Вступаю в наследство после смерти мамы: в наследстве участок в садовом товариществе, но на нём живут люди, утверждающие, что купили его. Как такое возможно, если в реестре собственник — мама? Что делать, чтобы разобраться с наследством?

Принадлежит ли участок вам как наследнику и с какого момента

Участок входит в состав наследства, поскольку на день открытия наследства он принадлежал наследодателю — вашей маме (есть кадастровый номер и свидетельство о её праве собственности).

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Это означает, что объектом наследования является именно право собственности мамы на участок; третьи лица, проживающие в доме, в состав наследства не входят, а их притязания не лишают вас права на это имущество.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Ключевой вывод: вы становитесь собственником участка со дня открытия наследства (со дня смерти мамы), а не с момента госрегистрации, — причём принятие даже части наследства означает принятие всего наследства. Поэтому запись в ЕГРН на имя умершей не отменяет вашего права, а лишь требует его последующего оформления. То же разъясняет Пленум:

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество. Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт. 12.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Правоустанавливающими документами для регистрации будут свидетельство о праве на наследство и документы мамы о её праве. Само свидетельство о праве на наследство выдаётся нотариусом по месту открытия наследства, а при выявлении имущества, не включённого в ранее выданное свидетельство, выдаётся дополнительное свидетельство:

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) 2. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1162 ГК РФ

Порядок принятия наследства — подача нотариусу заявления о принятии наследства либо о выдаче свидетельства:

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Вывод: участок юридически уже ваш со дня смерти мамы; права третьих лиц на этот участок перед вами не имеют силы, если они не подтверждены законным основанием, возникшим у них от собственника. Ваша задача — не «доказывать» своё право с нуля, а оформить его у нотариуса и защитить от чужих притязаний. Если же срок для принятия наследства пропущен и заявление нотариусу не подано, вопрос решается отдельно — через восстановление срока принятия наследства в суде.

Как могли оформить участок на себя при записи в ЕГРН на маму — три версии

Есть только три реальных сценария, каждый проверяется документами.

(1) Сделка, о которой вы не знали. Право собственности на имущество, имеющее собственника, приобретается другим лицом по договору купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении:

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— п. 2 ст. 218 ГК РФ

Если мама при жизни сама продала или подарила участок (либо выдала доверенность), участок в наследство не входит, и тогда ваши притязания не имеют материально-правовой основы. Наличие либо отсутствие такой сделки устанавливается по правоустанавливающим документам реестрового дела.

(2) Ошибка в реестре. Если в ЕГРН воспроизведена ошибка (межевого плана, документов), она исправляется регистратором либо по суду:

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
— ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Здесь принципиально: если исправление ошибки может причинить вред лицам, полагавшимся на запись, оно производится только по решению суда.

(3) Завладение без сделки (злоупотребление, подделка, самовольное занятие). Тогда участок остаётся вашим, а проживание третьих лиц — незаконное владение.

Вывод: юридическое значение имеет не рассказ третьих лиц, а официальные документы — актуальная выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы из реестрового дела; они и покажут, по какой из трёх версий развивалась ситуация. Правило о значении воли собственника при выбытии имущества подтверждает и Конституционный Суд: решающим является факт, выбыло ли имущество помимо воли собственника, а суду в каждом случае надлежит устанавливать, была ли воля собственника направлена на передачу владения иному лицу (> Историческое развитие института истребования имущества из чужого незаконного владения шло по пути последовательного введения и дальнейшей конкретизации условий, при которых в гражданском обороте возможна виндикация. На основе конституционных принципов и в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, поддержания баланса прав и законных интересов всех его участников и внесения определенности в вопрос о принадлежности имущества Гражданским кодексом Российской Федерации установлены условия, дающие право истребовать имущество в том числе и у добросовестного его приобретателя (статья 301, пункты 1 и 2 статьи 302). Одним из таких условий, соответствие которого Конституции Российской Федерации подтверждено Конституционным Судом Российской Федерации в сохраняющем силу Постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П , является факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли. Прямо называя две формы такого выбытия имущества из владения - утерю и хищение, положения пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации не устанавливают их закрытого перечня (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2025 года № 907-О), а следовательно, судам в каждом случае необходимо устанавливать, была ли воля собственника направлена на передачу владения иному лицу.

— п. 3 Постановления КС РФ № 22-П от 26.05.2025). Если сделки от имени мамы не было — участок ваш и подлежит истребованию; если сделка была — иск не подлежит удовлетворению.

Как оспорить чужую запись в ЕГРН и истребовать участок

Запись в ЕГРН сама по себе не создаёт права, но оспаривается только в суде:

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
— п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Собственник (а с момента смерти мамы им стали вы) вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Способ защиты зависит от того, есть ли у третьих лиц зарегистрированное право. Если право на один и тот же участок зарегистрировано за разными лицами, спор идёт по правилам искового производства — либо иском о признании права, либо об истребовании из чужого незаконного владения; если запись есть, но владения у них фактически нет, применяется иск о признании зарегистрированного права отсутствующим. Судебная практика подтверждает, что оспаривание зарегистрированного права осуществляется путём предъявления иска, решение по которому является основанием для записи в ЕГРН.

Вывод: требование предъявляется в суд по месту нахождения участка (исключительная подсудность) в порядке искового производства; ответчиком — фактический владелец и (или) лицо, за которым зарегистрировано право; иск — об истребовании участка из чужого незаконного владения (либо о признании права/об отсутствии права — в зависимости от того, что показывает выписка ЕГРН).

Если третьи лица ссылаются на добросовестное приобретение

Их главный довод — «мы добросовестные приобретатели». Он работает не всегда:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Ключевое правило: от добросовестного приобретателя по возмездной сделке имущество можно истребовать, только если оно утеряно, похищено либо выбыло из владения собственника иным путём помимо его воли. Конституционный Суд уточняет содержание этого условия, прямо указывая, что суду в каждом случае необходимо устанавливать, была ли воля собственника направлена на передачу владения иному лицу:

Историческое развитие института истребования имущества из чужого незаконного владения шло по пути последовательного введения и дальнейшей конкретизации условий, при которых в гражданском обороте возможна виндикация. На основе конституционных принципов и в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, поддержания баланса прав и законных интересов всех его участников и внесения определенности в вопрос о принадлежности имущества Гражданским кодексом Российской Федерации установлены условия, дающие право истребовать имущество в том числе и у добросовестного его приобретателя (статья 301, пункты 1 и 2 статьи 302). Одним из таких условий, соответствие которого Конституции Российской Федерации подтверждено Конституционным Судом Российской Федерации в сохраняющем силу Постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П , является факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли. Прямо называя две формы такого выбытия имущества из владения - утерю и хищение, положения пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации не устанавливают их закрытого перечня (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2025 года № 907-О), а следовательно, судам в каждом случае необходимо устанавливать, была ли воля собственника направлена на передачу владения иному лицу.
— п. 3 Постановления КС РФ № 22-П от 26.05.2025

При безвозмездном приобретении имущество истребуется во всех случаях:

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 2 ст. 302 ГК РФ

Вывод: если будет доказано, что участок выбыл из владения мамы помимо её воли, либо приобретён третьими лицами безвозмездно, — участок возвращается вам независимо от их добросовестности. Если же подтвердится, что мама своей волей передала участок по возмездной сделке добросовестному приобретателю, — иск к нему не подлежит удовлетворению. Обе ветки решаются документами реестрового дела и доказательствами о воле мамы.

Их возможная защита через приобретательную давность (15 лет)

Третьи лица могут заявить, что владеют участком столько времени, что стали собственниками по давности. Это самая реальная защитная ветка, и её надо проверять отдельно.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Глава 15. Прекращение права собственности
— п. 4 ст. 234 ГК РФ

Однако давностное владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным и именно «как своим собственным», а не по договору:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). 16.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Для участка срок приобретательной давности — 15 лет. Поскольку владение по договору (купля-продажа, аренда) исключает приобретательную давность, важно увидеть: если третьи лица купили участок и владеют по договору, ссылка на ст. 234 ГК РФ к ним неприменима; если же они владели не по договору и открыто 15 лет — у них могут быть самостоятельные основания.

Вывод: приобретательная давность — отдельное, самостоятельное основание права, и если она доказана, ваш виндикационный иск будет отклонён; если же владение основано на договоре (покупке), давность не применяется. Суд оценит оба основания одновременно.

Что делать с домом, возведённым на участке

Дом — отдельный объект, и его судьба зависит от того, кто и на каком праве его построил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Если дом возведён лицом, у которого не было прав на участок, он считается самовольной постройкой — права собственности на него постройщик не приобретает, и постройка подлежит сносу или приведению в соответствие, причём за счёт осуществившего её лица. Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ право на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому принадлежит участок (то есть за вами) при соблюдении условий.

Если же дом строился с согласия мамы и его собственник — владелец участка, действует правило единства судьбы:

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
— п. 3 ст. 35 ЗК РФ

Вывод: дом на вашем участке — либо самовольная постройка (тогда вы вправе требовать её сноса/приведения в соответствие за счёт постройщика и можете претендовать на признание права на неё), либо объект, связанный с участком неразрывно; отчуждать участок без дома и дом без участка нельзя. В любом случае дом — предмет спора, его нужно включать в иск и описывать в экспертизе. Если дом построен с согласия мамы на законных основаниях, у владельца может возникнуть преимущественное право покупки или аренды участка.

давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ. При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика. 18. В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества. 19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
— п. 17 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Деньги: доходы от владения, налоги и проценты

Раз участок (и дом) эксплуатируются третьими лицами, у вас есть денежные требования. При истребовании имущества из чужого незаконного владения:

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
— ст. 303 ГК РФ

Кроме того, если владельцы пользовались участком и извлекали доход либо сберегли плату, наступает обязательство из неосновательного обогащения:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Налоговый пласт касается земельного налога: плательщиком признаётся лицо, обладающее участком на праве собственности:

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 369-ФЗ) Не признаются налогоплательщиками организации, зарегистрированные на территории Курильских островов, в течение периода использования такими организациями права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций в соответствии со статьей 246 3 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 388 НК РФ

Поскольку после смерти мамы собственником по наследству становитесь вы (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), обязанность по земельному налогу за участок в конечном счёте ложится на вас, независимо от того, кто фактически им пользуется.

Вывод: помимо возврата участка вы вправе потребовать от недобросовестных владельцев возврата или возмещения всех доходов за всё время владения, а от добросовестных — с момента, когда они узнали о неправомерности владения; на сбережённую плату начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. За земельный налог отвечает собственник — вы как наследник; требования об уплате приходят на ваше имя, а расходы можно учесть при взыскании с владельцев.

Сроки и процедура: как действовать пошагово

Сроки важны: если вы тянете, их прерогатива может сыграть против вас.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Течение срока по виндикации начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком. Если третьи лица проживают в доме уже давно, это может дать им аргумент об истечении срока исковой давности — по вопросу о защите права к спору о недвижимости применяется общий трёхлетний срок, а максимальный — 10 лет.

Процедурный порядок защиты — исковое производство, причём вопрос о правах на недвижимое имущество рассматривается по месту нахождения этого имущества:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 1 1 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, размещаются на официальном сайте, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведений о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональных данных. Состав сведений, подлежащих размещению на официальном сайте в соответствии с настоящей частью, и порядок их размещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Для получения сведений о правах на участок вы как заинтересованное лицо вправе запросить ЕГРН; сведения предоставляются по запросам любых лиц:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: действовать нужно в пределах срока исковой давности, отсчитываемого с момента, когда вы узнали о нарушении права, а не со дня смерти мамы. Первый шаг — получить актуальную выписку из ЕГРН по участку и заказать материалы реестрового дела; далее — либо заявление в Росреестр об исправлении реестровой/технической ошибки, либо сразу иск в районный суд по месту нахождения участка. Единая позиция по всем вопросам: спор подсуден районному суду по месту нахождения участка, срок — три года с момента, когда вы узнали о нарушении права (с ограничением в 10 лет).

Условия, при которых иск об истребовании участка сработает

Чтобы виндикационный иск был удовлетворён, должны совпасть три условия: (1) вы — собственник, (2) вещь индивидуально-определена и сохранилась в натуре, (3) ответчик владеет ею незаконно.

Ваше право собственности подтверждается принятием наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, п. 11 Пленума № 10 от 29.04.2010 — см. блоки 1 и 3). Индивидуальная определённость участка обеспечивается кадастровым номером — участок идентифицируется однозначно. Незаконность владения означает, что у третьих лиц нет действительного основания права; их притязания опровергаются, если соответствующей сделки от имени мамы не было либо её воля была порочна (блок 2). Если же право третьих лиц зарегистрировано, спор идёт в порядке искового производства и решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН (п. 52 Пленума № 10 от 29.04.2010).

Вывод: совокупность условий в вашем деле в целом складывается в вашу пользу, если участок сохранился в натуре и сделка от имени мамы не подтвердилась. Главные проверяемые точки — актуальная запись ЕГРН и подлинность правоустанавливающих документов третьих лиц. При наличии записи ЕГРН на ответчика — иск о признании права/об отсутствии права; при отсутствии записи — виндикация.

Доказательства, которые нужно собрать прежде всего

Основные доказательства — актуальная выписка из ЕГРН по кадастровому номеру и материалы реестрового дела (правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право — ваше, мамы или третьих лиц). Вы как заинтересованное лицо вправе получить сведения из ЕГРН (ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ); сведения о ранее возникших правах, не зарегистрированных в ЕГРН, признаются юридически действительными (ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ) — поэтому свидетельство мамы о праве собственности и кадастровый номер уже образуют достаточную опору для вашего права.

Отдельно соберите: свидетельство о смерти и документы о родстве (для подтверждения статуса наследника), свидетельство о праве на наследство либо заявление о его выдаче, документы о правах третьих лиц (их договор, выписку), материалы о доме (технический план, кто и когда построил).

Вывод: без выписки из ЕГРН и реестрового дела никто, включая суд, не сможет установить, была ли сделка и каково основание чужой записи. Эти два документа — обязательный первый шаг; они же показывают, какой именно иск подавать (виндикация или оспаривание записи).

Риски: что может обернуться против вас

Риск 1 — пропуск срока давности. По требованию о защите права применяется общий трёхлетний срок, отсчитываемый со дня, когда вы узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Если третьи лица владеют участком давно и вы могли узнать об этом раньше, ответчик заявит о пропуске срока.

Риск 2 — действительная сделка матери. Если подтвердится реальный договор купли-продажи или дарения, подписанный мамой, участок в наследство не входит (п. 2 ст. 218 ГК РФ — см. блок 2), и иск будет отклонён.

Риск 3 — приобретательная давность третьих лиц. При 15-летнем добросовестном открытом непрерывном владении не по договору у них возникает самостоятельное право (п. 1, 4 ст. 234 ГК РФ, п. 15 Пленума № 10 от 29.04.2010 — блок 5).

Риск 4 — добросовестность приобретателя. При возмездной сделке и выбытии участка по воле собственника иск к добросовестному приобретателю не удовлетворяется (п. 1 ст. 302 ГК РФ — блок 4).

Риск 5 — издержки. Спор о недвижимости влечёт судебные расходы, а при споре о доме — строительно-техническую экспертизу; проигрыш означает и потерю участка, и расходы.

Вывод: исход зависит от фактов, которые вы пока не назвали. Если сделки не было и участок выбыл помимо воли мамы — иск перспективен; если сделка была или третьи лица докажут приобретательную давность — иск проигрышен. Поэтому последовательность обязательна: сначала документы, потом иск.