Как делится между наследниками квартира по ДДУ с ипотекой, если дом не достроен и право собственности не оформлено

Что входит в наследство: недостроенная квартира как «право требования» по ДДУ

Квартира в собственность не оформлена, но наследственная масса определяется не наличием зарегистрированного права, а составом имущественных прав наследодателя на день смерти. Право требования участника долевого строительства (передать в будущем конкретную квартиру) — имущественное право, оборот которого законом не запрещён: оплата цены договора возможна при уступке, а уступка допускается вплоть до подписания передаточного акта.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— п. 1 ст. 1112 ГК РФ
Это ключевая норма: в состав наследства входят имущественные права и обязанности, значит право требования по ДДУ наследуется. Для фактов клиента это означает, что делить «объект до оформления собственности» не только можно — это необходимо: свидетельство о праве на наследство будет выдано на право требования по ДДУ, а не на квартиру.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2
Ограничения наследования (неразрывная связь с личностью, прямой запрет) к ДДУ не относятся: право требования по договору долевого строительства — обычное оборотоспособное имущественное право, не связанное с личностью участника.

Распорядиться этим правом при жизни участник мог свободно, с ограничениями по моменту (до передаточного акта) — что подтверждает его оборотоспособность:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации . 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5.
— ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», п. 1
Это снимает сомнение, «можно ли делить то, чего ещё нет»: делится не вещь, а право требования, которое уже существует и уже оплачено. Если по ДДУ есть непросроченная задолженность перед застройщиком, она также входит в наследство как обязанность и учитывается при определении стоимости наследственной массы.

С момента открытия наследства наследники получают не «будущее право», а уже принадлежащее им право — независимо от регистрации и от того, когда объект фактически будет сдан:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— абз. 2 п. 4 ст. 1152 ГК РФ
Для клиента это означает: смерть заёмщика/дольщика не уничтожает право требования, а заменяет его субъекта; задержка сдачи дома и перенос сроков сами по себе не препятствуют оформлению наследства — объект «появится» у наследников уже с момента открытия наследства, а формальная регистрация произойдёт после сдачи дома и передачи объекта.

Вывод по вопросу: да, делить такой объект можно и нужно до оформления собственности. Наследуется право требования по ДДУ (п. 1 ст. 1112 ГК РФ), оно оборотоспособно (ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ), наследники получают его со дня открытия наследства независимо от момента регистрации права (абз. 2 п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство на право требования по ДДУ; право собственности на квартиру наследники оформят после сдачи дома и передаточного акта.

Супружеская доля: выделять ли половину до раздела между наследниками

ДДУ оформлен на умершего супруга, но договор и ипотека оплачивались в браке из общих средств. Режим имущества определяется не тем, на чьё имя оформлена сделка, а моментом и источником приобретения — значит право требования по ДДУ (и связанный с ним долг перед банком) относится к совместной собственности супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ
В абзаце, выделенном ниже, прямо указано, что общим является имущество, приобретённое за счёт общих доходов, «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено»:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— абз. 2 п. 2 ст. 34 СК РФ
Для фактов клиента это решающее: оформление ДДУ на умершего супруга не делает право требования его личным имуществом. Оплата ипотеки из общих денег — прямое подтверждение общей собственности, а не основание для исключения права требования из режима совместного имущества.

Пережившая супруга не теряет свою долю от того, что она одновременно является наследницей:

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом. Иное может быть предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором. (Дополнение частью - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Статья 1151. Наследование выморочного имущества 1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение;
— ст. 1150 ГК РФ, п. 5
Доля умершего супруга в общем имуществе входит в наследство и делится между наследниками, а доля пережившей супруги остаётся у неё сверх наследственной доли. Как именно выделяется эта доля у нотариуса:

В случае смерти одного из супругов свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака. По письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ)
— ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате
По умолчанию свидетельство о праве собственности выдаётся пережившей супруге на половину общего имущества; определение конкретной доли умершего супруга в свидетельстве возможно по письменному заявлению принявших наследство наследников и с согласия пережившего супруга. Иных (не равных) долей по умолчанию не предполагается:

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— п. 1 ст. 39 СК РФ
Для фактов клиента: 1/2 права требования по ДДУ изначально принадлежит супруге как супружеская доля, и лишь 1/2 (доля умершего) образует наследство. Отступление от равенства долей (например, с учётом интересов несовершеннолетнего ребёнка) возможно только по решению суда, а не автоматически — п. 2 ст. 39 СК РФ даёт суду такое право, но не меняет базовое правило.

Вывод по вопросу: да, сначала выделяется супружеская доля, и только остаток делится между наследниками. Право требования по ДДУ и долг по ипотеке — общее имущество супругов (п. 1, п. 2 ст. 34 СК РФ), супружеская доля — 1/2 (ст. 75 Основ о нотариате, п. 1 ст. 39 СК РФ). В наследственную массу включается 1/2 права требования, которая делится поровну между всеми наследниками первой очереди. Брачный договор, если он есть, может изменить это распределение — его нужно предъявить нотариусу.

Круг наследников и размер долей каждого

Наследники по закону первой очереди — супруга, дети (в том числе несовершеннолетний) и мать умершего:

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ
Все они являются наследниками первой очереди. Дальнейшее распределение между ними равное:

Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).
— п. 2 ст. 1141 ГК РФ
Отсюда расчёт для фактов клиента: если завещания нет, наследственная масса — 1/2 права требования по ДДУ (после выделения супружеской доли). Эта 1/2 делится на четверых: супруга, двое детей, мать. Каждому — по 1/4 от 1/2, то есть по 1/8 права требования. С учётом своей супружеской доли итог у супруги — 1/2 + 1/8 = 5/8; у каждого ребёнка — 1/8; у матери — 1/8.

Важно, что несовершеннолетний ребёнок от остальных детей в правах не отличается — закон не устанавливает для него автоматически большую долю: возраст влияет на процедуру (представительство, согласие органа опеки) и может учитываться судом при разделе, но не на расчёт долей по закону.

Если же завещание есть, доли будут определяться по нему, но супруга сохраняет право на супружескую долю, а несовершеннолетний ребёнок — на обязательную долю. Наличие совместного завещания супругов или наследственного договора также может изменить правило ст. 1150 ГК РФ — в этом случае режим общей собственности супругов и распределение долей нужно перепроверять.

Вывод по вопросу: при отсутствии завещания наследниками первой очереди являются супруга, оба ребёнка и мать умершего; наследственная масса (1/2 права требования по ДДУ) делится между ними поровну — по 1/4 каждому от наследственной доли, то есть по 1/8 полного права требования. Итоговые доли: супруга — 5/8, каждый ребёнок — 1/8, мать — 1/8. При наличии завещания доли определяются по нему с учётом права пережившего супруга на супружескую долю и права несовершеннолетнего ребёнка на обязательную долю.

Ипотека: переходит ли долг и как он распределяется между наследниками

Банк прав в своей основе: долг по кредиту входит в состав наследства как имущественная обязанность наследодателя, и наследники, принявшие наследство, отвечают по нему — но солидарно и не безгранично.

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ
Для фактов клиента это означает три вещи: (1) обязанность платить переходит к принявшим наследство; (2) отвечают они солидарно, то есть банк вправе потребовать как от одного, так и от всех; (3) лимит ответственности каждого — стоимость перешедшего к нему наследственного имущества. Ни один из наследников не отвечает по ипотеке личным имуществом сверх этого предела.

Соразмерность ответственности наследников напрямую связана и с залоговым режимом (см. вопрос 5): у банка как залогодержателя есть отдельное обеспечение — залог права требования по ДДУ, которое сохраняется независимо от смены лица на стороне залогодателя, а потому заявлять «я наследство не принимаю — и долг не мой» стратегия опасная: неплательщика банк или иные наследники догонят требованием о возмещении уплаченного.

Отдельно проверьте, был ли заёмщик застрахован от смерти. Если страховая сумма выплачивается банку, кредит гасится страховкой, и вопрос о платежах наследников существенно меняется — это первый документ, который стоит поднять.

Вывод по вопросу: требование банка правомерно: долг по ипотеке входит в наследство, и его платят наследники солидарно, каждый — в пределах стоимости перешедшего к нему имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ), то есть в пределах своей доли в праве требования по ДДУ. Пережившая супруга как участник общей собственности и сторона общего долга отвечает не только как наследник: как минимум половина долга изначально падает на её долю в общем имуществе. Если был полис страхования жизни заёмщика — первым делом решается вопрос о выплате страховки банку.

Сохраняется ли ипотека при переходе права требования к наследникам

Залог не «сваливается» при переходе права: лицо, получившее заложенное имущество в порядке наследования, автоматически встаёт на место залогодателя.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Статья 39.
— ст. 38 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1
Для фактов клиента: наследники, принявшие наследство, становятся на место залогодателя со всеми обязанностями умершего по договору об ипотеке, включая просроченные платежи. Освободиться от конкретной обязанности можно только по соглашению с банком. Это и есть юридическая основа требований банка.

Когда таких правопреемников несколько, правило распределения ответственности специальное:

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
— п. 2 ст. 38 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Так как предмет ипотеки (право требования по ДДУ, а впоследствии квартира) поступит в общую долевую собственность наследников, они являются солидарными залогодателями, а значит банк вправе требовать исполнения от любого из них. Залог при этом сохраняет силу независимо от того, были ли соблюдены правила перехода (п. 3 ст. 38), то есть переоформление наследства не освобождает от ипотеки.

Важно: перевод долга по кредиту на другое лицо без согласия банка ничтожен:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. 4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
— п. 2 ст. 391 ГК РФ
Для клиента это практическое ограничение: договориться между собой «пусть платит только мать» или «пусть ребёнок берёт всё на себя» нельзя как о переводе долга — требуется согласие банка. Такие соглашения можно заключать только как договорённости о внутренних расчётах, которые банк не связывают, пока он не дал согласия на перевод долга.

Вывод по вопросу: ипотека сохраняется в полном объёме: наследники становятся на место залогодателя и несут все обязанности по договору об ипотеке (п. 1 ст. 38 ФЗ № 102-ФЗ), при общей долевой собственности — как солидарные залогодатели (п. 2 ст. 38 ФЗ № 102-ФЗ). Освободить от обязанностей может только соглашение с банком. Внутренние договорённости о том, кто платит, не заменяют перевода долга: без согласия банка перевод долга ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Если один или несколько наследников не хотят вступать в наследство

Вступление в наследство — право, а не обязанность; но «просто не пойти» не всегда выход: фактическое принятие может состояться и без нотариуса.

Способы принятия и действия, приравненные к принятию:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ
Для фактов клиента критично: оплата ипотечных платежей после смерти, вселение либо попытки получить право на квартиру, сохранение документов и ключей, оплата ЖКХ — всё это может быть расценено как фактическое принятие наследства со всеми долгами. Если кто-то из наследников хочет отказаться, пассивное невмешательство рискованно; надёжный путь — прямое оформление отказа.

Отказ совершается в срок принятия наследства и допустим даже после принятия:

Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства (статья 1154), в том числе в случае, когда он уже принял наследство.
— п. 2 ст. 1157 ГК РФ
Правило о сроке:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ
То есть отказ возможен в течение 6 месяцев со дня открытия наследства, а ещё до истечения этого срока никто не считается окончательно принявшим. Отказ без указания лиц, в чью пользу, допускается по п. 1 ст. 1157 ГК РФ; отказ в пользу конкретного наследника — по п. 1 ст. 1158 ГК РФ, но отказ от части наследства не допускается (п. 3 ст. 1158 ГК РФ): нельзя отказаться только от доли в ДДУ/ипотеке, сохранив всё остальное.

Вопрос про несовершеннолетнего ребёнка решается отдельным правилом:

Отказ от наследства в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Статья 1158. Отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства 1. Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди независимо от призвания к наследованию, не лишенных наследства (пункт 1 статьи 1119), а также в пользу тех, которые призваны к наследованию по праву представления (статья 1146) или в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156). (В редакции Федерального закона от 15.02.2016 № 22-ФЗ) Не допускается отказ в пользу какого-либо из указанных лиц: от имущества, наследуемого по завещанию, если все имущество наследодателя завещано назначенным им наследникам; от обязательной доли в наследстве (статья 1149); если наследнику подназначен наследник (статья 1121). 2. Отказ от наследства в пользу лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, не допускается. Не допускается также отказ от наследства с оговорками или под условием. 3. Отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается.
— п. 4 ст. 1157 ГК РФ
Для клиента это значит, что отказаться за ребёнка или заставить его отказаться нельзя: любое действие законного представителя по уменьшению наследственного имущества несовершеннолетнего требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Если наследник отказался или не принял наследство, его доля распределяется между остальными принявшими наследниками:

Если наследник не примет наследство, откажется от наследства, не указав при этом, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), не будет иметь права наследовать или будет отстранен от наследования по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, либо вследствие недействительности завещания, часть наследства, которая причиталась бы такому отпавшему наследнику, переходит к наследникам по закону, призванным к наследованию, пропорционально их наследственным долям. Однако в случае, когда наследодатель завещал все имущество назначенным им наследникам, часть наследства, причитавшаяся наследнику, отказавшемуся от наследства или отпавшему по иным указанным основаниям, переходит к остальным наследникам по завещанию пропорционально их наследственным долям, если только завещанием не предусмотрено иное распределение этой части наследства. 2. Правила, содержащиеся в пункте 1 настоящей статьи, не применяются, если наследнику, отказавшемуся от наследства или отпавшему по иным основаниям, подназначен наследник (пункт 2 статьи 1121). Статья 1162. Свидетельство о праве на наследство 1. Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника.
— п. 1 ст. 1161 ГК РФ
Для клиента это значит: доля отказавшегося (например, матери) не «сгорает» и не отходит банку, а пропорционально увеличивает доли остальных принявших наследников (в нашем расчёте — супруги, детей), вместе с чем растёт и их ответственность по ипотеке.

Вывод по вопросу: наследник вправе отказаться от наследства (п. 1 ст. 1157 ГК РФ) в течение 6 месяцев со дня открытия наследства (п. 2 ст. 1157, п. 1 ст. 1154 ГК РФ), отказавшись сразу от всего наследства — отказ от части не допускается. Отказ от наследства несовершеннолетнего — только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 1157 ГК РФ). Если кто-то просто не обращается к нотариусу, он всё равно может быть признан принявшим наследство своими действиями (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Доля отказавшегося пропорционально распределяется между остальными принявшими наследство (п. 1 ст. 1161 ГК РФ), а банк сможет предъявить требования к принявшим наследникам в пределах стоимости перешедшего к ним имущества.

Процедура оформления и защиты прав наследников

Оформление идёт у нотариуса по месту открытия наследства (последнее место жительства умершего).

Основание выдачи свидетельства:

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам, принявшим наследство, в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство в целях проверки факта государственной регистрации смерти наследодателя, наличия отношений, являющихся основанием для призвания лица к наследованию, а также проверки подлинности представленных документов о государственной регистрации актов гражданского состояния запрашивает с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия у оператора федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния содержащиеся в указанном реестре сведения о государственной регистрации актов гражданского состояния, произведенной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Факт государственной регистрации смерти наследодателя, произведенной в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть также проверен нотариусом посредством единой информационной системы нотариата, содержащей сведения о государственной регистрации смерти, поступившие от указанного оператора.
— ст. 71 Основ законодательства РФ о нотариате
Проверка состава и места нахождения наследственного имущества — обязанность нотариуса:

Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место нахождения наследственного имущества. Если один или несколько наследников по закону лишены возможности представить доказательства отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию, они могут быть включены в свидетельство о праве на наследство с согласия всех остальных наследников, принявших наследство и представивших такие доказательства. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ)
— ст. 72 Основ законодательства РФ о нотариате
Для фактов клиента это означает: не нужно ждать сдачи дома и оформления права собственности. Нотариусу представляются ДДУ (со всеми допсоглашениями о переносе срока), документы об оплате цены договора, кредитный договор и график платежей, справка об остатке долга, документы о родстве, свидетельство о браке, документы на детей. Свидетельство о праве на наследство выдаётся на право требования по ДДУ; нотариус сам направляет документы на регистрацию.

Выделение супружеской доли — отдельное действие по заявлению пережившего супруга:

В случае смерти одного из супругов свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака. По письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ)
— ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате
Для клиента это значит: супруга подаёт нотариусу заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе, после чего оставшееся включается в наследство. Если заявление не подано, а супруга согласна, можно сразу указать в свидетельстве долю умершего — это позволяет двинуться дальше без спора.

Порядок распределения наследства между наследниками, когда кто-то согласится на раздел:

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 - 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства. Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками 1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров. 2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
— ст. 1164 ГК РФ, п. 3
Наконец, если застройщик просрочил сдачу дома, у наследников как правопреемников дольщика сохраняются требования к застройщику (в том числе по неустойке за просрочку). Их нужно предъявлять отдельно — как в переговорах, так и в суде по месту нахождения застройщика; применяется общий срок исковой давности:

Общий срок исковой давности 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— ст. 196 ГК РФ, п. 2
Формулировка ст. 196 ГК РФ для наследников означает: самостоятельные требования к застройщику (например, неустойка за каждый день просрочки) взыскиваются за трёхлетний период, а требования банка по кредиту ограничены сроками по конкретному обязательству и не могут увеличивать ответственность наследников сверх стоимости наследства.

Вывод по вопросу: сначала супруга оформляет у нотариуса свидетельство о праве собственности на супружескую долю (1/2 права требования по ДДУ), затем все наследники (супруга, двое детей — при участии законного представителя несовершеннолетнего — и мать) принимают наследство, и нотариус выдаёт свидетельства о праве на наследство на право требования по ДДУ. Ожидать сдачи дома и регистрации права собственности не нужно. Если сроки сдачи нарушены, наследники вправе требовать от застройщика неустойку и возмещение убытков в суде по месту нахождения застройщика за трёхлетний период (ст. 196 ГК РФ); по кредиту платежи нужно вносить, чтобы не допустить обращения взыскания на предмет залога, — параллельно проверяйте полис страхования жизни заёмщика.