Как оформить дарение дома внукам, если он куплен в браке, а бабушка умерла и наследство не оформлялось

Является ли дом с участком совместно нажитым имуществом и судьба доли бабушки

Дом и земельный участок куплены дедом в 1986 году в период брака с бабушкой. По общему правилу это совместно нажитое имущество супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Значение для вашей ситуации: независимо от того, на чьё имя (деда или бабушки) оформлены документы 1986 года, имущество, приобретённое в период брака за счёт общих доходов, является общей совместной собственностью обоих супругов. Исключением было бы лишь доказывание того, что дом и участок получены дедом до брака, в дар или по наследству:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Доли супругов в совместно нажитом имуществе по общему правилу равны — по 1/2 каждому:

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

На момент смерти бабушки в 2000 году действовал ГК РСФСР 1964 года (порядок принятия наследства регулировался разделом VII этого кодекса). Юридическая судьба доли бабушки определяется тем, что доля умершего супруга в совместном имуществе входит в состав наследства:

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.
— ст. 1150 ГК РФ

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Вывод: дом и земельный участок 1986 года — совместно нажитое имущество; деду принадлежит 1/2 доля как пережившему супругу, а 1/2 доля бабушки входит в состав её наследства и по закону перешла к наследникам первой очереди (дед как супруг и дети бабушки), а не «исчезла». Утверждение о том, что у бабушки «не было собственности», юридически ошибочно: доля в общем имуществе существовала независимо от того, как она оформлена.

Применимое право и «пропуск» наследства: что означает, что «никто не вступал»

Наследство открылось в 2000 году — до 1 марта 2002 года, когда была введена в действие часть третья ГК РФ. Поэтому порядок принятия наследства бабушки определялся разделом VII ГК РСФСР 1964 года (шестимесячный срок, подача заявления нотариусу либо фактическое вступление во владение). Часть третья ГК РФ применяется к этому наследству лишь в части прав, возникших после её введения в действие:

Часть третья Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения в действие части третьей Кодекса , раздел V "Наследственное право" применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. Статья 6. Применительно к наследству, открывшемуся до введения в действие части третьей Кодекса , круг наследников по закону определяется в соответствии с правилами части третьей Кодекса , если срок принятия наследства не истек на день введения в действие части третьей Кодекса либо если указанный срок истек, но на день введения в действие части третьей Кодекса наследство не было принято никем из наследников, указанных в статьях 532 и 548 Гражданского кодекса РСФСР, свидетельство о праве на наследство не было выдано Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию или наследственное имущество не перешло в их собственность по иным установленным законом основаниям. В этих случаях лица, которые не могли быть наследниками по закону в соответствии с правилами Гражданского кодекса РСФСР, но являются таковыми по правилам части третьей Кодекса (статьи 1142 - 1148), могут принять наследство в течение шести месяцев со дня введения в действие части третьей Кодекса .
— ст. 5 ФЗ от 26.11.2001 № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей ГК РФ»

Специальное правило о наследстве, открывшемся до введения в действие части третьей ГК РФ:

Применительно к наследству, открывшемуся до введения в действие части третьей Кодекса , круг наследников по закону определяется в соответствии с правилами части третьей Кодекса , если срок принятия наследства не истек на день введения в действие части третьей Кодекса либо если указанный срок истек, но на день введения в действие части третьей Кодекса наследство не было принято никем из наследников, указанных в статьях 532 и 548 Гражданского кодекса РСФСР, свидетельство о праве на наследство не было выдано Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию или наследственное имущество не перешло в их собственность по иным установленным законом основаниям. В этих случаях лица, которые не могли быть наследниками по закону в соответствии с правилами Гражданского кодекса РСФСР, но являются таковыми по правилам части третьей Кодекса (статьи 1142 - 1148), могут принять наследство в течение шести месяцев со дня введения в действие части третьей Кодекса .
— ст. 6 ФЗ от 26.11.2001 № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей ГК РФ»

Значение: если на 1 марта 2002 года шестимесячный срок уже истёк и наследство бабушки никем из наследников (ст. 532, 548 ГК РСФСР) не было принято, а свидетельство не выдавалось государству, — круг наследников определяется уже по части третьей ГК РФ, то есть по ст. 1142–1148 ГК РФ (супруг и дети — наследники первой очереди). Таким образом, наследниками считаются дед (переживший супруг) и дети бабушки, причём вне зависимости от того, оформляли ли они что-либо формально.

Важен вопрос о фактическом принятии: наследник, который после смерти бабушки продолжал пользоваться домом, платил налоги, обрабатывал участок, считается принявшим наследство по факту владения:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

И юридически принявший наследство считается собственником доли со дня открытия наследства, даже без регистрации:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Вывод: то, что «в наследство никто не вступал и свидетельство не выдавалось», само по себе не означает, что доля бабушки «никому не принадлежит». Если дед (и/или дети бабушки) фактически владел домом после 2000 года — он считается фактически принявшим наследство на долю бабушки; получение свидетельства о праве на наследство в этом случае — право, а не обязанность, но оно необходимо для последующего распоряжения имуществом.

Что нужно сделать, чтобы дед мог подарить дом внукам

Ключевая проблема: дед вправе распоряжаться по своему усмотрению только своим имуществом — а распоряжаться он вправе лишь своей долей (1/2) плюс долей, которую он фактически унаследовал после бабушки. Отчуждать чужую долю он не может:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Если право собственности на дом и участок до сих пор оформлено в ЕГРН целиком на деда (или не оформлено вовсе), наличие «скрытой» доли бабушки делает такое дарение дефектным: нотариус и регистратор вправе потребовать подтверждения прав на долю, перешедшую от бабушки. Поэтому перед дарением необходимо привести право в порядок.

Два основных пути оформления «пропущенного» наследства на долю бабушки:

Путь А — внесудебный (согласие всех наследников). Если все наследники первой очереди (дед и все дети бабушки) дадут письменное согласие, наследство может быть принято по истечении срока без суда:

Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства. Если на основании ранее выданного свидетельства была осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, постановление нотариуса об аннулировании ранее выданного свидетельства и новое свидетельство являются основанием внесения соответствующих изменений в запись о государственной регистрации. 3. Наследник, принявший наследство после истечения установленного срока с соблюдением правил настоящей статьи, имеет право на получение причитающегося ему наследства в соответствии с правилами статей 1104, 1105, 1107 и 1108 настоящего Кодекса, которые в случае, указанном в пункте 2 настоящей статьи, применяются постольку, поскольку заключенным в письменной форме соглашением между наследниками не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 1155 ГК РФ

Путь Б — судебный (восстановление срока). Если кто-то из наследников не даёт согласия или есть спор, применяется восстановление срока судом, но только при уважительных причинах пропуска и обращении в течение 6 месяцев после устранения причин:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Здесь же работает фактор исковой давности (общий трёхлетний срок со дня, когда лицо узнало о нарушении права):

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Применительно к дарению сама сделка с недвижимостью между гражданами теперь обязательна к нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 2 ст. 209, ст. 572 ГК РФ

Вывод: для законного дарения деду необходимо сначала оформить права на долю, унаследованную после бабушки: либо получить согласие всех наследников первой очереди (детей бабушки) у нотариуса на принятие наследства за пределами срока (п. 2 ст. 1155 ГК РФ), либо — при споре — обратиться в районный суд за восстановлением срока или признанием факта принятия наследства. Только после оформления свидетельства о праве на наследство дед становится полноправным собственником и может оформить нотариальный договор дарения дома и участка внукам.

Согласие супруга, регистрация перехода права и риски

Поскольку бабушка умерла в 2000 году, живой «другой супруг» для получения согласия отсутствует — но правило о согласии супруга важно учитывать применительно к правовой чистоте сделки и возможному оспариванию:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Согласие пережившего супруга в данной сделке не требуется (бабушка умерла, а сам дед и есть распоряжающийся собственник), однако при регистрации перехода права Росреестр проверяет правовую чистоту: если в ЕГРН будут сведения о правах иных наследников (например, если кто-то из детей бабушки оформит свою долю), регистрация дарения дедом всего дома будет приостановлена или по ней будет дан отказ как по сделке, нарушающей права третьих лиц.

Риски для внуков. Если доля бабушки не будет оформлена, у наследников первой очереди (дети бабушки — как правило, это родители внуков или их дяди/тёти, а также сам дед) сохраняется право потребовать признания за ними доли в судебном порядке, в том числе оспорить дарение в части распоряжения не принадлежавшей деду долей. При живых детях бабушки выморочным имущество не является, поэтому «автоматического» перехода доли к деду сверх 1/2 не происходит — доля бабушки должна быть распределена между всеми наследниками первой очереди или передана деду по их согласию/отказу.

Земельная составляющая. Земельный участок и дом наследуются и отчуждаются вместе (единый объект по ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ — принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём здания), поэтому доля бабушки распространяется и на участок.

Вывод: основной правовой риск состоит не в самой сделке дарения, а в том, что без оформления доли бабушки дед фактически подарит внукам, возможно, не принадлежащую ему целиком вещь. Правильный порядок: (1) собрать документы о браке, смерти бабушки, о приобретении дома/участка в 1986 году; (2) получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство на долю бабушки (внесудебно по согласию всех наследников либо через суд); (3) зарегистрировать право деда целиком; (4) составить нотариально удостоверенный договор дарения дома и участка внукам и зарегистрировать переход права в Росреестре.