Как включить в наследство долю в квартире по ДДУ, оформленную на жену после смерти мужа, и переоформить на наследников

Что именно входило в наследство на дату смерти: право по ДДУ, а доля — общее имущество супругов

Ключевая ошибка предположения «придётся начинать с договора долевого строительства» в том, что наследство открывается в момент смерти, и в него входит всё, что принадлежало наследодателю на этот день, включая имущественные права из договоров.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Дополнительно Пленум ВС РФ прямо относит к наследству имущественные права, вытекающие из договоров, заключённых наследодателем.

В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); 6 имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ). 15. Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ). 16. Граждане, умершие одновременно (коммориенты), не наследуют друг после друга; в этих случаях открывшееся наследство переходит к наследникам каждого из них, призываемым к наследованию по соответствующим основаниям.
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Значит, на дату смерти мужа в наследственную массу входило право требования по договору участия в долевом строительстве (а не само помещение, которого юридически ещё не было), и оно уже тогда автоматически принадлежало всем трём наследникам в силу закона — независимо от того, что в свидетельстве его не указали.

Половинность этой доли определяется семейным правом: доля оплачена в браке из общих средств, значит она — общее имущество.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Вывод по вопросу: дом сдавать «с самого начала» и перезаключать ДДУ не нужно. На дату смерти в наследство входило право требования по ДДУ; из него 1/2 — супружеская доля (она и так ваша, вне наследства, ст. 1150 ГК РФ), а другая 1/2 — наследственная масса, которая со дня смерти мужа принадлежит трём наследникам (вам и двум детям) в равных долях, то есть по 1/6 каждому (итого у вас 1/2 + 1/6 = 2/3, у каждого ребёнка — 1/6). Если брачного договора не было и цена ДДУ уплачена из общих доходов — расчёт именно такой; если же вторая половина объекта оформлена на третье лицо или доля оплачена личными (добрачными, полученными в дар/по наследству) средствами мужа — доли пересчитываются, и это решающий факт, который нужно подтвердить документами.

Регистрация права женой после смерти мужа: правовые последствия и риски

Это второй по важности вопрос: опасно ли, что право зарегистрировано «только на себя» уже после смерти.

Принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства — регистрация и её дата на наследственные права не влияют.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Пленум ВС РФ подтверждает то же самое применительно к определению момента возникновения права.

Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом). 35. Принятие наследником по закону какого-либо незавещанного имущества из состава наследства или его части (квартиры, автомобиля, акций, предметов домашнего обихода и т.д.), а наследником по завещанию – какого- либо завещанного ему имущества (или его части) означает принятие всего причитающегося наследнику по соответствующему основанию наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, включая и то, которое будет обнаружено после принятия наследства. Совершение действий, направленных на принятие наследства, в отношении наследственного 15 имущества, данному наследнику не предназначенного (например, наследником по завещанию, не призываемому к наследованию по закону, в отношении незавещанной части наследственного имущества), не означает принятия причитающегося ему наследства и не ведет к возникновению у такого лица права на наследование указанного имущества.
— п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Кроме того, принятие части наследства (машины, вклада) означает принятие всего наследства, «в чем бы оно ни заключалось», — то есть и права по ДДУ, о котором нотариусу не заявили.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Поэтому запись в ЕГРН на ваше имя сама по себе не «отменяет» права детей: она лишь неточно отражает размер принадлежащих вам долей. Регистрация права на основании ДДУ в порядке перехода права к правопреемнику участника долевого строительства прямо допускается — регистратор вносит запись о правопреемнике (в том числе наследнике) участника долевого строительства. Юридически безупречный результат — погашение/изменение записи о вашем праве на 1/2 и регистрация долей: 2/3 вам, по 1/6 каждому ребёнку.

Вывод по вопросу: сам факт регистрации после смерти мужа проблемы не создаёт — по закону ваше право и права детей возникли в день смерти, а запись в реестре лишь приводится в соответствие с законом. Риск в другом: пока в ЕГРН числится ваша единоличная 1/2 без выделения наследственных долей, вы не сможете распорядиться объектом как общим (любая продажа потребует участия детей), а при продаже «как есть» возможны претензии детей и оспаривание. Поэтому запись нужно исправить, а не оставлять «как получилось».

Основной путь: дополнительное свидетельство у того же нотариуса и соглашение о разделе

Начинать надо не с суда и не с ДДУ, а с наследственного дела: оно не закрыто окончательно — нотариус вправе выдать дополнительное свидетельство на вновь заявленное имущество.

Основание семейно-наследственного расчёта:

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом. Иное может быть предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором. (Дополнение частью - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Статья 1151. Наследование выморочного имущества 1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение;
— ст. 1150 ГК РФ, п. 5

Нотариус по заявлению пережившего супруга выдаёт свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе (в том числе, как разъяснено в форме свидетельства, — на долю в имущественном праве), а по заявлению наследников — свидетельство о праве на наследство.

В случае смерти одного из супругов свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака. По письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ)
— ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате

Процедура прямо предусмотрена правилами нотариального делопроизводства: возобновлённое наследственное дело оканчивается выдачей свидетельства пережившему супругу и/или дополнительного свидетельства о праве на наследство.

Возобновленное наследственное дело оканчивается выдачей свидетельства о праве собственности пережившему супругу, дополнительного свидетельства о праве на наследство или нового свидетельства о праве на наследство в случае аннулирования ранее выданного, либо в случаях, предусмотренных пунктом 119 Правил. Дело не переформировывается, новые документы помещаются в конец наследственного дела, вносятся необходимые изменения в обложку дела и дополнения во внутреннюю опись. В случае отсутствия места во внутренней описи для ее дополнения указанные дополнения излагаются на отдельном листе, который скрепляется с внутренней стороной обложки дела, на месте скрепления проставляется оттиск печати нотариуса с воспроизведением Государственного герба Российской Федерации. Дело сшивается с вновь приобщенными документами в хронологическом порядке. На аннулированном свидетельстве о праве на наследство делается отметка: "Аннулировано. Постановление об аннулировании от ____________________________ (указывается дата вынесения постановления), зарегистрировано в реестре за № _______________". В случае выдачи из нотариального архива наследственного дела для возобновления производства по нему такое дело подлежит передаче в нотариальный архив в соответствии с пунктами 126 и 127 Правил. При поступлении запросов судов, следственных органов и иных лиц о предоставлении информации по наследственному делу или копии наследственного дела наследственное дело не возобновляется.
— п. 121 Правил нотариального делопроизводства, утв. Приказом Минюста России от 14.12.2022 № 394

Дальше — раздел. Соглашение о разделе наследства, включающего недвижимость, заключается наследниками после выдачи свидетельства о праве на наследство, и на его основании регистрируются права.

Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства. 3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства. Статья 1166. Охрана интересов ребенка при разделе наследства При наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника. Статья 1167.
— п. 2 ст. 1165 ГК РФ

Порядок действий: (1) обратиться к нотариусу, ведущему дело, с заявлением о выдаче дополнительного свидетельства о праве на наследство на право требования по ДДУ и о выдаче свидетельства о праве собственности на супружескую долю (либо о включении доли в свидетельство); (2) представить ДДУ, платёжные документы (общие средства), акт приёма-передачи, выписку ЕГРН, документы о родстве; (3) получить свидетельства; (4) при желании изменить размеры долей — подписать у нотариуса соглашение о разделе (или об изменении размера долей); (5) подать документы на регистрацию — внесение изменений в ЕГРН в части размера долей возможно по заявлению всех участников на основании документа о размерах долей либо по решению суда.

Вывод по вопросу: при согласии обоих детей и отсутствии спора переоформление делается «в два шага» — дополнительное свидетельство у того же нотариуса, затем соглашение о разделе (нотариальная форма) и регистрация. Начинать заново с ДДУ не требуется. Если нотариус откажет в выдаче дополнительного свидетельства (например, сочтёт вопрос спорным) — отказ обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса, а параллельно заявляется иск о включении доли в наследственную массу и признании права (см. следующий блок); нотариус, ведущий дело, находится по месту открытия наследства, поэтому суд определяется местом его нахождения / нахождения объекта.

Если нотариус откажет или кто-то из детей передумает: судебный путь, подсудность и давность

Судебный путь — резервный, он нужен, когда нет надлежаще оформленных документов или есть спор.

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока. 9. Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам. 10. Суд утверждает мировые соглашения по делам, возникающим из наследственных правоотношений, лишь в случаях, если это не нарушает права и законные интересы других лиц и нормами гражданского законодательства допускается разрешение соответствующих вопросов по соглашению сторон.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Право собственности на наследство переходит по закону со дня смерти, а не с даты записи в реестре.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.
— п. 2 ст. 218 ГК РФ

Сроки: общий срок исковой давности — три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о том, кто надлежащий ответчик.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает: пока запись в ЕГРН отражает ваше единоличное право, ваше собственное право не нарушено, и для вас как истца вопрос давности не критичен (вы заявляете о расширении состава наследства с согласия детей). Но если спор возникнет (один из детей потребует свою долю), именно с момента, когда он узнал о нарушении, у него начнёт течь трёхлетний срок; вам же как ответчику важно учитывать эту дату.

Процессуально: требование о включении имущества в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования — спор о праве, подсудный районному суду (иски о правах на недвижимость предъявляются по месту нахождения объекта; иск к нотариусу об оспаривании отказа рассматривается по месту нахождения нотариуса), госпошлина — от стоимости доли. Ответчиками по иску о включении доли в наследство привлекаются остальные принявшие наследство наследники (дети); нотариус ответчиком не является — он третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований.

Вывод по вопросу: суд нужен только при отказе нотариуса или споре; иск — в районный суд по месту нахождения квартиры (или по месту нахождения нотариуса при обжаловании отказа), ответчики — дети как наследники, требования: включить 1/2 доли (право требования по ДДУ) в наследственную массу, признать за вами 2/3, за каждым ребёнком — по 1/6, погасить/изменить запись в ЕГРН. Согласие детей можно оформить и мировым соглашением по делу о наследстве; при трёхлетнем сроке давности для требования ребёнка отсчёт идёт с момента, когда он узнал о нарушении своего права.

Будущая продажа: нотариальная форма, преимущественное право, налоги

Чтобы «продать без проблем», доли должны быть правильно оформлены.

Отчуждение долей требует нотариального удостоверения, кроме случаев, когда все сособственники продают свои доли по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Изменения размера долей в реестре вносятся по заявлению всех участников на основании документа о размерах долей, а после судебного решения — по заявлению одного из них.

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. 4.
— ч. 2 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отсюда практический вывод: выгоднее сначала привести доли в соответствие (соглашение об изменении размера долей, удостоверенное нотариусом, или соглашение о разделе), а при продаже — оформлять одну сделку купли-продажи всего объекта от всех сособственников: тогда нотариальное удостоверение по ч. 1.1 ст. 42 не требуется (п. 1 исключения). При продаже только одной доли нотариус обязателен, а также действует преимущественное право покупки остальных сособственников (ст. 250 ГК РФ), то есть потребуется их извещение/отказ.

По налогам: срок владения для освобождения дохода от НДФЛ считается по ст. 217.1 НК РФ (в общем случае минимальный предельный срок — три года, с учётом особенностей; для наследства срок владения исчисляется со дня открытия наследства, а не с даты регистрации). При продаже ранее минимального срока вместо вычета можно учесть расходы наследодателя на приобретение (в пределах стоимости наследства), что подтверждается документами по ДДУ.

Вывод по вопросу: после правильного оформления долей продажа идёт либо единым договором от всех сособственников (без обязательного нотариуса), либо по долям — с нотариусом и с соблюдением ст. 250 ГК РФ; налоговая позиция зависит от даты открытия наследства, поэтому сохраняйте ДДУ, платёжные документы и акт приёма-передачи — они нужны и нотариусу, и для расходов при НДФЛ.

Риски: недостоверная запись в ЕГРН, оспаривание детьми, неосновательное обогащение

Пока в ЕГРН числится ваше единоличное право на 1/2 без выделения наследственных долей детей, запись недостоверна относительно действительных прав — это главный риск, снимаемый приведением записи в соответствие с законом.

Права наследников возникают с даты смерти и не зависят от регистрации, поэтому «титул только на жену» не делает её единственным собственником и не лишает детей права оспорить запись.

Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом). 35. Принятие наследником по закону какого-либо незавещанного имущества из состава наследства или его части (квартиры, автомобиля, акций, предметов домашнего обихода и т.д.), а наследником по завещанию – какого- либо завещанного ему имущества (или его части) означает принятие всего причитающегося наследнику по соответствующему основанию наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, включая и то, которое будет обнаружено после принятия наследства. Совершение действий, направленных на принятие наследства, в отношении наследственного 15 имущества, данному наследнику не предназначенного (например, наследником по завещанию, не призываемому к наследованию по закону, в отношении незавещанной части наследственного имущества), не означает принятия причитающегося ему наследства и не ведет к возникновению у такого лица права на наследование указанного имущества.
— п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Если вы, опираясь на формальную запись, распорядитесь долей как единоличной собственницей (например, продадите её целиком), дети вправе предъявить требования, в том числе о внесении изменений в реестр и о возврате имущества; к полученному за их доли возмещению применяются правила о неосновательном обогащении и обязанности возврата полученного (включая доходы от использования), что усиливает риск денежных последствий. В то же время, если покупатель при этом окажется добросовестным приобретателем (не знал о правах детей), его защищает п. 2 ст. 302 ГК РФ при возмездном приобретении — истребовать у него долю можно лишь при выбытии помимо воли собственников, поэтому запись надо исправить до любых сделок, а не после.

Дети же, наоборот, не рискуют утратой права из-за того, что «ничего не заявили»: принятие части наследства (машины, вклада) влечёт принятие всего наследства, включая невыявленное имущество, а обнаружить его можно и после выдачи свидетельства — нотариус выдаёт дополнительное свидетельство (п. 121 Правил), а пропуск заявления о нём не означает отказа от этой части.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Вывод по вопросу: главный риск лежит на вас как титульной собственнице — оставшаяся недостоверной запись даёт повод для спора и денежных претензий со стороны детей (неосновательное обогащение), тогда как права детей от самой записи не страдают и могут быть восстановлены в суде. Поэтому исправление записи (через дополнительное свидетельство/соглашение или через суд) — это не формальность, а способ снять риск оспаривания и притязаний при будущей продаже.