Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственные дела и споры

Как продать квартиру после наследства по завещанию на троих, если один наследник без денег и не обращается к нотариусу: налоги, сроки, риски

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Примите наследство сами: подайте нотариусу заявление в течение 6 месяцев после смерти отца.descriptionЗаявление о принятии наследства (свободная форма)
  2. 2
    Не ждите сожительницу и не оплачивайте её нотариальный тариф — это её обязанность.
  3. 3
    Если сожительница не обратится за 6 месяцев — получите свидетельства на квартиру по ½ каждому.
  4. 4
    Если сожительница вступит в наследство: При вступлении сожительницы в наследство согласуйте продажу квартиры целиком или выкуп её доли.
  5. 5
    Если сожительница вступит в наследство и решит продать свою долю постороннему: При продаже доли сожительницей постороннему лицу реализуйте преимущественное право покупки.
  6. 6
    Продавайте квартиру после истечения 3 лет владения для освобождения от НДФЛ.

Документы и доказательства

  • Завещание отца (последнее, удостоверенное нотариусом) — ключевой документ о круге наследников.
  • Свидетельство о смерти отца — подтверждает дату открытия наследства.
  • Документы о родстве: ваше и брата свидетельства о рождении.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру — подтверждает право собственности отца.
  • Справка о регистрации по месту жительства — кто проживал в квартире.
  • Заявление сожительницы нотариусу (или его отсутствие) — доказательство принятия/непринятия наследства.

  • Срочно: первые шаги

    • Сразу после смерти отца подайте нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства — не ждите сожительницу.
    • Уложитесь в 6 месяцев со дня открытия наследства — иначе срок придётся восстанавливать через суд.
    • Если через 6 месяцев сожительница не обратилась — требуйте у нотариуса свидетельства на квартиру пополам с братом.
    • Сохраните действующее завещание и документы на квартиру — они понадобятся нотариусу до открытия наследства.

  • Сроки и риски

    • Подайте нотариусу заявление о принятии наследства в течение 6 месяцев со дня смерти отца.
    • Если сожительница не обратится за наследством в 6 месяцев — её доля прирастёт вам и брату, квартира делится пополам.
    • Не платите за сожительницу нотариальный тариф: её бездействие не блокирует выдачу ваших свидетельств.
    • Для освобождения от НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно владеть ею 3 года.
    • Уточните у нотариуса или в ФНС, засчитывается ли в срок владения период владения квартирой отцом.
    • Если сожительница вступит в наследство и захочет продать свою ⅓ — у вас преимущественное право выкупа.

  • Когда нужен адвокат

    • Сожительница не вступит в наследство — её доля перейдёт вам и брату, спор не нужен.
    • Если сожительница вступит в наследство и откажется продавать квартиру: Сожительница вступила в наследство и отказывается продавать квартиру — нужен адвокат.
    • Если сожительница пропустила срок и восстанавливает его через суд: Сожительница пропустила срок и восстанавливает его через суд — привлекайте адвоката.
    • Если сожительница проживает в квартире после смерти отца и не имеет права пользования: Сожительница проживает в квартире после смерти отца — вопрос решается только через суд.
    • Если сожительница вступит в наследство и продаёт свою долю постороннему: Сожительница продаёт свою долю постороннему — нужен контроль преимущественного права покупки.
    • Если нотариус отказывает в выдаче свидетельства или возник спор о долях: Нотариус отказывает в выдаче свидетельства или возник спор о долях — без адвоката не обойтись.

  • Расходы и госпошлина

    • Нотариальный тариф за свидетельство о праве на наследство платит каждый наследник за себя; отсутствие денег у сожительницы не блокирует выдачу ваших свидетельств.
    • НДФЛ при продаже унаследованной квартиры — 0, если владеете ею 3 года и более (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
    • Если 3-летний срок не подтвердится, минимальный срок владения — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
    • Продажа квартиры целиком — по одному договору всеми сособственниками с разделом выручки пропорционально долям.
    • При продаже доли постороннему у вас и брата преимущественное право покупки по цене продажи (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
    • Если сожительница не примет наследство за 6 месяцев, её доля прирастает вам и брату — по ½ каждому (абз. 2 п. 1 ст. 1161 ГК РФ).

  • Альтернативные пути

    • Договоритесь с сожительницей о выкупе её ⅓ доли сразу после вступления в наследство.
    • Предложите ей отказаться от наследства в вашу пользу — тогда квартира делится пополам.
    • Если она не подаст заявление нотариусу за 6 месяцев, её доля автоматически перейдёт вам и брату.
    • При продаже её доли постороннему лицу вы и брат вправе выкупить её первыми по той же цене.
    • Продавайте квартиру целиком по одному договору с разделом выручки пропорционально долям.
    • Примите наследство сами, не дожидаясь её решения, — её бездействие не блокирует ваши свидетельства.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

На момент подготовки ответа наследственные правоотношения ещё не возникли: наследодатель жив, завещание действует, но правовые последствия наступят только после открытия наследства. Квартира является личной собственностью отца и завещана троим лицам: вам, брату и сожительнице отца, не состоящей с ним в зарегистрированном браке. Доли в завещании не определены, поэтому при наследовании квартира поступит в общую долевую собственность наследников в равных долях — по ⅓ каждому. Сожительница не относится к наследникам по закону, однако завещание делает её полноценным наследником наравне с детьми. Отец тяжело болен, что делает вопрос о сроках принятия наследства и последующей продаже квартиры практически значимым уже сейчас.

Затронутые правоотношения:

  • Наследственные правоотношения по завещанию — определяют круг наследников, размер долей и порядок принятия наследства. От того, вступит ли сожительница в наследство в шестимесячный срок, зависит, станет ли она сособственником квартиры или её доля перейдёт вам и брату.
  • Право общей долевой собственности — возникает между наследниками со дня открытия наследства, если квартира завещана нескольким лицам без указания конкретного имущества каждому. Это влияет на порядок продажи: распоряжение квартирой целиком требует согласия всех сособственников, а продажа доли постороннему лицу подчиняется преимущественному праву покупки.
  • Налоговые правоотношения (НДФЛ) — определяют, когда доход от продажи унаследованной квартиры освобождается от налога. Для имущества, полученного по наследству, минимальный срок владения составляет три года, причём срок исчисляется с учётом периода владения наследодателем.
  • Нотариальные правоотношения — регулируют выдачу свидетельства о праве на наследство. Выдача свидетельства каждому наследнику производится по его заявлению и не зависит от того, оплатил ли другой наследник нотариальный тариф.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Квартира завещана троим лицам без указания долей. Это означает, что при принятии наследства всеми тремя наследниками квартира перейдёт в общую долевую собственность в равных долях — по ⅓ каждому. Продажа квартиры целиком возможна только при согласии всех троих.

  2. Сожительница не является супругой отца. Она не входит в круг наследников по закону, но включена в завещание, поэтому при своевременном принятии наследства получает долю наравне с вами и братом. Её правовой статус не даёт ей дополнительных преимуществ перед другими наследниками.

  3. Срок владения квартирой отцом. Для освобождения от НДФЛ при продаже унаследованной квартиры действует трёхлетний минимальный срок владения, который исчисляется с учётом периода владения наследодателем. Если отец владел квартирой более трёх лет на момент смерти, вы и брат сможете продать её без налога сразу после оформления наследства.

  4. Поведение сожительницы в шестимесячный срок после смерти отца. Если она не подаст нотариусу заявление о принятии наследства и не совершит действий по фактическому принятию, она считается не принявшей наследство. В этом случае её доля прирастает к долям остальных наследников по завещанию — вам и брату, и квартира делится пополам.

  5. Отсутствие у сожительницы денег на оплату нотариального тарифа. Это обстоятельство не блокирует выдачу свидетельств вам и брату. Каждый наследник действует самостоятельно: принятие наследства вами не означает принятия его сожительницей, а выдача свидетельства производится по заявлению каждого наследника отдельно.

  6. Преимущественное право покупки доли. Если сожительница вступит в наследство и захочет продать свою ⅓ постороннему лицу, вы и брат имеете преимущественное право выкупить её долю по той же цене и на тех же условиях. Это даёт вам контроль над тем, кто станет сособственником квартиры.

Доли наследников по завещанию и общая долевая собственность

Квартира завещана троим лицам: вам, брату и сожительнице отца. Поскольку в завещании имущество завещано нескольким наследникам без указания конкретного имущества каждому, квартира (как и всё наследство) поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность них троих — по общему правилу в равных долях (⅓ каждому).

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
— ст. 1164 ГК РФ, п. 3

Если в завещании доли прямо не определены, они признаются равными — по ⅓ на каждого. Сожительница, не состоящая с отцом в зарегистрированном браке, становится полноценным наследником по завещанию наравне с детьми: она не входит в круг наследников по закону, но завещание устраняет этот барьер, и она получает свою долю на тех же основаниях.

К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 - 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства. Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками 1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров. 2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства. 3.
— ст. 1164 ГК РФ, п. 3

Для вас это означает: продажа квартиры возможна только при согласии всех трёх сособственников либо через продажу квартиры целиком с распределением выручки по долям, либо через продажу каждой доли отдельно. К общей собственности наследников применяются правила главы 16 ГК (ст. 244–252), в том числе о преимущественном праве покупки доли.

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры: минимальный срок владения — 3 года

Для дохода от продажи квартиры, полученной по наследству, действует пониженный минимальный срок владения — три года, по истечении которого доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Общее правило освобождения закреплено здесь же:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

А для всех иных случаев (не наследство, не дарение от близких, не приватизация и т. д.) срок составляет пять лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ключевой момент для вашего вопроса о сроках: для вас и брата срок владения квартирой исчисляется с момента возникновения у наследодателя (отца) права собственности на неё, а не заново с даты принятия наследства — фактически вы «наследуете» уже накопленный отцом срок владения. По унаследованному имуществу налоговый орган учитывает дату открытия наследства и приобретения права наследодателем, поэтому на практике отчёт трёх лет ведётся от даты, когда квартира стала собственностью отца. Если отец владеет квартирой уже более трёх лет на момент своей смерти, вы и брат сможете продать её без НДФЛ сразу после оформления наследства, не ожидая дополнительного срока.

Если же квартира находится в собственности отца менее трёх лет на дату смерти, то для освобождения от налога вам придётся дождаться, пока суммарный срок владения (у отца + у вас) достигнет трёх лет. Для сожительницы действует то же правило трёх лет — она также освобождается от НДФЛ по истечении трёх лет суммарного владения, так как получила долю в порядке наследования.

Обратите внимание: при продаже каждой доли отдельно срок считается по каждой доле отдельно, но момент возникновения права (дата смерти отца) для всех наследников один и тот же — различий нет.

Порядок принятия наследства, срок 6 месяцев и роль каждого наследника

Наследство принимается подачей нотариусу по месту открытия наследства заявления — срок принятия составляет шесть месяцев со дня смерти отца.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Принятие наследства — действие каждого наследника отдельно:

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Из этого следует: если сожительница в течение 6 месяцев вообще не подаст нотариусу заявление о принятии наследства (и не совершит действий по фактическому принятию), она считается не принявшей наследство — и вам не нужно ничего «выселять» или «отбирать». Принятие наследства вами и братом не означает принятия его ею (п. 3 ст. 1152 ГК).

Что касается денег на вступление: плата нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство — это не условие возникновения права наследования, а плата за конкретное нотариальное действие. Если у сожительницы нет денег, это её проблема, а не ваша: вы и брат вправе принять наследство и получить свои свидетельства независимо от того, оплатит ли она свою долю тарифа. Отсутствие у неё средств не блокирует выдачу свидетельств вам.

Если сожительница не примет наследство: приращение её доли вам и брату

Если сожительница не примет наследство в установленный срок (не подаст заявление и не вступит фактически), её доля не «пропадает» и не переходит государству — она прирастает к долям остальных наследников по завещанию, то есть вам и брату.

Если наследник не примет наследство, откажется от наследства, не указав при этом, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), не будет иметь права наследовать или будет отстранен от наследования по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, либо вследствие недействительности завещания, часть наследства, которая причиталась бы такому отпавшему наследнику, переходит к наследникам по закону, призванным к наследованию, пропорционально их наследственным долям.
— абз. 1 п. 1 ст. 1161 ГК РФ

Поскольку отец завещал всё имущество (квартиру) назначенным им наследникам без подназначения, действует специальное правило: доля отпавшего наследника переходит к остальным наследникам по завещанию пропорционально их долям:

Однако в случае, когда наследодатель завещал все имущество назначенным им наследникам, часть наследства, причитавшаяся наследнику, отказавшемуся от наследства или отпавшему по иным указанным основаниям, переходит к остальным наследникам по завещанию пропорционально их наследственным долям, если только завещанием не предусмотрено иное распределение этой части наследства.
— абз. 2 п. 1 ст. 1161 ГК РФ

Практически это значит: если сожительница не вступит в наследство, квартира в итоге будет делиться пополам между вами и братом (по ½ каждому), а не на троих. Это происходит автоматически в силу закона, без отдельного «выкупа» её доли — вам и брату нужно лишь оформить причитающиеся доли через нотариуса после истечения срока принятия наследства.

Важно для защиты от «неожиданных» претензий: сожительница, пропустившая 6-месячный срок без уважительных причин, утрачивает право на наследство. Восстановить его в суде она сможет только если докажет, что не знала и не должна была знать об открытии наследства (например, тяжелая болезнь), либо с согласия всех остальных принявших наследство наследников.

Продажа при трёх собственниках и преимущественное право покупки доли

Если сожительница всё же вступит в наследство, собственников станет трое, и продажа может идти двумя путями: (1) продажа квартиры целиком по одному договору всеми тремя сособственниками с разделом выручки пропорционально долям; (2) продажа долей по отдельности.

При продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Это значит: если сожительница захочет продать свою ⅓ постороннему покупателю, вы и брат имеете право выкупить её долю по той же цене и на тех же условиях в преимущественном порядке — это ваш рычаг контроля над тем, кто станет вашим соседом-сособственником. Если же вы сами инициируете продажу своей доли постороннему, преимущественное право есть у брата и сожительницы.

Практически для продажи всей квартиры целиком достаточно согласия всех трёх — никаких дополнительных ограничений нет. Раздел выручки производится по долям. Если кто-то из сособственников откажется продавать, продать квартиру без его согласия по общему правилу нельзя (принудительный выкуп возможен только через суд по правилам ст. 252 ГК при незначительности доли и невозможности её реального выдела).

Как не остаться крайними: практические рекомендации

Свидетельство о праве на наследство выдаётся по письменному заявлению наследников — то есть вы с братом можете действовать самостоятельно, не дожидаясь сожительницы:

По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство. Выдача свидетельства о праве на наследство производится в сроки, установленные законодательными актами Российской Федерации.
— ст. 70 Основ законодательства РФ о нотариате

Рекомендуемая последовательность действий для защиты ваших интересов:

  1. После смерти отца в течение 6 месяцев вы и брат подаёте нотариусу по месту открытия наследства заявления о принятии наследства. Это фиксирует ваши права в любом сценарии.

  2. Следите за позицией сожительницы. Если она «не обратится по завещанию» (не подаст заявление в срок), её доля прирастает вам с братом (ст. 1161 ГК) — квартира делится пополам, и вы ничего ей не должны. Если она начнёт вступать, но не может оплатить тариф — это не ваша обязанность её финансировать; вы вправе получать свои свидетельства.

  3. Не выплачивайте ей деньги «за отказ» без оформления. Если возникнет желание выкупить её долю (когда она вступит), оформляйте это надлежащим договором купли-продажи доли, а не расписками — иначе рискуете потерять деньги и сохранить её долю.

  4. По НДФЛ: продавать квартиру без налога можно после истечения трёх лет суммарного владения (учитывая срок владения отца до его смерти). Большинство ситуаций с давно приватизированной/купленной отцом квартирой означает, что срок уже истёк и налог платить не придётся. Конкретный ответ зависит от даты возникновения права собственности отца — проверьте её по выписке из ЕГРН.

  5. Выселение/вселение: сожительница, не вступившая в наследство и не зарегистрированная в квартире, не приобретает на неё никаких прав. Если она продолжает проживать там после смерти отца, вопрос решается через прекращение права пользования (ст. 35 ЖК РФ — в судебном порядке), но это отдельная процедура, запускать которую целесообразно после оформления наследства.

Ключевой вывод: Если сожительница отца в течение 6 месяцев после его смерти не подаст нотариусу заявление о принятии наследства, её доля автоматически перейдёт вам и брату — квартира будет делиться пополам, и вы ничего не будете ей должны.

Развёрнутый вывод по каждому вопросу

1. Как поступить при продаже квартиры, если собственников станет трое?

Если сожительница вступит в наследство, квартира поступит в общую долевую собственность троих наследников — по ⅓ каждому (ст. 1164 ГК РФ, п. 3). Продажа возможна двумя способами:

  • Продажа квартиры целиком по одному договору всеми тремя сособственниками с разделом выручки пропорционально долям — для этого нужно согласие всех троих.
  • Продажа долей по отдельности — при этом действует преимущественное право покупки: если сожительница захочет продать свою ⅓ постороннему лицу, вы и брат имеете право выкупить её долю по той же цене и на тех же условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Это ваш рычаг контроля над тем, кто станет сособственником.

Если кто-то из троих откажется продавать, продать квартиру целиком без его согласия по общему правилу нельзя — для продажи квартиры целиком необходимо согласие всех сособственников.

2. Сколько должно пройти времени, чтобы не платить налог при продаже?

Для имущества, полученного по наследству, минимальный предельный срок владения составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). По истечении этого срока доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Ключевой момент: вопрос о том, засчитывается ли в срок владения период, когда квартирой владел отец, требует проверки по актуальной редакции ст. 217.1 НК РФ и разъяснениям Минфина/ФНС. Если применимое правило зачёта срока владения наследодателя подтверждается — и вы, и брат сможете продать квартиру без НДФЛ, не дожидаясь дополнительного срока после оформления наследства. Если же такое правило не подтвердится, срок владения отсчитывается заново с даты открытия наследства. Для сожительницы действует тот же порядок.

3. Что если у сожительницы нет денег, чтобы вступить в наследство?

Плата нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство — это плата за конкретное нотариальное действие, а не условие возникновения права наследования. Отсутствие у неё денег — её проблема, а не ваша. Вы и брат вправе принять наследство и получить свои свидетельства независимо от того, оплатит ли она свою долю тарифа (ст. 70 Основ законодательства РФ о нотариате). Это не блокирует выдачу свидетельств вам.

4. Что если сожительница вообще не обратится по завещанию?

Если она в течение 6 месяцев со дня открытия наследства не подаст нотариусу заявление о принятии наследства и не совершит действий по фактическому принятию, она считается не принявшей наследство (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Принятие наследства вами и братом не означает принятия его ею (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Её доля не «пропадает» — она прирастает к долям остальных наследников по завещанию, то есть вам и брату (абз. 2 п. 1 ст. 1161 ГК РФ). Поскольку отец завещал всё имущество назначенным наследникам без подназначения, квартира в итоге будет делиться пополам — по ½ каждому. Это происходит автоматически в силу закона, без отдельного «выкупа» её доли.

Восстановить пропущенный срок сожительница сможет только через суд, если докажет, что не знала и не должна была знать об открытии наследства (например, тяжёлая болезнь), либо с согласия всех остальных принявших наследство наследников.

5. Как не остаться крайними?

Вы и брат действуете самостоятельно, не дожидаясь сожительницы. Свидетельство о праве на наследство выдаётся по письменному заявлению наследников (ст. 70 Основ законодательства РФ о нотариате). Если сожительница не вступит в наследство и не зарегистрирована в квартире, она не приобретает на неё никаких прав. Если она продолжает проживать там после смерти отца, вопрос решается через прекращение права пользования жилым помещением в судебном порядке (ст. 35 ЖК РФ) — но запускать эту процедуру целесообразно после оформления наследства.

Пошаговые действия

  1. После смерти отца — в течение 6 месяцев — вы и брат подаёте нотариусу по месту открытия наследства заявления о принятии наследства (п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Это фиксирует ваши права в любом сценарии.

  2. Следите за позицией сожительницы. Если она не подаст заявление в 6-месячный срок — её доля прирастает вам с братом (абз. 2 п. 1 ст. 1161 ГК РФ), квартира делится пополам. Если она начнёт вступать, но не может оплатить тариф — вы вправе получать свои свидетельства независимо от неё.

  3. Получите свидетельства о праве на наследство у нотариуса по месту открытия наследства по письменному заявлению (ст. 70 Основ законодательства РФ о нотариате). Если сожительница не вступила — оформляйте по ½ каждому; если вступила — по ⅓ каждому.

  4. Проверьте дату возникновения права собственности отца по выписке из ЕГРН. Вопрос о зачёте срока владения наследодателя требует проверки по актуальной редакции ст. 217.1 НК РФ и разъяснениям Минфина/ФНС: если применимое правило зачёта подтверждается и отец владел квартирой более 3 лет — продавайте без НДФЛ сразу после оформления наследства; если такое правило не подтвердится — срок отсчитывается с даты открытия наследства (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

  5. При продаже:

    • Если собственников трое — продавайте квартиру целиком по одному договору с согласия всех, либо выкупайте долю сожительницы, используя преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
    • Если сожительница не вступила — продавайте квартиру вдвоём с братом.

  6. Не выплачивайте сожительнице деньги «за отказ» без оформления. Если возникнет желание выкупить её долю (когда она вступит), оформляйте это надлежащим договором купли-продажи доли, а не расписками — иначе рискуете потерять деньги и сохранить её долю.

  7. Если сожительница продолжает проживать в квартире после смерти отца и не вступила в наследство — после оформления наследства обращайтесь в суд с требованием о прекращении её права пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК РФ).