для регистрации перехода прав по решению суда прямо предусмотрено законом.

Вам следует также учесть: уплату арендной платы за период после смерти мамы несёте вы как новый арендатор задним числом (с даты открытия наследства), поэтому во избежание начисления задолженности и пеней вопрос стоит оформить без промедления.

Исключительное право собственника дома: аренда или выкуп без торгов

Как собственник дома, расположенного на чужом (муниципальном) участке, вы обладаете исключительным правом приобрести этот участок в аренду либо в собственность без проведения торгов.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Это означает, что сельсовет не вправе требовать от вас «ждать окончания срока» и тем более не вправе отказать вам как собственнику здания в предоставлении участка, кроме случаев, перечисленных в ст. 39.16 ЗК РФ. Обратное правило — отказ лицу, которое «не имеет права на приобретение без торгов», — к вам не применимо, поскольку вы такое право имеете:

1. с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
   — пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Процедурно вы вправе самостоятельно (без согласия всех прочих лиц) обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении участка в аренду:

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. 7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. 8.
   — п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ

Кроме того, как собственник здания вы имеете преимущественное право покупки или аренды участка:

1. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
   — п. 3 ст. 35 ЗК РФ

Порядок рассмотрения такого заявления установлен ст. 39.17 ЗК РФ: в течение 20 дней уполномоченный орган обязан либо подготовить проект договора и направить его вам для подписания, либо принять решение об отказе с указанием всех оснований. Отказ возможен только по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ.

Практический вывод для вас: есть два равноценных пути, которые можно использовать параллельно:

1. Вступление в действующий договор на оставшийся срок как наследник (п. 2 ст. 617 ГК РФ) — подать заявление о подписании дополнительного соглашения о замене стороны.
2. Реализация исключительного права собственника — подать заявление о предоставлении участка в аренду (или о выкупе в собственность) без торгов по ст. 39.20, 39.17 ЗК РФ, уже на своё имя.

Если сельсовет упорно отказывает и требует ждать окончания срока, вы вправе, не дожидаясь, подать заявление по ст. 39.17 ЗК РФ — и требовать от него либо договора, либо мотивированного отказа, который затем обжаловать в суд.

Если сельсовет откажет: обжалование и гражданско-правовые последствия

Отказ сельсовета переоформить аренду «до окончания срока договора» юридически неправомерен, поскольку противоречит п. 2 ст. 617 ГК РФ (императивная обязанность арендодателя впустить наследника) и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (исключительное право собственника здания). Такой отказ вы вправе обжаловать в суд.

Заявлять следует иск/заявление к администрации сельсовета. Предмет требования — признание за вами прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка на оставшийся срок (либо понуждение к заключению договора/подписанию дополнительного соглашения). Основание для регистрации права по судебному акту прямо предусмотрено законом:

В силу ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ право на недвижимость подтверждается записью в ЕГРН, а судебный акт является самостоятельным основанием регистрации — значит, даже при отказе органа суд может понудить сельсовет оформить переход, и решение регистрируется без его согласия.

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Гражданско-правовые последствия неправомерного отказа: если из-за затягивания переоформления у вас возникли убытки (например, начисление пеней по арендной плате, которую вы не могли вносить из-за того, что договор числился на умершей; расходы на суд), либо если сельсовет неправомерно удерживает ваши средства (излишне уплаченное), применяются общие положения об ответственности за неисполнение денежного обязательства:

Сумма долга (в том числе и по возврату излишне внесённого) подлежит уплате с процентами по ключевой ставке Банка России за весь период просрочки, а убытки сверх процентов взыскиваются в полном объёме (ст. 395 ГК РФ).

Что касается угрозы «участок заберут, потому что договор на умершую»: юридически такой угрозы нет. Договор действует, ваше место арендатора занято вами в силу закона с момента смерти мамы, а прекращение договора со смертью арендатора возможно только если это прямо записано в договоре. Проверьте текст договора на такое условие: если его нет — арендодатель не вправе ни расторгнуть договор досрочно по этому основанию, ни отказать вам в продлении на новый срок как собственнику дома (ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает право собственника здания на новый договор аренды без торгов).

Итог: обращаться нужно письменно и сейчас; при отказе — обжаловать в районный суд по месту нахождения участка, требуя признания прав арендатора или понуждения к заключению договора. Документы для суда — те же, что и для администрации (свидетельство о праве на наследство, договор аренды, свидетельство о смерти, доказательства отказа органа).