Кто платит налог при продаже унаследованной квартиры в равных долях, если один наследник получает меньшую квартиру, а другой деньги

Кто платит налог при продаже квартиры двумя наследниками

В вашей ситуации квартира в общей долевой собственности двух наследников с равными долями (по 1/2). Налог на доходы физических лиц считается отдельно по каждому продавцу — исходя из дохода, приходящегося на его долю в праве собственности, а не с объекта целиком на двоих. Основание — общая норма о том, кто исчисляет налог с дохода от продажи имущества:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению […]
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Из этого следует: доход от продажи квартиры признаётся доходом каждого из вас в части, соответствующей его доле (по 1/2 цены продажи). Именно с этой суммы каждый наследник обязан исчислить и уплатить НДФЛ, а также задекларировать её.

При этом порядок «один получает меньшую квартиру, второй — деньги» является лишь способом распределения выручки между вами и не отменяет возникновения облагаемого дохода у обоих: если квартира продаётся третьему лицу, то доход получает каждый из вас соразмерно доле, а дальнейшая передача части денег или приобретение одним из вас другого жилья — это уже ваше внутреннее соглашение о распоряжении вырученными средствами. Каждый из вас вправе применить имущественный вычет к своей доле дохода (см. следующий блок).

Вывод: налог платит каждый наследник со своей доли (по 1/2 полученной суммы), а не кто-то один. Распределение «один — квартира, второй — деньги» не освобождает от налога автоматически никого, пока речь идёт именно о продаже наследственной квартиры.

Минимальный срок владения унаследованной квартирой — 3 года со дня смерти наследодателя

Вы указываете, что квартира «в собственности меньше трёх лет», однако для унаследованного имущества срок владения считается не с даты регистрации права, а с момента открытия наследства. Время открытия наследства установлено гражданским законом:

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. […]
   — п. 1 ст. 1114 ГК РФ

А принятое наследство признаётся вашим со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Для налоговых целей это прямо отражено в НК РФ: имущество, полученное в порядке наследования, подпадает под пониженный минимальный срок владения — три года:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования […]
   — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

То есть общий пятилетний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) к вам не применяется — действует трёхлетний, и он отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство и не с даты регистрации права в Росреестре.

Если с момента смерти наследодателя до даты продажи пройдёт три года и более — доход от продажи освобождается от налогообложения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), и тогда никому из вас налог платить не нужно вовсе. Если меньше трёх лет — налогообложение есть, и применяется порядок из следующего блока.

Вывод: проверяйте именно дату смерти наследодателя. Слова «в собственности меньше трёх лет» обманчивы: юридически срок идёт со дня открытия наследства. Если три года от этой даты истекли — налога нет ни у кого.

Налоговая база: вычет 1 000 000 руб. на объект или расходы наследодателя

Если три года со дня смерти наследодателя не истекли, каждый из вас обязан уплатить НДФЛ со своей доли дохода, но вправе уменьшить налоговую базу одним из двух способов.

Первый способ — фиксированный имущественный вычет при продаже жилья, находившегося в собственности менее минимального срока:

1. имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
   — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

При продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, этот вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям: поскольку у вас по 1/2, вычет составит по 500 000 руб. у каждого. Это прямо вытекает из того, что вычет предоставляется «в целом» в сумме не более 1 000 000 руб. на объект, а доход каждый получает в размере своей доли. То есть при цене квартиры, например, 4 000 000 руб. у каждого будет облагаемый доход 2 000 000 руб. минус по 500 000 руб. вычета = 1 500 000 руб. × 13% = 195 000 руб. налога с каждого.

Второй способ — вместо фиксированного вычета уменьшить доход на фактически подтверждённые расходы:

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества.
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для полученного в наследство имущества есть важная льгота — учитываются документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этого имущества:

Если при получении налогоплательщиком имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, включающих одновременно цифровой финансовый актив и утилитарное цифровое право, в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) таких имущества, имущественных прав и (или) при погашении таких имущественных прав, в том числе имущества, имущественных прав, полученных в результате выкупа указанных в настоящем абзаце цифровых прав, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
— абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Практический смысл: если у вас сохранились документы о том, за сколько наследодатель в своё время приобрёл квартиру (сумма в договоре купли-продажи), выгоднее может оказаться применить расходы наследодателя, распределённые по долям, чем фиксированный вычет. Если таких документов нет — применяется вычет 500 000 руб. на каждого.

Вывод: каждый наследник облагается налогом со своей 1/2 дохода и уменьшает базу либо на 500 000 руб. (вычет, делённый по долям), либо на свою долю расходов наследодателя на приобретение квартиры, если они подтверждены документально.

Декларирование и сроки уплаты налога

Если налог всё же подлежит уплате (три года не истекли и доход после вычета превышает ноль), каждый из наследников обязан самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог.

Обязанность представить декларацию и срок её подачи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Срок уплаты налога:

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

То есть при продаже в текущем году декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, а налог уплачивается до 15 июля следующего года. Каждый наследник подаёт свою декларацию отдельно.

Важная оговорка — если после применения вычета налоговая база по соответствующему наследнику равна нулю, декларацию можно не подавать:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 3 п. 1 ст. 229 НК РФ

Практически: если доход наследника по его доле не превышает его доли вычета (500 000 руб.), то есть вся квартира продана не дороже 1 000 000 руб., декларацию подавать не обязательно и налог не возникает. Если сумма больше — декларация обязательна у каждого, у кого есть облагаемый доход.

Вывод: при наличии облагаемого дохода каждый наследник подаёт собственную декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплачивает налог до 15 июля следующего года. Декларацию и налог вы не делите «на двоих» — обязанность индивидуальна по каждому наследнику соразмерно его доле.

Альтернатива: раздел наследства вместо продажи — как избежать налога

Ключевой вопрос в вашей ситуации — каким именно правовым инструментом оформляется «один получает меньшую квартиру, второй — деньги». От этого напрямую зависит, возникает ли НДФЛ вообще. Здесь две принципиально разные конструкции, и их нужно различать.

Ветка А — продажа квартиры третьему лицу, а затем раздел выручки. В этом случае оба наследника получают доход от продажи своих долей и действует всё, изложенное в предыдущих блоках: налог платит каждый со своей доли.

Ветка Б — соглашение о разделе наследственного имущества между наследниками. Гражданский закон допускает, что наследники вправе разделить наследственное имущество по своему усмотрению, в том числе с выплатой денежной компенсации одному из них за несоразмерность получаемого имущества. В этом случае права на квартиру и денежная компенсация приобретаются наследниками в порядке раздела наследства, а не в порядке купли-продажи, поэтому дохода от реализации имущества может не возникнуть вовсе.

Гражданско-правовые предпосылки такого подхода заложены в ст. 252 ГК РФ (раздел имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению участников, с выплатой компенсации при несоразмерности) и в нормах о разделе наследства (раздел наследственного имущества по соглашению наследников, включая ст. 1165 ГК РФ — соглашение о разделе наследства). Компенсация, выплачиваемая одним наследником другому в рамках раздела наследственного имущества по соглашению сторон, квалифицируется как платёж по соглашению о разделе, а не как доход от продажи.

Однако здесь есть важный риск квалификации: если фактически между вами произошла именно реализация доли (один передаёт долю, получая взамен деньги, по существу на рыночных условиях), налоговый орган может переквалифицировать сделку и начислить налог. Поэтому безопасность варианта «раздел вместо продажи» напрямую зависит от того, действительно ли речь идёт о разделе наследственной массы (оба получают части наследства, при несоразмерности — доплата), а не о возмездной уступке доли одним наследником другому.

Отличие, существенное для вас: если меньшая квартира, которую получает один наследник, — это отдельный объект из наследственной массы либо приобретается одновременно в рамках раздела, разумнее оформлять именно соглашение о разделе наследства. Если же квартира продаётся постороннему покупателю и лишь из выручки один из вас покупает себе жильё, а второй забирает деньги — это обычная продажа с налогом у обоих.

Вывод: налога можно полностью избежать, если оформить не продажу квартиры третьему лицу, а раздел наследственного имущества по соглашению наследников (один получает долю в квартире/недвижимость, второй — денежную компенсацию за несоразмерность). Если же фактически происходит возмездная передача доли или продажа третьему лицу — налог платит каждый наследник со своей доли. Выбор конструкции и её соответствие реальным отношениям — главный фактор, определяющий наличие или отсутствие налога.