Можно ли распорядиться земельными паями, полученными в наследство от умерших родителей, если документы выданы в 90-х: продажа, аренда, выдел

Действительны ли документы на земельный пай, выданные в 90-х

Бумаги на земельные доли, выданные до 1997 года (свидетельства о праве собственности на земельные доли либо выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий), по закону не утратили силу — они приравнены к записям в ЕГРН:

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре недвижимости . (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 639-ФЗ) Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона Настоящий Федеральный закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Статья 19 1 . Применение отдельных положений настоящего Федерального закона 1. В случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила: 1) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 года;
— ст. 18 Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 3

Это означает, что документы родителей не нужно «переоформлять заново» ради их действительности: закон прямо признаёт за ними равную юридическую силу с записью в Росреестре. Кроме того, общий принцип признания ранее возникших прав закреплён в регистрационном законе:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для клиента это значит: само по себе отсутствие записи в ЕГРН право не отменяет, но чтобы распорядиться (продать, выделить), право придётся зарегистрировать, поскольку регистрация становится обязательной при переходе права и совершении сделки:

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
— ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ

Среди оснований для регистрации прямо названы как акты (свидетельства) о правах, выданные в порядке законодательства, действовавшего на момент их выдачи, так и свидетельства о праве на наследство:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

Вывод: бумаги на пай действительны, но их одного недостаточно для продажи — сначала нужно зарегистрировать право в ЕГРН. Для этого пригодятся и документы родителей (свидетельство на долю 90-х, которое по ст. 18 Закона № 101-ФЗ равно записи в ЕГРН), и полученное клиентом свидетельство о праве на наследство.

Перешла ли земельная доля к клиенту по наследству

Земельные доли и права на них входят в наследство на общих основаниях. Специального разрешения на принятие такого наследства не требуется:

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ) Статья 1182. Особенности раздела земельного участка 1. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. 2. При невозможности раздела земельного участка в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном статьей 1170 настоящего Кодекса.
— ст. 1181 ГК РФ, п. 2

В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю имущество, и единственное прямо названное исключение — права, неразрывно связанные с личностью, — к земельной доле не относится:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Для клиента это означает: право на земельную долю, принадлежавшее родителям, по общему правилу продолжает существовать и подлежит наследованию на общих основаниях. Тот факт, что бумаги «старые» и не зарегистрированы в ЕГРН, сам по себе не исключает долю из наследства: согласно ст. 18 Закона № 101-ФЗ такие документы имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН (см. блок 1), а по ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ ранее возникшее право признаётся действительным и без регистрации.

Вывод: земельная доля, принадлежавшая родителям, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях без специального разрешения. Если клиент принял наследство, право на долю перешло к нему; документом, подтверждающим такой переход для целей регистрации, служит свидетельство о праве на наследство (подп. 4 п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ — см. блок 7). Точный состав и факт принятия наследства определяются нотариусом по наследственному делу.

Можно ли продать или сдать в аренду земельную долю без выдела

Оборот земельной доли ограничен законом. Пока участок не выделен, распорядиться долей можно лишь ограниченным кругом способов:

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) 1 1 .
— п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ

Обратите внимание на ключевую оговорку: иным образом распорядиться долей можно только после выдела земельного участка:

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) 1 1 . Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у муниципального округа, городского округа , городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.
— п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ

Для клиента это означает: продать долю постороннему покупателю (не сособственнику, не сельхозорганизации, не фермеру) либо сдать её в аренду как самостоятельный объект напрямую нельзя — сначала нужно выделить участок в натуре. Арендовать же можно не «долю», а земельный участок, прошедший кадастровый учёт:

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. 2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 435-ФЗ, от 14.07.2022 № 284-ФЗ) 3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 507-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 02.12.2013 № 327-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 9 Закона № 101-ФЗ

Вывод: продажа доли возможна только сособственнику, сельхозорганизации или крестьянско-фермерскому хозяйству, использующим участок; для продажи любому иному лицу и для сдачи в аренду как отдельного объекта необходимо сначала выделить участок в счёт доли (блок 4). Аренда «доли» без выдела как самостоятельная сделка недопустима — объектом аренды выступает сформированный земельный участок.

Как выделить земельный участок в счёт доли

Выдел участка — основной путь «превратить пай» в полноценный объект, которым можно свободно распоряжаться. Он прямо предусмотрен законом:

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи. 3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. 4.
— п. 1 ст. 13 Закона № 101-ФЗ

Выдел делается на основании проекта межевания, который готовит кадастровый инженер:

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо. 3. Требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 4. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по подготовке проекта межевания земельного участка или земельных участков могут устанавливаться субъектами Российской Федерации. 5. Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей. Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. 6.
— п. 2 ст. 13.1 Закона № 101-ФЗ

Кадастровый учёт и регистрация права на образованный при выделе участок проводятся одновременно:

Государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков. (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 4 ст. 41 Закона № 218-ФЗ

Для клиента это означает следующую последовательность: заключить договор с кадастровым инженером → подготовить и согласовать проект межевания (либо через общее собрание, если участок образуется по его решению, либо через извещение сособственников и ожидание 30 дней без возражений) → провести кадастровый учёт и зарегистрировать право на выделенный участок в ЕГРН. После этого участок становится индивидуальным объектом, и его можно свободно продавать и сдавать в аренду.

Вывод: выдел участка в счёт доли возможен и является ключевым шагом для полноценного распоряжения. Если решение общего собрания отсутствует, выдел производится по проекту межевания, подготовленному кадастровым инженером, с согласованием границ с другими сособственниками. Итог оформляется одновременным кадастровым учётом и регистрацией права.

Главный риск: признание доли невостребованной и переход её муниципалитету

Самый серьёзный риск для клиента — что его доля (или доля родителей) попадает в список невостребованных и перейдёт в муниципальную собственность. Основания для этого такие:

Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 29.12.2022 № 639-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 12.1 Закона № 101-ФЗ

Здесь важны две развилки. Первая — если право клиента уже зарегистрировано в ЕГРН, то по абзацу второму п. 1 ст. 12.1 доля не может быть признана невостребованной по «трёхлетнему» основанию, и это самый надёжный способ защиты. Вторая — если зарегистрированного права нет и доля не использовалась три и более года, риск реален. Защита предусмотрена законом: до утверждения списка заинтересованные лица вправе заявить возражения:

Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения , муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей. (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 7. С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения , муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, утверждает такой список самостоятельно. (В редакции федеральных законов от 29.12.2022 № 639-ФЗ, от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 8. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2022 № 639-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)
— п. 6 ст. 12.1 Закона № 101-ФЗ

Для клиента это означает: необходимо срочно выяснить, не включена ли доля в список невостребованных в местной администрации (список публикуется в СМИ, определённых субъектом РФ, и на сайте администрации, размещается на информационных щитах). Если доля включена — подать письменные возражения в орган местного самоуправления и заявить об этом на общем собрании; это прямое законное основание для исключения доли из списка. Одновременно лучшая превентивная мера — зарегистрировать право в ЕГРН и/или сдать долю (участок) в аренду, чтобы исключить «бездействие» три года.

Вывод: риск признания доли невостребованной — центральный в этой ситуации. Защита: (1) зарегистрировать право в ЕГРН; (2) если доля уже в списке — подать письменные возражения в администрацию и заявить на общем собрании. Если право уже признано муниципальной собственностью по суду, потребуется отдельный спор о защите права в суде.

Что делать, если доля уже перешла муниципалитету или регистрация приостановлена

Если право муниципальной собственности на долю уже признано судом и доля перешла муниципалитету, закон даёт органу местного самоуправления ограниченное время распорядиться ею: он вправе продать долю сельхозорганизации или фермеру в течение шести месяцев, а если никто не купил — обязан в течение года выделить участок:

c2 (абзацы о шести месяцах и годе — см. п. 4 ст. 12 Закона № 101-ФЗ)

Это означает, что у клиента есть практический ориентир по срокам: как только он узнаёт о судьбе доли, нужно действовать быстро — оспаривать включение в список/признание права муниципальной собственности, если основания были нарушены (например, клиент не был извещён, право уже возникло у него по наследству и он фактически пользовался долей).

Вывод: если доля уже признана муниципальной собственностью, защита возможна только в судебном порядке (оспаривание факта невостребованности и признания права муниципальной собственности) при наличии оснований: принятое наследство, фактическое пользование долей, отсутствие надлежащего извещения. Срок здесь критичен — затягивание резко снижает шансы.

Основания и порядок регистрации права: документы

Для регистрации права нужен комплект документов. Основаниями регистрации являются, среди прочего, свидетельства о наследстве и акты (свидетельства) о правах, выданные в порядке законодательства, действовавшего на момент их выдачи:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

Это означает, что двумя достаточными юридическими основаниями для регистрации права клиента выступают: (1) свидетельство о праве на наследство (подп. 4) и (2) акт (свидетельство) о праве на земельную долю, выданный ранее в соответствии с действовавшим тогда законодательством (подп. 6). При выделе участка дополнительно представляется межевой план либо протокол общего собрания об утверждении проекта межевания.

Регистрация права в порядке правопреемства (наследования) производится по заявлению; заявление о регистрации может быть подано и нотариусом, удостоверившим сделку или выдавшим свидетельство о наследстве, что упрощает процедуру для наследника:

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
— ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ

Вывод: для распоряжения долей право регистрируется в Росреестре на основании свидетельства о праве на наследство и документа, удостоверяющего право на долю (свидетельство 90-х). При выделе дополнительно требуется межевой план или протокол общего собрания. За регистрационные действия уплачивается государственная пошлина; её точный размер на дату обращения следует уточнить в регистрирующем органе либо в актуальной редакции Налогового кодекса РФ.

Сроки, доказательства и альтернативные варианты

Альтернативы без выдела. Помимо выдела, закон прямо перечисляет способы распоряжения долей до её выделения: завещать, отказаться от права, внести в уставный (складочный) капитал сельхозорганизации, передать в доверительное управление либо продать или подарить другому сособственнику, сельхозорганизации или члену крестьянско-фермерского хозяйства:

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) 1 1 .
— п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ

Для клиента это означает: если выдел по каким-то причинам затруднён, он всё равно может извлечь выгоду — продать долю сельхозорганизации или фермеру, внести её в уставный капитал или передать в доверительное управление. Именно эти сделки с долей разрешены законом без выдела и совершаются на основании документов, удостоверяющих право на долю (то есть свидетельства 90-х и свидетельства о наследстве).

Сроки при утрате доли в пользу муниципалитета. Если доля всё же перешла к муниципалитету, закон ограничивает сроки распоряжения ею: в течение шести месяцев администрация вправе продать долю сельхозорганизации или фермеру, а если никто не купил — в течение года обязана выделить участок:

В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли. Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.
— п. 4 ст. 12 Закона № 101-ФЗ

Это даёт клиенту практический ориентир: если право муниципальной собственности уже признано, нужно действовать немедленно — в пределах указанных сроков, оспаривая признание доли невостребованной.

Сроки и доказательства. Ключевой срок — трёхлетнее неиспользование доли (п. 1 ст. 12.1 — см. блок 5); список публикуется за три месяца до общего собрания, при его бездействии в течение четырёх месяцев администрация утверждает список сама (п. 4, 7 ст. 12.1). Право и факт использования доказываются свидетельством на долю 90-х (равно записи в ЕГРН — ст. 18 Закона № 101-ФЗ), свидетельством о наследстве (подп. 4 п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ), выпиской ЕГРН и договорами аренды/внесения доли.

Вывод: сильная альтернатива выделу — продажа доли разрешённому кругу лиц (сособственник, сельхозорганизация, фермер) либо внесение в уставный капитал/доверительное управление без выдела, и это прямо разрешено законом. При уже утраченной доле действовать в пределах шестимесячного/годичного срока, установленного п. 4 ст. 12. Сроки и доказательства — те же, что в блоках 5 и 7; отказ от доли невыгоден, так как ведёт к переходу доли к муниципалитету.