Что делать, если сестра сдаёт комнату в общей квартире без согласия и не пускает в другие комнаты

Может ли сестра сдавать комнату и удерживать плату без вашего согласия

Квартира принадлежит вам и сестре на праве общей долевой собственности, доли в натуре не выделены. Это означает, что ни одна конкретная комната юридически «ничьей» не является: владение и пользование общим имуществом осуществляются только по соглашению всех сособственников. Сдача комнаты внаём — это не просто пользование, а распоряжение общим имуществом, поскольку влечёт передачу его части третьему лицу.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: сестра передала квартиру (её часть) постороннему лицу по возмездному договору без вашего согласия. Такого соглашения между вами нет. Следовательно, договор аренды комнаты заключён с нарушением п. 1 ст. 246 ГК РФ.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Порядок пользования между сособственниками не установлен ни соглашением, ни судом. Поэтому сестра не вправе была единолично определять судьбу комнат — ни сдавать одну, ни запирать две другие от вас.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Арендная плата, которую получает сестра, — это доход от использования общего имущества. По прямому указанию ст. 248 ГК РФ такие доходы распределяются между сособственниками соразмерно их долям. Удерживая всю плату себе, сестра без законного основания сберегает причитающуюся вам часть — это неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), о чём подробнее в следующем блоке.

Вывод: сдача комнаты без вашего согласия незаконна, а часть полученной арендной платы, приходящаяся на вашу долю, принадлежит вам и подлежит взысканию с сестры.

Взыскание с сестры вашей части арендной платы (неосновательное обогащение)

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Сестра получает от квартиранта плату за пользование помещением, соразмерная вам часть этой платы ей не принадлежит. Поскольку правового основания удерживать её нет, на стороне сестры возникает неосновательное обогащение, которое она обязана вам возвратить.

владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. При этом, как следует из положений ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Позиция Верховного Суда прямо подтверждает: при недостижении согласия о порядке пользования доходы от использования имущества в долевой собственности распределяются между сособственниками соразмерно их долям. Значит, вы вправе требовать ту часть арендной платы, которая соответствует вашей доле (при равных долях — 1/2; точный размер зависит от доли, указанной в вашем свидетельстве).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Помимо самой суммы, начислите проценты по ст. 395 ГК РФ за период, когда сестра знала (или должна была знать) о неправомерности удержания вашей части.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права
— п. 1–2 ст. 196 ГК РФ

Важно про сроки: требование о взыскании неосновательного обогащения — это денежное требование, на него распространяется общий трёхлетний срок исковой давности. Взыскать получится плату за последние три года до подачи иска; более ранние периоды сестра вправе просить исключить ссылкой на пропуск срока. Исключение — требования об устранении препятствий в пользовании, на которые давность не распространяется (см. блок 3).

Вывод: вы вправе взыскать с сестры приходящуюся на вашу долю часть арендной платы с процентами по ст. 395 ГК РФ, но в пределах трёхлетней исковой давности (плата за последние три года до подачи иска).

Доступ в квартиру и запертые комнаты: негаторный иск и порядок пользования

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Запирание двух комнат и недопуск вас в собственную квартиру — это нарушение вашего права собственности, не связанное с лишением вас доли как таковой (вы остаётесь сособственником). Для его устранения применяется негаторный иск (ст. 304 ГК РФ): требование обязать сестру не чинить препятствий в пользовании квартирой и передать вам ключи (обеспечить доступ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

Кроме того, раз соглашение между вами и сестрой не достигнуто, вы вправе просить суд определить порядок пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ) — закрепить за вами конкретную комнату, соразмерную вашей доле, либо установить иной порядок пользования общими помещениями (кухня, санузел — всегда в общем пользовании).

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права
— ст. 208 ГК РФ

Требование об устранении препятствий в пользовании не зависит от исковой давности — вы можете заявить его в любой момент, сколько бы ни длились препятствия.

Вывод: вы вправе требовать от сестры предоставления доступа в квартиру и в запертые комнаты, а при недостижении согласия — определения порядка пользования в судебном порядке. На эти требования исковая давность не распространяется.

Судьба квартиранта: выселение и ничтожность договора

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Поскольку согласия второго сособственника на сдачу не было, договор, по которому квартирант вселён, совершён в нарушение закона и посягает на ваши права как третьего лица — сособственника.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Такая сделка, нарушающая требования закона и права третьих лиц, ничтожна. Признавать её недействительной в отдельном процессе не требуется — достаточно ссылаться на ничтожность в иске о выселении, а суд вправе применить последствия недействительности и по своей инициативе.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Для выселения квартиранта: поскольку его право пользования основано на ничтожном договоре, заключённом без согласия всех сособственников, это право считается не возникшим (прекратившимся). Соответственно, квартирант подлежит выселению — по требованию собственника на основании решения суда.

Оговорка по добросовестности квартиранта: он мог не знать об отсутствии вашего согласия. Это не сохраняет за ним право пользования (сделка ничтожна), но влияет на возможность довзыскать с него плату за фактическое пользование — её взыскивайте с сестры как с лица, получившего доход. Самого квартиранта выселять вправе именно через суд, а не путём самовольного выдворения.

Вывод: вы вправе требовать в суде признания договора аренды ничтожным и выселения квартиранта. Основание — отсутствие предусмотренного п. 1 ст. 246 ГК РФ согласия всех сособственников на распоряжение общим имуществом.

Подсудность, обеспечительные меры и иные способы зашиты

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Иски о правах на жилое помещение (вселение, устранение препятствий, определение порядка пользования, выселение, признание договора ничтожным) предъявляются по месту нахождения спорной квартиры — это исключительная подсудность, изменить её нельзя. По сумме взыскания неосновательного обогащения при цене иска до 50 000 руб. дело подсудно мировому судье, при большей сумме — районному суду по месту нахождения квартиры (по месту жительства ответчика-сестры, если она проживает там же).

По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Заявление об обеспечении иска, подаваемое в электронном виде, должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда
— п. 1, 2 ст. 139 ГПК РФ

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке
— п. 1 ст. 140 ГПК РФ

Чтобы сестра не успела переоформить/реализовать спорную долю, а квартирант — сохранить доступ, одновременно с иском заявите обеспечительные меры (запрет сестре совершать сделки с квартирой, запрет действий, касающихся предмета спора). Взыскание неосновательного обогащения обеспечивается наложением ареста на имущество/счета сестры.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Дополнительная мера фиксации: действия сестры по самовольному распоряжению общей квартирой и удержанию всей платы при причинении существенного вреда подпадают под признаки самоуправства. Заявление в полицию оформляет факты (протокол, постановление) и может быть использовано как доказательство в гражданском деле, однако не заменяет иск — выселение и взыскание платы возможны только в судебном порядке.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности
— п. 1–3 ст. 252 ГК РФ

Если конфликт не урегулируется, вы вправе поставить вопрос о выделе вашей доли в натуре либо, при невозможности выдела без несоразмерного ущерба (в трёхкомнатной квартире обычно реальный выдел затруднён), о выплате вам стоимости доли или разделе/продаже квартиры с выплатой компенсации.

Вывод: основной и единственный действенный способ защиты — обращение в суд по месту нахождения квартиры (районный суд общей юрисдикции; по мелким денежным требованиям до 50 000 руб. — мировой судья) с иском об устранении препятствий, определении порядка пользования, признании договора ничтожным, выселении квартиранта и взыскании неосновательного обогащения; одновременно целесообразно заявить обеспечительные меры. Заявление в полицию по ст. 330 УК РФ — сопутствующая мера фиксации самоуправства.

Коммунальные, налоговые расходы и налоговые риски от сдачи

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению
— ст. 249 ГК РФ

Расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи, налог на имущество, издержки по его содержанию) вы и сестра несёте соразмерно своим долям независимо от того, кто фактически проживает. Поэтому факт сдачи сестрой комнаты не освобождает вас от обязанности участвовать в оплате вашей доли содержания, но и не должен возлагать на вас расходы сверх вашей доли.

Что касается дохода от сдачи: арендную плату получает только сестра, при этом по ст. 248 ГК РФ доход от общего имущества должен распределяться между сособственниками соразмерно долям. Пока сестра удерживает всю плату себе, именно она — фактический получатель дохода и, соответственно, лицо, обязанное уплачивать НДФЛ с этого дохода как налогоплательщик (ст. 209 НК РФ признаёт объектом налогообложения доход, полученный физическим лицом). У вас дохода нет (вы свою часть не получали), поэтому обязанность по уплате НДФЛ с удержанной сестрой суммы у вас не возникает; после того как суд взыщет в вашу пользу часть платы, эта часть станет вашим доходом и подлежит декларированию.

Вывод: расходы по содержанию квартиры вы обязаны нести соразмерно своей доле; доход от сдачи, пока его полностью присваивает сестра, является её доходом — обязанность по уплате НДФЛ лежит на ней, а причитающаяся вам часть платы подлежит взысканию через суд.