Может ли сестра оспорить раздел наследства и отобрать купленную в ипотеку квартиру после решения суда?

Сила судебного решения о разделе наследства: окончательность и запрет повторного спора

Спор между сёстрами уже разрешён судом: наследственное имущество распределено — квартира и дом с участком одной, автомобиль другой. Именно это решение и является основанием возникновения права собственности каждой сестры (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ — гражданские права возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права). Значит, продавец нашей квартиры (сестра, которой квартира присуждена) была её законным собственником, а её воля на продажу — это воля собственника.

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 - 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.
— ст. 1164 ГК РФ, п. 3

Ст. 1164 ГК РФ фиксирует, что до раздела наследственное имущество находится в общей долевой собственности наследников. Но как только раздел состоялся (соглашением или судом), делить больше нечего: у каждой сестры возникло индивидуальное право на свой объект. Для клиентов это означает, что «половина квартиры» второй сестры юридически прекратила существование ещё до продажи — на момент сделки квартира была целым объектом в собственности одной продавщицы.

1. Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
   — п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

П. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012 подтверждает, что наследник становится собственником имущества со дня открытия наследства, вне зависимости от регистрации. Но это работает лишь до состоявшегося раздела: после передачи квартиры одной сестре именно она — титульный собственник, отчуждающий своё (а не общее) имущество.

1. Решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы. В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно. (Часть в редакции Федерального закона от 09.12.2010 № 353-ФЗ ) 2. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
   — ст. 209 ГПК РФ, п. 1

Это ключевая для клиентов норма. Спор о разделе наследства — гражданское дело, по которому стороны (обе сестры) более не могут «в другом гражданском процессе оспаривать установленные судом факты и правоотношения». Спустя больше полугода решение вступило в законную силу; вторая сестра, будучи стороной дела, не может просто предъявить новый иск «поделить квартиру иначе» — это противоречило бы ст. 209 ГПК РФ. Пересмотр возможен лишь в исключительных процедурах (апелляция с восстановлением срока, кассация, пересмотр по вновь открывшимся/новым обстоятельствам), где перечень оснований закрыт.

Вывод: судебное решение о разделе наследства уже прекратило общую долевую собственность сестёр и распределило конкретные объекты. Приобретая квартиру у указанной в решении собственницы, клиенты получили имущество из рук надлежащего лица; повторный передел квартиры спустя полгода через обычный иск невозможен — ст. 209 ГПК РФ прямо запрещает сторонам оспаривать в другом гражданском деле установленные судом правоотношения. Окончательный «фронт» защиты лежит в процессуальном обжаловании, для которого существуют жёсткие сроки, а не в свободном новом иске.

Может ли квартира быть истребована у добросовестных приобретателей (виндикация)

Даже если бы вторая сестра сохраняла какое-то притязание, забрать у клиентов квартиру она могла бы только по правилам об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ) — а эта норма прямо защищает возмездного приобретателя.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Для виндикации необходимо стечение условий: имущество приобретено у лица, не имевшего права отчуждать, и выбыло из владения собственника помимо его воли. Здесь ни то, ни другое: продавщица была титульным собственником (по решению суда), а квартира выбыла из её владения по её собственной воле — она сама её продала. По смыслу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока не доказано обратное.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
— абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Эта презумпция добросовестности работает на клиентов: право собственности продавщицы было зарегистрировано, покупатели полагались на реестр, пока в судебном порядке не доказано, что они знали или должны были знать об отсутствии права на отчуждение у продавца. Бремя такого доказывания лежит на истце.

1. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — п. 2 ст. 302 ГК РФ

П. 2 ст. 302 ГК РФ подчёркивает разницу: если бы квартира была получена безвозмездно — её можно было бы истребовать во всех случаях. Но клиенты купили квартиру возмездно (за цену, ещё и в ипотеку), поэтому защита сильнее. А для имущества, которое у собственника не выбывало (как в ситуации, когда собственник сам передал имущество), виндикация у добросовестного приобретателя просто недопустима.

1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
   — п. 1 ст. 1 ГК РФ

Принцип неприкосновенности собственности и судебной защиты нарушенных прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ) дополняет картину: закон защищает устойчивость оборота и не позволяет лицу, добровольно распорядившемуся имуществом, вернуть его через 6 месяцев у добросовестного покупателя.

Вывод: истребование квартиры у клиентов исключено. Квартира выбыла из владения продавца по его собственной воле (договор купли-продажи), а клиенты — возмездные добросовестные приобретатели, опиравшиеся на данные ЕГРН. Совокупность условий п. 1 ст. 302 ГК РФ для виндикации отсутствует. Вторая сестра, кроме того, не являлась собственницей этой квартиры после раздела, поэтому «своей половины» у неё уже не было — истребовать в свою пользу ей нечего.

Сроки: защита покупателей через исковую давность

Даже если бы у второй сестры сохранялось какое-либо требование (например, о пересмотре, оспаривании, о компенсации), её возможности ограничены сроками.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Общий срок исковой давности — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), а начинается он с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Для второй сестры отправной точкой будет момент, когда она узнала о состоявшемся разделе (она была стороной дела — значит, узнала не позже даты решения). Прошло больше полугода — срок по требованиям о разделе/пересмотре только течёт и ещё не истёк, так что «отбивать» иск по давности пока рано; зато истечение сроков станет решающим, если сестра будет медлить: покупатели вправе заявить о пропуске давности.

1. Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам. 2. Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются: 1) вновь открывшиеся обстоятельства - указанные в части третьей настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного постановления существенные для дела обстоятельства; 2) новые обстоятельства - указанные в части четвертой настоящей статьи, возникшие после принятия судебного постановления и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства.
   — ст. 392 ГПК РФ, п. 1

Что касается пересмотра вступившего в силу решения суда о разделе, для него законом установлены не свободные сроки, а особая процедура и закрытый перечень оснований (вновь открывшиеся и новые обстоятельства). Спустя полгода без таких обстоятельств прежнее решение уже не отменить.

Обратите внимание: иск об истребовании имущества (виндикация, ст. 301, 302 ГК РФ) не относится к требованиям, на которые давность не распространяется по ст. 208 ГК РФ, — то есть к нему применяется общий трёхлетний срок.

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Вывод: по требованиям второй сестры действует общий трёхлетний срок исковой давности (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ), исчисляемый с момента, когда она узнала о нарушении своего права. На отыскание квартиры (виндикацию) срок не «не распространяется» (ст. 208 ГК РФ такого исключения не делает), поэтому по истечении трёх лет защита клиентов становится ещё прочнее. Если сестра обратится в суд спустя значительное время, клиенты вправе заявить о пропуске срока — это самостоятельное основание для отказа в иске.

Право собственности покупателей и распоряжение им (свобода отчуждения и защита ипотеки)

Ключ к спокойствию клиентов — действующий, никем не опровергнутый титул собственника, возникший из судебного акта и закреплённый сделкой.

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Собственник (продавщица) вправе был по своему усмотрению отчуждать квартиру и отдавать её в залог — то есть совершить именно ту сделку, которую заключили клиенты. Продажа и ипотека были правомерными распорядительными действиями законного собственника.

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Поскольку право на недвижимость подлежит государственной регистрации и возникает с момента внесения записи в реестр, для клиентов решающее значение имеет внесение записи об их праве собственности и об ипотеке в ЕГРН. После регистрации права клиентов (с учётом того, что основание — сделка с надлежащим лицом) их положение максимально защищено, а банк как залогодержатель — самостоятельный заинтересант в устойчивости сделки.

1. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством 1. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
   — п. 3 ст. 1 ГК РФ

Принципы добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ) работают на покупателей и против возможных недобросовестных попыток второй сестры извлечь выгоду из неопределённости по правоотношениям, которые уже установлены вступившим в силу судебным актом.

Вывод: право собственности продавца возникло из судебного решения о разделе наследства, а её распоряжение (продажа и залог) правомерно по п. 2 ст. 209 ГК РФ. После государственной регистрации перехода права к клиентам их титул защищён; запись в ЕГРН — публично достоверное основание. Ипотека оформлена на законного собственника, поэтому у клиентов дополнительный защитный интерес банка. Оспаривание чужого зарегистрированного права возможно только в суде (абз. 1 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), а не путём «требования» сестры; до признания записи недействительной в судебном порядке никто не может считаться недобросовестным приобретателем.

Что делать, если иск всё же будет подан: возражения и последствия

Ситуация имеет две ветки. Ветка А — истица не была стороной дела о разделе наследства или вопрос о её правах был разрешён судом, но её не привлекли. Тогда она вправе подать апелляционную жалобу как лицо, не привлечённое к участию в деле и права которого затронуты решением, — и сроки здесь особые.

1. Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом. Прокурор вправе принести апелляционное представление в защиту прав лиц, указанных в части первой статьи 45 настоящего Кодекса, не привлеченных к участию в деле, если судом был разрешен вопрос об их правах и обязанностях. (В редакции Федерального закона от 01.04.2025 № 49-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 09.12.2010 № 353-ФЗ) Статья 320 1 . Суды, рассматривающие апелляционные жалобы, представления Апелляционные жалобы, представления рассматриваются: 1) районным судом - на решения мировых судей; 2) верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области, судом автономного округа, окружным (флотским) военным судом - на решения районных судов, решения гарнизонных военных судов; 3) апелляционным судом общей юрисдикции - на решения верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области, судов автономных округов, принятые ими по первой инстанции; 4) апелляционным военным судом - на решения окружных (флотских) военных судов, принятые ими по первой инстанции; 5) Апелляционной коллегией Верховного Суда Российской Федерации - на решения Верховного Суда Российской Федерации, принятые по первой инстанции.
   — ч. 3 ст. 320 ГПК РФ

Но и в этом случае апелляция подаётся в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме; для пропущенного срока требуется восстановление по уважительным причинам (ч. 6 ст. 321 ГПК РФ), а его отказ обжалуется в кассацию.

1. Апелляционные жалоба, представление могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если иные сроки не установлены настоящим Кодексом. 2. Апелляционные жалоба, представление подаются через суд, принявший решение, на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. Лица, участвующие в деле, до истечения срока обжалования вправе представить в суд первой инстанции возражения в письменной форме относительно апелляционных жалобы, представления с приложением документов, подтверждающих эти возражения и направление или вручение их копий другим лицам, участвующим в деле, и вправе ознакомиться с материалами дела, с поступившими апелляционными жалобой, представлением и возражениями относительно них. 3. До истечения срока обжалования дело не может быть направлено в суд апелляционной инстанции. 4. Суд первой инстанции направляет дело с апелляционными жалобой, представлением и поступившими возражениями относительно них в суд апелляционной инстанции в трехдневный срок со дня истечения срока, установленного настоящим Кодексом для подачи апелляционных жалобы, представления. 5.
   — ч. 1 ст. 321 ГПК РФ

Прошло более полугода — месячный срок для апелляции по общему правилу пропущен. Сестра должна будет доказать уважительность пропуска; клиенты вправе возражать против восстановления срока. Это существенно понижает шансы на пересмотр.

Ветка Б — сестра уже была участницей дела (что вероятнее, раз наследство делилось между сёстрами). Тогда ч. 3 ст. 320 ГПК РФ к ней не применяется, а ст. 209 ГПК РФ прямо лишает её права оспаривать в новом процессе те же правоотношения. Единственный оставшийся путь — пересмотр по вновь открывшимся/новым обстоятельствам, перечень которых закрыт (ст. 392 ГПК РФ) и в отсутствие таких обстоятельств неприменим.

Если же иск будет предъявлен напрямую к клиентам об истребовании квартиры — защита строится на возмездности и добросовестности (ст. 302 ГК РФ), выбытии имущества по воле собственника и на пропуске давности (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Наконец, у клиентов есть регрессный путь к продавщице: если квартиру каким-то образом изымут по основаниям, возникшим до сделки, продавец обязан возместить убытки, кроме случая, когда покупатель знал о притязаниях.

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
   — п. 1 ст. 461 ГК РФ

Условие об освобождении продавца от такой ответственности недействительно (п. 2 ст. 461 ГК РФ), поэтому покупатель защищён, а при неисполнении продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Вывод: Если вторая сестра была участницей дела о разделе, повторный иск о квартире недопустим (ст. 209 ГПК РФ), а обжалование возможно только через апелляцию в пропущенный и требующий восстановления срок или через пересмотр по закрытому перечню оснований (ст. 392 ГПК РФ). Если её не привлекали к делу — она может подать апелляционную жалобу как лицо, о правах которого разрешён вопрос (ч. 3 ст. 320 ГПК РФ), но месячный срок ею уже пропущен, и клиенты вправе возражать против его восстановления. Исковое требование непосредственно к клиентам разбивается о ст. 302 ГК РФ (возмездность, добросовестность, выбытие по воле собственника) и о давность. При любом исходе клиенты сохраняют право на убытки к продавцу по ст. 461 ГК РФ.

Денежный риск клиентов и требование компенсации вместо квартиры

Отдельный вопрос — деньги. Если раздел был неравноценным, вторая сестра по нормам о преимущественном праве и компенсации несоразмерности (ст. 1168, 1170 ГК РФ) могла претендовать не на квартиру, а на денежную компенсацию. Именно так решается экономический дисбаланс: несоразмерность имущества наследственной доле устраняется передачей другого имущества или выплатой денежной суммы.

1. Несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 или 1169 настоящего Кодекса, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.
   — п. 1 ст. 1170 ГК РФ

Причём преимущественное право получить неделимую вещь (в т.ч. квартиру) возникает лишь при наличии оснований — совместного обладания или постоянного пользования вещью, и реализуется после предоставления компенсации другим наследникам.

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров. 2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства. 3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства. Статья 1166. Охрана интересов ребенка при разделе наследства При наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника.
   — п. 1 ст. 1165 ГК РФ

1. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам. Статья 1171. Охрана наследства и управление им 1. Для защиты прав наследников, отказополучателей и других заинтересованных лиц исполнителем завещания или нотариусом по месту открытия наследства принимаются меры, указанные в статьях 1172 и 1173 настоящего Кодекса, и другие необходимые меры по охране наследства и управлению им. 2. Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества. В случае, когда назначен исполнитель завещания (статья 1134), нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по согласованию с исполнителем завещания. Исполнитель завещания принимает меры по охране наследства и управлению им самостоятельно либо по требованию одного или нескольких наследников. 3. В целях выявления состава наследства и его охраны банки, другие кредитные организации и иные юридические лица обязаны по запросу нотариуса сообщать ему об имеющихся у этих лиц сведениях об имуществе, принадлежавшем наследодателю. Полученные сведения нотариус может сообщать только исполнителю завещания и наследникам. 4.
   — п. 2 ст. 1170 ГК РФ

Для клиентов это означает, что даже сама вторая сестра по закону могла требовать только компенсацию (деньги), а не изъятие у них квартиры. И компенсация уже уплачивается не покупателям, а в отношениях между наследниками — то есть клиенты, купившие квартиру у правомочной собственницы, в этих расчётах не участвуют.

Что касается собственных денежных потерь клиентов. Основное денежное последствие для них — право на полное возмещение убытков с продавца: под убытками понимаются и реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права), и упущенная выгода.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Обязанность должника (продавца) возместить убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, означает, что покупатели должны быть поставлены в положение, в котором они находились бы, если бы договор был исполнен надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Так, если бы квартиру пришлось вернуть (эвикция), клиенты взыскали бы с продавца всё понесённое: цену, проценты по ипотеке, расходы на оформление, стоимость аналогичного жилья — это прямо предусмотрено специальной нормой об изъятии товара у покупателя.

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
   — п. 1 ст. 461 ГК РФ

Дополнительно: если продавец передала товар, обременённый правами третьих лиц, клиенты как покупатели вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора, поскольку они не знали о чужих притязаниях.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Наконец, деньги и ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы у добросовестного приобретателя — это прямо закреплено законом и устраняет риск потери уже уплаченных клиентами средств.

1. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — п. 2 ст. 302 ГК РФ

Вывод: денежные притязания в отношениях между сёстрами разрешаются через компенсацию несоразмерности наследственных долей (ст. 1168, 1170 ГК РФ), а не путём изъятия квартиры у покупателей; клиенты в этих расчётах не участвуют. Если бы ущерб всё же возник, клиенты вправе требовать его полного возмещения с продавца по ст. 15, 393 и 461 ГК РФ — включая реальный ущерб, проценты по ипотеке и упущенную выгоду, а также требовать уменьшения цены или расторжения договора (ст. 460 ГК РФ). Деньги как таковые у добросовестного приобретателя не могут быть истребованы (п. 3 ст. 302 ГК РФ). Риск безвозвратной потери уплаченных средств при добросовестности и возмездности покупки минимален; защита прав в суде ведётся способами из ст. 12 ГК РФ.