Нужно ли платить налог с продажи унаследованной квартиры, если прошло 10 лет и цена ниже кадастровой? Подавать ли декларацию?

Есть ли налог с продажи унаследованной квартиры (срок владения)

Ключевой вопрос — истёк ли минимальный предельный срок владения. Для жилья, полученного по наследству, он составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ относит к таким случаям имущество, полученное по наследству).

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для вас этот срок начал течь не с даты регистрации права в ЕГРН и не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а с даты смерти наследодателя. Это прямо следует из сопоставления двух норм Гражданского кодекса:

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ)
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

То есть принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (в общем случае — со дня смерти наследодателя), а не с момента государственной регистрации права. Поскольку вы вступили в наследство и оформили его около 10 лет назад, трёхлетний срок владения к настоящему моменту заведомо истёк — независимо от того, когда именно вы зарегистрировали право в реестре.

Вывод: если со дня смерти наследодателя (открытия наследства) до даты продажи прошло более трёх лет, доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается. При указанных вами обстоятельствах (наследство оформлено около 10 лет назад) срок владения многократно превышает три года, поэтому налога с продажи не возникает.

Влияет ли на освобождение занижение цены ниже кадастровой

Правило о «кадастровой стоимости × 0,7» действует только в отношении налоговой базы при исчислении налога, то есть когда налог в принципе подлежит уплате. Само по себе оно не порождает налог и не отменяет освобождение по сроку владения.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Норма п. 2 ст. 214.10 НК РФ применяется только к доходам, которые облагаются налогом: она определяет, какую величину дохода взять за базу, если цена сделки занижена. Но если доход освобождён от налогообложения в силу ст. 217.1 НК РФ (срок владения истёк), применять правило о кадастровой стоимости не к чему — объекта налогообложения нет.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Из подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ следует, что физическое лицо исчисляет налог с доходов от продажи имущества за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению. То есть освобождённый доход вообще выпадает из налоговой базы, и правило кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, а равно механизм доначисления в п. 3 ст. 214.10 НК РФ) к нему не применяется.

Вывод: при истёкшем минимальном сроке владения указание в договоре цены ниже кадастровой не приведёт к доначислению налога — освобождение по сроку владения имеет приоритет, а правило «кадастровая × 0,7» срабатывает лишь тогда, когда налог вообще подлежит исчислению. Если же срок владения по какой-то причине ещё не истёк, то налог будет считаться именно с кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (или с цены сделки), — но это не ваш случай.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если налога нет

Подавать декларацию обязаны лишь лица, перечисленные в п. 1 ст. 228 НК РФ, — то есть те, кто продал имущество с доходом, подлежащим налогообложению. Для освобождённого по сроку владения дохода такой обязанности нет.

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 7. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев исчисляют сумму авансовых платежей исходя из ставки налога, фактически полученных доходов, профессиональных и стандартных налоговых вычетов, а также с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей. (В редакции Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ) 8. Авансовые платежи по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев уплачиваются не позднее 28-го числа первого месяца, следующего соответственно за первым кварталом, полугодием, девятью месяцами налогового периода. (В редакции федеральных законов от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Абзац.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Если доход от продажи квартиры освобождён от налогообложения (срок владения истёк), вы не относитесь к категории плательщиков, обязанных подавать декларацию. Более того, закон прямо разрешает не указывать такие доходы:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Вывод: при истёкшем трёхлетнем сроке владения декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Вы вправе её не подавать вовсе; подача её по своей инициативе — ваше право, а не обязанность (> Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства.

— п. 2 ст. 229 НК РФ).

Риски и ответственность при ошибочном начислении; что сохранять

Поскольку обязанности подавать декларацию и уплачивать налог у вас нет, ответственность по ст. 119 НК РФ (штраф за непредставление декларации) и ст. 122 НК РФ (штраф за неуплату налога) к вам неприменима: эти составы наказывают за неисполнение существующей обязанности.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Ответственность по п. 1 ст. 119 НК РФ наступает за непредставление декларации в установленный срок. У вас такого срока не возникает, так как обязанность подавать декларацию отсутствует (доход освобождён по ст. 217.1 НК РФ). Следовательно, ни штраф, ни пени к вам применены быть не могут.

Важно про саму сделку. Занижение цены в договоре не отменяет освобождение от налога, но имеет гражданско-правовой аспект — цена является существенным условием договора продажи недвижимости:

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

{ c10 }

Если в договоре указать символическую цену, не отражающую действительной стоимости, это не влияет на налог (при истёкшем сроке владения), однако следует учитывать: при явном занижении цены у покупателя могут возникнуть риски (например, при последующем оспаривании или при обращении взыскания на жильё), а у продавца — практические трудности с подтверждением реальных расчётов. Эти риски лежат вне налоговой плоскости, но о них стоит помнить.

Какие документы сохранить (на случай запроса налоговой):

• свидетельство о праве на наследство (и/или договор, по которому имущество перешло по наследству) — подтверждает основание приобретения;
• свидетельство о смерти наследодателя — подтверждает дату открытия наследства (от неё идёт отсчёт 3 лет);
• документ о регистрации права в ЕГРН (выписку) — подтверждает факт владения;
• договор купли-продажи при продаже с указанием цены;
• при необходимости — выписку о кадастровой стоимости объекта.

Эти документы понадобятся, только если налоговый орган направит запрос или проведёт камеральную проверку; предъявлять их заранее не требуется.

Вывод: при истёкшем сроке владения ни налога, ни декларации, ни штрафов не будет. Сохраните свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти наследодателя как главные доказательства даты, с которой отсчитывался трёхлетний срок владения.

Сроки (декларирование и уплата) — только при неистёкшем сроке владения

Все сроки, связанные с НДФЛ от продажи, привязаны к наличию облагаемого дохода. Если минимальный срок владения истёк, доходы освобождены и сроки не применяются.

Для полноты: если бы срок владения не истёк (чего в вашем случае нет), обязанность подать декларацию возникала бы до 30 апреля следующего года, а уплата налога — до 15 июля:

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Вывод (исполнение): при истёкшем трёхлетнем сроке владения исполнять по НДФЛ ничего не требуется — ни декларацию подавать, ни налог платить, ни штрафных/пени не возникает. Сроки 30 апреля и 15 июля актуальны исключительно для гипотетического случая, когда срок владения ещё не истёк и доход облагается налогом. Для вашей ситуации налоговая обязанность отсутствует в полном объёме.