Момент возникновения права собственности у наследника и право распоряжаться квартирой
Ключевой вывод: право собственности на унаследованную квартиру возникает у наследника со дня открытия наследства — то есть со смерти наследодателя, а НЕ с момента получения свидетельства и НЕ с момента госрегистрации права.
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ
Правило о том, что права на недвижимость возникают только с регистрации, для наследников не действует — это прямо установленное законом исключение.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ
То же подтверждает Пленум ВС РФ, поясняя, что момент возникновения права по наследству — «иной», отличный от регистрационного:
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
Важная оговорка: эта норма работает, только если наследник уже принял наследство (подал нотариусу заявление или фактически вступил во владение). Без принятия имущество наследнику не принадлежит.
Для приобретения наследства наследник должен его принять
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ
В вашей ситуации наследственное дело открыто и вы с братом обратились к нотариусу — то есть заявление о принятии наследства подано. Следовательно, право собственности на квартиру у вас уже возникло (в долях) с момента смерти родителей, даже без свидетельства.
Вывод: юридически вы и брат уже являетесь собственниками квартиры (в общей долевой собственности) с даты смерти родителей, поскольку подали заявление о принятии наследства. Отсутствие свидетельства о праве на наследство и отсутствие записи в ЕГРН на вас не означает, что права собственности нет — оно возникло.
Но: без государственной регистрации права в ЕГРН вы фактически не сможете оформить переход права покупателю
Материальное право у вас есть, однако для распоряжения квартирой (продажи с переходом права к покупателю) нужна запись в ЕГРН о вашем праве, и только с этой записи наступит переход права к покупателю.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации
— п. 1 ст. 551 ГК РФ
А регистрация перехода права к покупателю технически не пройдёт, пока в ЕГРН не зарегистрировано право продавца на продаваемый объект:
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом
— ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Вывод: продать квартиру «напрямую» и в один шаг — до оформления наследственных прав на вас в ЕГРН — не получится. Порядок такой: (1) нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство; (2) Росреестр регистрирует право собственности наследников на квартиру; (3) только после этого заключается и подаётся на регистрацию договор купли-продажи с покупателем. Пока права в ЕГРН нет, переход права к покупателю не зарегистрируют.
Порядок вступления в наследство и срок получения свидетельства
Свидетельство о праве на наследство выдаётся нотариусом по месту открытия наследства по заявлению наследника.
Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части
— п. 1 ст. 1162 ГК РФ
По общему правилу свидетельство выдаётся только по истечении шести месяцев со дня открытия наследства — этот срок даётся, чтобы проявились все возможные наследники.
Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства
— п. 1 ст. 1163 ГК РФ
Однако есть и досрочный вариант — до истечения шести месяцев, если достоверно известно, что других наследников нет:
При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется
— п. 2 ст. 1163 ГК РФ
Вывод: если со дня смерти родителей прошло шесть месяцев, вы с братом можете обратиться к нотариусу за выдачей свидетельства о праве на наследство уже сейчас — нотариус обязан его выдать. Если шести месяцев ещё не прошло, свидетельство выдадут досрочно, только когда нотариус удостоверится, что других наследников (например, супругов родителей, иных детей) нет. С момента получения свидетельства право оформляется на вас в Росреестре, после чего квартира может быть продана.
Можно ли что-то оформить с покупателем уже сейчас (до свидетельства)?
Полноценный договор купли-продажи с переходом права к покупателю до оформления наследства заключить и зарегистрировать нельзя (см. блок 1). Но зафиксировать договорённость с найденным покупателем закон позволяет — например, через договор купли-продажи будущей вещи или предварительный договор.
Закон прямо допускает продажу вещи, которой у продавца в момент договора ещё нет:
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара
— п. 2 ст. 455 ГК РФ
Применительно к недвижимости это означает, что договор купли-продажи конкретной квартиры можно заключить и до регистрации права на неё на имя продавца: он обязуется передать квартиру в собственность покупателя после того, как сам оформит на неё право.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)
— п. 1 ст. 550 ГК РФ
Замечу о форме: договор продажи квартиры заключается письменно, одним документом (ст. 550 ГК РФ); несоблюдение формы влечёт его недействительность. А поскольку вы с братом после открытия наследства стали сособственниками доли, отчуждение доли постороннему покупателю потребует нотариального удостоверения (см. блок 4).
Вывод: «продвинуть» сделку можно двумя способами, не дожидаясь свидетельства: (1) заключить предварительный договор купли-продажи, обязавшись в будущем заключить основной договор после оформления наследства; либо (2) заключить сразу основной договор купли-продажи как договор о недвижимости, право на которую будет приобретено продавцом (будущая вещь), с условием о передаче и регистрации перехода права после получения свидетельства и записи в ЕГРН. Сам переход права к покупателю в любом случае произойдёт только после регистрации в ЕГРН — ранее этого момента покупатель собственником не станет. Юридически безупречный и безопасный для обеих сторон путь — дождаться свидетельства и регистрации права, а договор купли-продажи заключить уже «поверх» чистого титула.
Общая долевая собственность наследников, преимущественное право брата и нотариальная форма
После смерти родителей квартира поступила к вам с братом в общую долевую собственность — независимо от получения свидетельства.
При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников
— ст. 1164 ГК РФ
Из этого следуют два практически важных правила продажи.
Первое — преимущественное право покупки. Если один из вас продаёт свою долю постороннему лицу, то второй сособственник вправе купить эту долю преимущественно перед покупателем:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ
Практически это выглядит так: вы (или брат) перед продажей доли постороннему покупателю обязаны письменно известить второго наследника о намерении продать долю с указанием цены и условий; только при его отказе или молчании в течение месяца долю можно продать третьему лицу.
Второе — нотариальная форма. Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость постороннему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же продаёте свои доли все сособственники вместе (оба брата — одному покупателю по одному договору), то, по общему правилу, нотариальное удостоверение требуется во всех случаях отчуждения долей:
При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее
— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Вывод: с учётом того что наследников двое, наиболее простой и законный путь — продать квартиру целиком по одному договору, где продавцами выступают оба брата совместно. Тогда вопрос преимущественного права покупки между вами не возникает (вы оба продаёте), а сделка заключается в нотариальной форме, что устраняет споры и риски. Если же брат хочет продать только свою долю третьему лицу без вас, он обязан сначала предложить вам купить её на тех же условиях, а сама сделка по продаже доли постороннему потребует нотариального удостоверения.
Налоговые последствия и риски
Налог на доходы. При продаже унаследованного жилья минимальный срок владения, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, отсчитывается не от даты регистрации права на наследников, а от дня открытия наследства (дня смерти наследодателя). Это прямо следует из ст. 217.1 НК РФ, которая для объектов, полученных по наследству, устанавливает минимальный предельный срок владения в три года (а для единственного жилья — в отдельных случаях и менее), исчисляемый со дня смерти наследодателя, а не со дня регистрации.
Поскольку право собственности у вас считается возникшим со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), то и трёхлетний срок владения отсчитывается с даты смерти родителей. Если к моменту продажи пройдёт три года с этой даты — налога не будет; если продадите раньше — доход, превышающий налоговый вычет/расходы, облагается НДФЛ по ставке 13 %.
Риски для покупателя и для вас. Если заключить договор купли-продажи и передать квартиры/деньги до оформления наследства, возникает существенный риск: исполнив договор частично (например, покупатель передал деньги) без регистрации перехода права, стороны не меняют своих отношений с третьими лицами.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами
— п. 2 ст. 551 ГК РФ
Это значит, что до регистрации перехода права покупатель не становится собственником: в отношении третьих лиц (кредиторов, иных наследников, налоговых органов) собственниками остаётесь вы. До регистрации права на вас в ЕГРН покупатель не защищён от появления третьих наследников и не может распоряжаться квартирой.
Вывод: безопасный алгоритм для вас и брата — сначала довести до конца наследственное дело (свидетельство + регистрация права на вас обоих в ЕГРН), затем заключить нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры целиком (оба брата — продавцы) и зарегистрировать переход права к покупателю. Это исключает риск признания сделки недействительной, потери денег и споров. Продажа «до вступления в наследство» в смысле до принятия наследства юридически невозможна; продажа после принятия, но до оформления свидетельства — возможна лишь в форме договора о будущей вещи или предварительного договора, а фактический переход права и получение покупателем собственности состоятся только после регистрации в ЕГРН.
