Как включить в наследственную массу гараж, если он не был зарегистрирован, а позже был продан по поддельной расписке и признан собственностью другого лица

Входит ли незарегистрированный гаражный комплекс в наследственную массу и когда наследники стали собственниками

Ключевая проблема — отказ нотариуса включить гаражи в наследство «по причине отсутствия государственной регистрации». Этот отказ не соответствует закону: состав наследства определяется фактом принадлежности имущества наследодателю, а не фактом регистрации.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Отсутствие записи в ЕГРН само по себе не препятствует включению имущества в состав наследства. Напротив, Пленум ВС РФ прямо указывает, что при отсутствии надлежаще оформленных документов о праве собственности наследодателя наследники вправе требовать включения имущества в состав наследства, а если решение не вынесено в срок принятия наследства — признания права собственности в порядке наследования.

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Кроме того, вы уже приняли наследство на квартиру и машину. В силу закона принятие части наследства означает принятие всего наследства, где бы оно ни находилось, поэтому гаражи, принадлежавшие отцу, также считаются принятыми вами, даже если нотариус не выдал на них свидетельство.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Поскольку вы приняли наследство в установленный срок (в 2017 году), вы считаетесь собственниками гаражного комплекса со дня открытия наследства — то есть с даты смерти отца, независимо от отсутствия регистрации права.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это же подтверждает Пленум ВС РФ, поясняя, что наследник, принявший наследство, считается собственником наследственного имущества со дня открытия наследства вне зависимости от факта и момента государственной регистрации.

Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента
— п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Вывод: гаражный комплекс входил в состав наследства отца, а вы как наследники стали его собственниками с даты смерти отца (2017 года). Отказ нотариуса не лишает вас права собственности и не препятствует последующему признанию права в суде — при условии, что вы документально подтвердите принадлежность гаражей отцу (членство в ГСК, паенакопления, справки ГСК, техплан и т.п.).

Правовое значение подделки подписи отца на расписке: сделка не совершалась

Заключение почерковедческой экспертизы 2022 года установило, что подпись на расписке о продаже гаражей выполнена не отцом, а иным лицом. По закону письменная сделка должна быть подписана лицом, её совершающим; без подписи продавца волеизъявления отца на отчуждение нет.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
— п. 1 ст. 160 ГК РФ

Договор считается заключённым только при достижении соглашения между сторонами по всем существенным условиям. Поскольку отец свою волю на продажу не выражал (его подпись подделана), соглашение между ним и П. не состоялось — договор купли-продажи между отцом и П. юридически не заключён, а «расписка» не порождает правовых последствий.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

Правовое значение этого обстоятельства для спора двоякое. Во-первых, отсутствие заключённой сделки означает, что гаражи никогда не выбывали из собственности отца (а после его смерти — из вашей собственности как наследников) по его воле. Во-вторых, последующие действия П. по перепродаже гаражей Т. совершены лицом, которое собственником так и не стало, то есть «отчуждение» произведено неуправомоченным лицом.

Вывод: подделка подписи отца означает, что первоначального акта распоряжения гаражами не было: сделка между отцом и П. не заключена, имущество не выбывало из владения наследодателя по его воле. Это — центральное обстоятельство, открывающее вам право на виндикацию (истребование) гаражей даже у добросовестного приобретателя.

Можно ли истребовать гаражи у Т. (добросовестность приобретателя)

Вы как собственники вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Вопрос о добросовестности Т. решается по правилам ст. 302 ГК РФ. Даже если Т. является добросовестным приобретателем (возмездно приобрёл гаражи у лица, не имевшего права отчуждать, не зная об этом), собственник вправе истребовать имущество, когда оно выбыло из владения помимо воли собственника (похищено, утрачено или выбыло иным путём помимо воли).

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

В вашем случае гаражи выбыли из владения наследодателя помимо его воли: отец не подписывал расписку, его воля на отчуждение отсутствовала, а документ сфальсифицирован. Следовательно, правило о защите добросовестного приобретателя не применяется, и гаражи подлежат истребованию у Т. независимо от того, знал ли он о подделке и уплатил ли цену.

Важно: добросовестность Т. опровергается также тем, что цепочка отчуждения строилась на заведомо подложном документе, а право за Т. признано судом в отсутствие вас как собственников (вы не участвовали в том деле).

Вывод: вы вправе истребовать гаражный комплекс из незаконного владения Т. на основании ст. 301, п. 1 ст. 302 ГК РФ, поскольку имущество выбыло из владения наследодателя помимо его воли вследствие подделки подписи.

Сроки исковой давности: вы их не пропустили

По виндикационному требованию применяется общий срок исковой давности — три года, который течёт со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Вы узнали о существовании дела, по которому право признано за Т., и о подделке подписи только при ознакомлении с материалами дела, а независимое почерковедческое исследование, подтвердившее фальсификацию, получено в 2022 году. Именно с момента, когда вы узнали о нарушении своих прав и о том, кто является приобретателем (Т.), и начал течь трёхлетний срок. Если вы обратитесь в суд в пределах трёх лет с этого момента — срок вами не пропущен.

По требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки также действует трёхлетний срок, который для лица, не являвшегося стороной сделки, течёт со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Вы сторонами «сделки» отца с П. не являлись, а узнали о ней лишь при ознакомлении с материалами дела — следовательно, срок для вас также не истёк.

Отдельно: исковая давность применяется судом только по заявлению стороны (ответчика). Если Т. не заявит о пропуске срока, суд не вправе отказать по этому основанию.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
— п. 2 ст. 199 ГК РФ

Вывод: при обращении в суд в пределах трёх лет с момента, когда вы узнали о деле и о подделке (то есть ориентировочно с 2022 года), сроки исковой давности вами не пропущены. Если же с момента ознакомления с материалами прошло более трёх лет, неизбежен спор о пропуске срока — в этом случае нужно доказывать более поздний момент, когда вам стали достоверно известны и нарушение, и личность надлежащего ответчика.

Как преодолеть вступившее в силу решение суда о праве Т.: подсудность и самостоятельный иск

Решение суда, которым право собственности признано за Т., было вынесено в деле, в котором вы не участвовали. По правилам ГПК РФ обстоятельства, установленные судебным актом, обязательны лишь для лиц, участвовавших в том деле; для вас, не привлечённых к нему, они преюдициальной силы не имеют.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица
— ч. 2 ст. 61 ГПК РФ

Пленум ВС РФ прямо разъясняет: обстоятельства, установленные по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле; такие лица вправе обратиться с самостоятельным иском о праве на то же имущество, а суд, придя к иным выводам, обязан их мотивировать.

По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
— п. 4 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

Следовательно, вам не обязательно добиваться пересмотра или отмены того решения — достаточно предъявить новый, самостоятельный иск о защите вашего права (об истребовании имущества из чужого незаконного владения и/или о признании права собственности в порядке наследования), в котором вы докажете подделку подписи и отсутствие воли отца на отчуждение.

Подсудность: иски о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения имущества (исключительная подсудность), поэтому иск подаётся в районный суд по месту нахождения гаражного комплекса.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Для предотвращения дальнейшего распоряжения гаражами (в том числе продажи Т. третьим лицам до вынесения решения) целесообразно одновременно с иском заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер — наложения ареста на гаражи и запрета на регистрационные действия.

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия;
— п. 1, 2 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ

Вывод: ваша стратегия — подать в районный суд по месту нахождения гаражей самостоятельный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения Т. (и, при необходимости, о признании права собственности в порядке наследования), приложив заключение почерковеда и материалы наследственного дела, и одновременно ходатайствовать об аресте гаражей. Ранее вынесенное решение о праве Т. не является для вас преюдицией.

Уголовно-правовой трек и денежные последствия

Параллельно с гражданским иском следует добиваться результата по заявлению о подделке. Подделка расписки (официального/частного документа, предоставляющего права на гаражи) и её использование подлежат квалификации по ст. 327 УК РФ, а при корыстной цели — в совокупности с мошенничеством (ст. 159 УК РФ). Пленум ВС РФ подтверждает, что подделка документа, предоставляющего права, влечёт ответственность по частям 1 и 2 ст. 327 УК РФ.

Если лицо, виновное в подделке паспорта гражданина, удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях изготовления таких документов приобрело, хранило, перевозило изготовленные иным лицом заведомо поддельные штампы, печати или бланки либо использовало их для подделки таких документов, то указанные действия образуют совокупность преступлений, предусмотренных частью 1 или 2 статьи 327 и частью 3 статьи 327 УК РФ.
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 43 от 17.12.2020

Материалы уголовной проверки (постановление о возбуждении дела, заключения экспертиз) станут доказательствами и в гражданском процессе. Если полиция длительно бездействует, вы вправе обжаловать это бездействие в порядке ст. 124–125 УПК РФ руководителю следственного органа, прокурору или в суд.

Денежные последствия: при истребовании имущества собственник вправе потребовать от недобросовестного владельца (лица, знавшего о незаконности владения) возврата всех доходов, которые он извлёк или должен был извлечь за время владения.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения
— ст. 303 ГК РФ

В отношении Т., если будет доказано, что он знал или должен был знать о незаконности приобретения, это означает право на взыскание доходов от использования гаражей (например, платы за аренду/пользование) за весь период владения.

Вывод: параллельно ведите два трека: (1) гражданский иск о виндикации с обеспечительными мерами; (2) контроль за уголовной проверкой по ст. 327/159 УК РФ, обжалуя при необходимости бездействие полиции. При удовлетворении виндикации дополнительно заявляйте требование о возврате доходов от незаконного владения гаражами.

Регистрация права наследников и погашение записи о праве Т.

После удовлетворения иска вступившее в законную силу решение суда по спору о праве на недвижимость является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН: орган регистрации прав погашает запись о праве Т. и регистрирует право собственности за наследниками на основании решения суда, без участия Т. в качестве заявителя.

Аналогичный вывод закреплён в п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 / ВАС РФ № 22, согласно которому в регистрирующий орган подаются документы правопредшественника и документы о переходе права в порядке правопреемства; при этом если право наследодателя не было зарегистрировано, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание перехода права, и документы наследодателя о приобретении им права собственности.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

Вывод: после вступления решения суда в законную силу вы подаёте его в Росреестр (через МФЦ) вместе с документами о принадлежности гаражей отцу (справки ГСК, паенакопления, техплан) — право Т. будет погашено, а право собственности наследников зарегистрировано. Дополнительное согласие Т. для этого не требуется.