Как купить гараж, если владелец умер и не оформил право собственности, а наследник не вступает в наследство

Кому принадлежит гараж и входит ли он в наследство умершего

Ключевой вопрос — не «оформлен ли гараж», а выплатил ли умерший член кооператива паевой взнос полностью. От этого зависит, было ли у него право собственности, которое можно унаследовать.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— п. 4 ст. 218 ГК РФ

Это значит: если умерший полностью внёс паевой взнос, право собственности на гараж возникло у него в силу закона, в момент полной выплаты пая, независимо от того, что в Росреестре (ЕГРН) запись отсутствует, а есть только членская книжка и квитанции. Членская книжка сама по себе право на гараж не создаёт — она лишь подтверждает членство в кооперативе.

Вопрос о том, подлежит ли такое право обязательной регистрации, и о том, что оно действительно и без записи в ЕГРН, решает специальная норма Закона о регистрации недвижимости:

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
— ч. 2 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

То есть право умершего, возникшее в силу п. 4 ст. 218 ГК РФ, юридически действительно и без регистрации. Однако распоряжаться им (продавать, передавать по наследству с последующей продажей) можно только после внесения записи в ЕГРН.

Поскольку право собственности у умершего возникло (при условии полной выплаты пая), оно вошло в состав наследства:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ

В состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.
— п. 1 ст. 1177 ГК РФ

Здесь важно различать два случая. Если пай выплачен полностью — в наследство входит само право собственности на гараж (через ст. 1112 ГК РФ). Если пай не был выплачен до конца — в наследство входит не гараж, а только пай (паенакопление) как имущественное право (п. 1 ст. 1177 ГК РФ), и наследник получает право быть принятым в члены кооператива, но не право собственности на строение без доплаты.

Вывод: гараж принадлежит покойному (его наследственной массе) при условии полной выплаты паевого взноса — это подтверждается справкой кооператива и квитанциями. Членская книжка права собственности не даёт. Покупать гараж «у председателя» или переписывать членскую книжку на себя нельзя: это не создаст у вас права на гараж, а собственником останется наследник умершего (либо, при его отказе, — муниципалитет).

Почему «переоформление членской книжки» у председателя не делает вас собственником

Председатель кооператива не является собственником гаража и не уполномочен им распоряжаться. Собственник (наследник умершего) вправе распоряжаться своим имуществом, а сам факт членства и членская книжка такого права не дают:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

То есть право собственности на гараж как на объект недвижимости подлежит государственной регистрации; запись в ЕГРН — единственное доказательство зарегистрированного права:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

«Переписывание членской книжки» у председателя — это действие, которое меняет только состав членов кооператива (кто платит взносы и голосует), но не переносит право собственности на строение. Ни членская книжка, ни отметка председателя в ней не могут заменить правоустанавливающий документ и государственную регистрацию перехода права.

Чтобы гараж реально перешёл к вам по возмездной сделке, нужен договор купли-продажи с собственником и государственная регистрация перехода права:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
— ч. 3 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Пока наследник не оформил своё право в ЕГРН, законная продажа гаража невозможна: регистрация перехода права проводится при условии, что право продавца уже зарегистрировано. Более того, у умершего право может быть не зарегистрировано вовсе, и тогда сначала наследник регистрирует своё право (см. блок 3), и только потом стороны регистрируют переход к вам.

Вывод: переоформить гараж «через председателя» юридически невозможно — это не сделка и право собственности не переносит. Любая уплата денег за такое «переоформление» не даст вам титула на гараж; председатель не вправе распоряжаться чужим гаражом. Единственный законный путь — оформление наследства сыном (или иным надлежащим лицом) с регистрацией права в ЕГРН и последующий договор купли-продажи с регистрацией перехода права на вас.

Как сыну оформить наследство спустя ~8 лет и что он должен сделать

Обычный срок принятия наследства — шесть месяцев со дня смерти:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Сын этот срок пропустил (прошло ~8 лет). Однако это не делает ситуацию безнадёжной. Нужно выяснить, было ли наследство фактически принято. Если сын после смерти отца пользовался гаражом, платил взносы, хранил в нём вещи, принимал меры к сохранности — он считается принявшим наследство фактически:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

При этом принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от момента регистрации:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Если же сын не совершал никаких действий по принятию наследства, действует иной механизм — восстановление срока через суд:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Важное условие для покупателя: у умершего право могло возникнуть в силу закона (полная выплата пая), и тогда оно действительно без регистрации, но регистрация обязательна при переходе этого права (в том числе по наследству, а затем по купле-продаже):

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Основанием для регистрации права наследника служит свидетельство о праве на наследство либо вступившее в силу решение суда:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты;
— п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Практический порядок для сына:

1. Получить в кооперативе справку о полной выплате пая умершим (если пай выплачен) и о членстве.
2. Подать нотариусу заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства (если выяснится фактическое принятие либо есть согласие других наследников — п. 2 ст. 1155 ГК РФ), либо обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока принятия наследства (если срок пропущен и фактического принятия не было).
3. С полученным свидетельством о праве на наследство (или решением суда) зарегистрировать право собственности на гараж в ЕГРН.
4. После регистрации — заключить с вами договор купли-продажи гаража.

Вывод: сын не «освобождён» от наследства простым нежеланием возиться. Пока он наследство не оформил, продать гараж юридически нельзя. Его задачи: подтвердить факт принятия наследства (фактическое пользование) или восстановить срок в суде, получить правоустанавливающий документ и зарегистрировать право в ЕГРН — только затем возможна законная продажа вам.

Если сын окончательно откажется: выморочное имущество и альтернативные пути

Если сын действительно не хочет заниматься наследством, нужно понимать, кому достанется гараж. Если наследник не принял наследство и не совершал действий по его фактическому принятию или прямо откажется, имущество умершего считается выморочным:

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
— п. 1 ст. 1151 ГК РФ

Для гаража как недвижимости это означает переход в собственность муниципального образования (либо города федерального значения) — п. 2 ст. 1151 ГК РФ. То есть покупать гараж тогда придётся не у сына, а у муниципалитета, на общих основаниях (через процедуры, установленные органами местного самоуправления по распоряжению выморочным имуществом).

Альтернативный вариант, напрямую доступный вам как покупателю — приобретательная давность, но она требует 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения гаражом «как своим собственным»:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Важно: сейчас вы гаражом не владеете (им «владел» умерший, а юридически — его наследственная масса), поэтому срок давности для вас не начал течь. Кроме того, правопреемство по давности (п. 3 ст. 234 ГК РФ) работает только между лицами в порядке правопреемства, а не «от продавца к покупателю на словах». Поэтому приобретательная давность — не быстрый путь, а длительная перспектива правильного оформления.

Вывод: если сын откажется или наследство никем не принято, гараж перейдёт в собственность муниципалитета (выморочное имущество), и приобретать его нужно будет у органа местного самоуправления. Приобретательная давность в вашу пользу возможна лишь при условии фактического добросовестного владения гаражом 15 лет — на сегодня этот срок для вас не начал течь. Само «переписывание книжки» через председателя ни отказного, ни давностного пути не заменяет.

Денежные риски: как не потерять деньги, передавая их до оформления

Передавать деньги за гараж до получения надлежащего титула — главный риск покупателя в этой схеме. Если вы заплатите председателю или сыну «за переоформление», а право собственности так и не перейдёт, уплаченное может быть истребовано обратно как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это означает, что при несостоявшемся переходе права вы вправе требовать возврата уплаченных сумм. Однако на практике возврат от председателя (который не был собственником и не мог распоряжаться имуществом) сопряжён со сложностями: договор купли-продажи с лицом, не имеющим права на вещь, не создаёт у вас права собственности, а деньги придётся возвращать через суд, в том числе с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Безопасный способ структурировать сделку — не оплачивать «переоформление», а заключить с сыном (после того как он оформит наследство и зарегистрирует право) договор купли-продажи гаража, а расчёты привязать к стадиям оформления (аванс после получения свидетельства о праве на наследство, основной платёж — после государственной регистрации перехода права на вас).

Вывод: любые выплаты до возникновения у продавца зарегистрированного права и до регистрации перехода права на вас — юридически рискованны. Председатель не является надлежащим получателем денег за гараж. Оплату следует производить только собственнику (наследнику, оформившему право в ЕГРН) и только в рамках договора купли-продажи с государственной регистрацией перехода права; при несостоявшейся сделке уплаченные суммы возвращаются по правилам о неосновательном обогащении.