Как разделить квартиру с наследницей доли мужа, если она хочет сдавать ее без согласия

Возможен ли реальный раздел двухкомнатной квартиры и как установить порядок пользования

Квартира, унаследованная вами (1/2) и дочерью мужа (1/2), находится в вашей общей долевой собственности. Раздел такого имущества возможен либо по соглашению, либо через суд.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Для вашей ситуации существенно: выдел доли в натуре в виде отдельной квартиры из двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме, как правило, невозможен — выдел предполагает образование двух изолированных помещений с отдельными входами и подсобными помещениями, а «комната в квартире» выделу в натуре не подлежит (выделить можно, например, часть жилого дома). Поэтому при отсутствии соглашения реальный раздел «в натуре» суд в большинстве случаев не произведёт; вместо него возможны два пути: определить порядок пользования и/или решить вопрос о компенсации.

Порядок пользования устанавливается по правилам п. 1 ст. 247 ГК РФ:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

Таким образом, порядок осуществления владения и пользования имуществом, в том числе жилым помещением, находящимся в долевой собственности граждан, устанавливается судом, если согласие между сособственниками не достигнуто.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2018, утв. 14.11.2018 (определение № 11-КГ17-37)

Это означает: если договориться с дочерью не удаётся, вы вправе подать иск об определении порядка пользования квартирой — например, закрепить за вами одну комнату, за дочерью другую с выделением мест общего пользования (коридор, кухня, санузел) в совместное пользование. Суд учитывает фактически сложившийся порядок, нуждаемость сторон, наличие у дочери иного жилья и то, что вы постоянно проживаете в квартире. Ваше проживание и регистрация — существенный аргумент в вашу пользу, но они автоматически не лишают дочь права пользоваться её долей: она тоже вправе занять соразмерную часть.

Вывод: реальный раздел двухкомнатной квартиры в натуре между вами и дочерью, как правило, невозможен; основным способом «поделить» квартиру при споре является судебное определение порядка пользования комнатами (и, при необходимости, взыскание с неё части расходов) либо выкуп её доли. Иск об определении порядка пользования и об устранении препятствий предъявляется в районный суд по месту нахождения квартиры.

Может ли дочь без вашего согласия пустить квартирантов

Нет. Это центральный вопрос, и здесь ваша позиция сильнее позиции дочери.

По общему правилу владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ), а распоряжение общим имуществом — также по соглашению всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ):

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Сдача жилого помещения внаём — это форма пользования и распоряжения общим имуществом, поэтому она требует согласия всех сособственников. Дочь не вправе единолично ни сдать «всю квартиру», ни сдать «свою долю» в виде отдельной комнаты: пока комнаты не выделены в натуре и порядок пользования соглашением или судом не установлен, ни одна конкретная комната юридически «её» не является.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— п. 2 ст. 288 ГК РФ

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Право собственника сдавать помещение ограничено соблюдением прав и интересов других проживающих:

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей
— ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Сдача квартиры без вашего согласия, то есть вопреки установленному законом порядку, образует признаки самоуправства:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Если дочь фактически вселит квартирантов или продолжит настаивать на сдаче внаём, вы вправе защищаться негаторным иском (ст. 304 ГК РФ) — требовать устранения препятствий в пользовании вашим жильём:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод: без вашего согласия дочь не вправе пускать квартирантов ни во всю квартиру, ни в «свою долю» — сдача внаём требует соглашения всех сособственников. В случае самовольного вселения третьих лиц вы вправе потребовать в суде устранить нарушение (выселить квартирантов), а действия дочери могут быть квалифицированы как самоуправство по ст. 19.1 КоАП РФ.

Расходы на ЖКХ, капремонт и распределение доходов: что можно взыскать с дочери

Это денежная сторона вашего вопроса, и она работает в вашу пользу.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Дочь, являясь собственником 1/2 доли, обязана соразмерно этой доле нести расходы на содержание квартиры (содержание жилья, капремонт, отопление и иные платежи, связанные с самим помещением). Если вы платите за неё, вы вправе взыскать с неё половину этих сумм как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Напротив, если дочь начнёт получать доход от сдачи квартиры (либо её части) внаём, этот доход в силу ст. 248 ГК РФ поступает в состав общего имущества и распределяется между вами соразмерно долям — то есть половина такого дохода причитается вам:

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. При этом, как следует из положений ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2020, утв. 10.06.2020

Важное уточнение по пределам вашего права: вы постоянно проживаете в квартире единолично, а дочь ею не пользуется. В силу п. 2 ст. 247 ГК РФ участник, чьё право на соразмерное пользование нарушено, вправе требовать компенсации. Поэтому дочь потенциально может предъявить к вам встречное требование о выплате компенсации за пользование её долей (например, половину рыночной платы за наём), если докажет, что лишена возможности пользоваться квартирой. Это её возможный «козырь», и его нужно учитывать при переговорах о выкупе доли.

Вывод: вы вправе взыскать с дочери половину расходов на ЖКХ и капремонт, а также половину любых доходов от сдачи квартиры внаём; одновременно существует встречный риск требования дочери о компенсации за пользование её долей, который тем выше, чем дольше вы единолично проживаете в квартире, не допуская её.

Выкуп доли дочери и наследственные особенности вашей ситуации

Наиболее «чистое» решение конфликта — выкупить долю дочери и стать единственным собственником. Здесь действуют две группы норм.

Преимущественное право покупки. Если дочь решит продать свою 1/2 долю постороннему лицу, у вас есть преимущественное право купить её на тех же условиях:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан письменно известить вас о намерении продать долю с указанием цены и условий; если в течение месяца вы не выкупите долю (по недвижимости), она вправе продать её любому лицу. При продаже в обход вашего права вы в течение трёх месяцев можете требовать в суде перевода на вас прав и обязанностей покупателя.

Наследственные права, усиливающие вашу позицию. Поскольку спор возник при разделе наследства, применяются специальные нормы. В течение трёх лет со дня открытия наследства при разделе наследства действуют правила ст. 1168–1170 ГК РФ:

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 - 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.
— ст. 1164 ГК РФ

Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.
— п. 3 ст. 1168 ГК РФ

Ключевая норма для вас — п. 3 ст. 1168 ГК РФ: наследник, проживавший в квартире ко дню открытия наследства и не имеющий иного жилого помещения, имеет перед другими наследниками, не являвшимися собственниками этой квартиры, преимущественное право на получение всего жилого помещения в счёт своей наследственной доли. Это значит: если на день смерти мужа вы проживали в этой квартире и у вас нет другого жилья, вы вправе при разделе наследства получить всю квартиру в счёт своей доли, выплатив дочери компенсацию стоимости её доли. Право на такую компенсацию регулируется ст. 1170 ГК РФ и возможно в том числе без согласия дочери, если её доля незначительна.

Также действует ст. 1150 ГК РФ — ваше право на супружескую долю в имуществе, нажитом в браке, не умаляется наследованием:

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом. Иное может быть предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором. (Дополнение частью - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ)
— ст. 1150 ГК РФ

Важная оговорка: если квартира была нажита с мужем в браке и являлась вашей общей совместной собственностью, то половина квартиры — это ваша супружеская доля, которую нотариус должен был выделить до определения наследственной массы. В таком случае в наследство входила бы только доля мужа, и итоговое соотношение долей могло быть иным (ваши 3/4 против 1/4 дочери). Если этого не было сделано, стоит проверить правильность определения долей.

Смирительная ветка — принудительный выкуп. Даже если дочь не желает продавать, п. 4 ст. 252 ГК РФ допускает принудительную выплату компенсации вместо выдела, когда доля «незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании»:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 5 ст. 252 ГК РФ

Однако при долях 1/2 против 1/2 применить этот механизм против дочери крайне сложно: её доля не является «незначительной», поэтому принудительно лишить её собственности суд, как правило, не вправе без её согласия. Наоборот, именно симметричность долей делает приоритетным договорный выкуп или использование преимущественного права по ст. 1168 ГК РФ.

Подсудность: все перечисленные иски (определение порядка пользования, о правах на долю, об устранении препятствий) относятся к искам о правах на недвижимость и предъявляются по месту нахождения квартиры.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ст. 30 ГПК РФ, п. 1

Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также иными федеральными законами. В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Вывод: наиболее выгодный и правомерный путь — выкупить долю дочери. Если на момент смерти мужа вы проживали в квартире и не имели иного жилья, у вас есть преимущественное право получить всю квартиру в счёт своей наследственной доли с выплатой дочери компенсации (п. 3 ст. 1168 ГК РФ); при продаже доли постороннему лицу действует ваше преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Принудительно лишить дочь её половины при равных долях практически невозможно — расчёт на «выплату компенсации без её согласия» здесь малоперспективен.