Налог при продаже унаследованной квартиры: нужно ли платить 13% и как уменьшить или избежать

С какого момента исчисляется минимальный срок владения квартирой, полученной по наследству

Ключевой момент, который опровергает опасение клиента про «не прошло 3 года с момента оформления собственности»: срок владения наследственным имуществом считается не с даты государственной регистрации права, а со дня открытия наследства — то есть со дня смерти бабушки.

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это означает: даже если клиент оформил собственность в ЕГРН лишь «полгода назад», для целей налогообложения право собственности у него возникло с даты смерти бабушки (дня открытия наследства — ст. 1114 ГК РФ). Соответственно, отсчёт минимального срока идёт именно от этой даты, а не от записи в реестре.

Сама квартира получена в порядке наследования, что является самостоятельным основанием для применения трёхлетнего, а не пятилетнего минимального предельного срока владения.

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

А общее правило таково: доход от продажи недвижимости освобождается от налога, лишь если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: поскольку квартира получена в наследство, минимальный предельный срок владения составляет 3 года, и исчисляется он со дня открытия наследства (даты смерти бабушки), а не с даты регистрации права. Клиенту нужно сверить две даты: дату смерти бабушки и дату предполагаемой продажи. Если от смерти бабушки до регистрации перехода права к покупателю пройдёт 3 года и более — налог не возникает вовсе, декларацию подавать не нужно.

Применяется ли пониженный 3-летний срок как к «единственному жилью»

Клиент спрашивает про «единственное жильё». Пониженный срок «как для единственного жилья» предусмотрен подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, но он здесь фактически не нужен: квартира и так подпадает под 3-летний срок по основанию наследования (подп. 1). Тем не менее разберём этот механизм, поскольку продажа единственного жилья может влиять и на другие нюансы.

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение).
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
— абз. 2 пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Разбор применения: «единственность» проверяется на дату регистрации перехода права к покупателю и охватывает как единоличную, так и совместную собственность супругов. Жильё, купленное в течение 90 дней до продажи, не лишает статуса единственного. То, что клиент фактически не живёт в квартире (она в другом городе), для целей подп. 4 роли не играет — важен только факт отсутствия в собственности иного жилого помещения. Но, повторю, для данного дела этот подпункт — резервный: даже если у клиента есть другое жильё, 3-летний срок всё равно применяется по основанию наследования (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Вывод: статус «единственного жилья» (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) — лишь одно из нескольких оснований 3-летнего срока. Для наследственного имущества он не обязателен: 3-летний срок действует в силу самого факта наследования. Поэтому наличие или отсутствие у клиента иного жилья на срок владения и на освобождение от налога не влияет.

Как считается налоговая база: цена ниже/выше кадастровой и имущественный вычет

Если окажется, что на момент продажи 3 года ещё не истекли, налог придётся считать. Тогда важны два механизма: правило «не ниже 0,7 кадастровой» и имущественный вычет.

Первое — понижающий коэффициент. Если цена продажи окажется ниже 0,7 кадастровой стоимости (на 1 января года продажи), доход для налога всё равно примут равным 0,7 кадастровой. То есть занижение цены в договоре «под кадастр» налог не сэкономит — наоборот, привлечёт внимание инспекции.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Второе — имущественный налоговый вычет 1 млн рублей, который применяется к квартире, бывшей в собственности менее минимального срока.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

При наследовании «своих» расходов на приобретение у наследника нет (он не платил за квартиру), поэтому вместо вычета можно использовать расходы наследодателя на её приобретение — если сохранились документы и эти расходы не учитывались наследодателем при налогообложении.

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества.
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если при получении налогоплательщиком имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, включающих одновременно цифровой финансовый актив и утилитарное цифровое право, в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) таких имущества, имущественных прав и (или) при погашении таких имущественных прав, в том числе имущества, имущественных прав, полученных в результате выкупа указанных в настоящем абзаце цифровых прав, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения
— абз. 20 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: если 3 года не истекли, база = максимум из (цена договора; 0,7 × кадастровая стоимость), уменьшенная на 1 млн руб. (вычет) либо на документально подтверждённые расходы бабушки на покупку этой квартиры. Налог = база × ставка. Продажа «по цене не выше кадастровой» налог не обнуляет: при цене ниже 0,7 кадастровой доход всё равно считают от 0,7 кадастровой.

Ставка налога, обязанность подать декларацию и сроки

Если налог всё же возникает, применяется прогрессивная ставка НДФЛ: для базы до 2,4 млн руб. — 13%, свыше — 15%.

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей
   — абз. 2 п. 1 ст. 224 НК РФ

Доход от продажи имущества декларируется налогоплательщиком самостоятельно.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой; (пп. 2 введен Федеральным законом от 29.11.2001 N 158-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 26.11.2008 N 224-ФЗ , от 19.07.2009 N 202-ФЗ , от 29.09.2019 N 325-ФЗ ) 3 ) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; 4 ) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226.1 и пунктом 9 статьи 226.2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом; (в ред.
   — пп. 2 п. 1, п. 2, п. 3 и п. 4 ст. 228 НК РФ

Сроки: декларация — до 30 апреля следующего года, уплата налога — до 15 июля следующего года.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Вывод: налог с дохода от продажи квартиры (если он возникнет) считается по ставке 13% (база до 2,4 млн руб.) / 15% (свыше), декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля, уплата — до 15 июля года, следующего за годом продажи. Если минимальный срок владения соблюдён, ни декларация, ни налог не требуются — доход освобождён от налогообложения.

Ответственность за неподачу декларации и неуплату налога

Этот блок важен, если клиент решит «вообще ничего не подавать» при наличии налога.

За непредставление декларации — штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 руб.

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату или неполную уплату налога — штраф 20% (при умысле — 40%).

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Помимо штрафа начисляются пени за каждый день просрочки.

1. Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов.
   — п. 1, 2, 3 ст. 75 НК РФ

Вывод: если срок владения соблюдён (3 года от смерти бабушки), обязанности подавать декларацию нет, а значит, не возникает ни штрафа (ст. 119 НК РФ), ни недоимки (ст. 122 НК РФ), ни пеней (ст. 75 НК РФ). Если же налог реально подлежит уплате, а декларация не подана или налог не уплачен — применяются штраф 5%/20% (40% при умысле) и пени. Налоговый орган вправе сам доначислить налог по данным о сделке и кадастровой стоимости (п. 2–3 ст. 214.10 НК РФ), поэтому «скрыть» продажу не получится: о регистрации перехода права инспекция узнаёт автоматически.