Можно ли оформить на себя пустующую квартиру умершей знакомой, если наследники не вступали в наследство: выкуп у города или признание бесхозяйным

Кому принадлежит квартира после смерти знакомой и её сына

Ключевой вопрос — принял ли кто-либо из родственников наследство. Если принял (даже только фактически), квартира принадлежит ему, а не городу, и у клиента нет никаких оснований её «оформлять».

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным
— п. 1 ст. 1151 ГК РФ

Для жилого помещения действует специальное правило: выморочное жильё переходит в собственность муниципального образования (поселения, городского округа), а в городах федерального значения — в собственность субъекта РФ.

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования
— п. 2 ст. 1151 ГК РФ

Принципиально важно, что публично-правовое образование приобретает выморочное имущество без акта принятия — для него «принятие» не требуется вовсе:

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

То есть если после смерти знакомой (первого наследодателя) никто не принял наследство в установленный срок, её квартира уже перешла к муниципалитету в силу закона, причём со дня открытия наследства. Обратная ситуация — если наследство фактически принял её сын (вселился, оплачивал квитанции, хранил вещи), то квартира принадлежала ему с момента смерти матери:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Смерть сына кардинально меняет картину только в этом втором случае: если он принял наследство матери, квартира вошла в его собственное наследство и переходит уже к его наследникам. Для оценки ситуации клиенту нужно различать две даты смерти и два наследственных дела.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1, 3 ст. 1154 ГК РФ

Если сын умер, не успев принять наследство матери в шестимесячный срок, у его наследников возникает наследственная трансмиссия — право принять наследство матери вместо него:

Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону, а если все наследственное имущество было завещано - к его наследникам по завещанию (наследственная трансмиссия). Право на принятие наследства в порядке наследственной трансмиссии не входит в состав наследства, открывшегося после смерти такого наследника. 2. Право на принятие наследства, принадлежавшее умершему наследнику, может быть осуществлено его наследниками на общих основаниях. Если оставшаяся после смерти наследника часть срока, установленного для принятия наследства, составляет менее трех месяцев, она удлиняется до трех месяцев
— п. 1, 2 ст. 1156 ГК РФ

Вывод: принадлежность квартиры зависит от того, принял ли кто-либо наследство. Если ни по одному из двух наследств наследство не принято (и заявлениями, и фактическими действиями) — квартира является выморочной и с момента открытия соответствующего наследства принадлежит муниципальному образованию по месту нахождения жилья. Если же хотя бы один наследник фактически принял наследство (оплата квитанций, вселение, хранение вещей засчитываются как принятие), квартира принадлежит этому наследнику, и никакие «бесхозяйные» механизмы к ней неприменимы.

Можно ли признать квартиру бесхозяйной (ст. 225 ГК РФ) и «выкупить у города»

Механизм ст. 225 ГК РФ о бесхозяйных вещах к квартире умершего собственника по общему правилу неприменим: у умершего есть наследники либо имущество является выморочным, то есть у него есть правопреемник. Бесхозяйной считается только вещь без собственника или с неизвестным собственником.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности
— п. 1, 3 ст. 225 ГК РФ

Здесь действует именно наследственный режим (ст. 1151 ГК РФ), а не режим бесхозяйной вещи: квартира либо принадлежит принявшим наследство наследникам, либо с момента открытия наследства — муниципалитету. Постановка такого жилья на учёт как бесхозяйного по заявлению органа местного самоуправления и последующее признание права муниципальной собственности в порядке ст. 225 ГК РФ не требуются и юридически некорректны — право уже возникло в силу наследования выморочного имущества.

впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (пункт 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 432); от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований – их соответствующие органы в рамках компетенции
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Коротко: клиент сам не может инициировать ни признание квартиры бесхозяйной, ни её постановку на учёт — с заявлением о принятии бесхозяйной недвижимой вещи на учёт вправе обратиться только орган местного самоуправления, и только в отношении вещи, у которой действительно нет правопреемника.

Покупка у города возможна, но только после того, как муниципалитет оформит своё право собственности на выморочное жильё (получит свидетельство о праве на наследство как наследник выморочного имущества и зарегистрирует переход права в ЕГРН). Право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

До регистрации права муниципалитета в ЕГРН продать квартиру городу нельзя: распоряжаться имуществом вправе только собственник.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Вывод: признать квартиру бесхозяйным имуществом через суд по инициативе клиента нельзя — это механизм, доступный только муниципалитету и только для вещей без правопреемника. При отсутствии принявших наследство наследников квартира и так принадлежит муниципальному образованию как выморочное имущество; выкупить её у города возможно лишь после оформления городом права собственности в ЕГРН, путём сделки купли-продажи либо через продажу на торгах в порядке, установленном для распоряжения муниципальным имуществом.

Приобретение по давности владения (ст. 234 ГК РФ) — реальный ли путь для клиента

Единственный законный путь «оформить квартиру на себя» без наследников — приобретательная давность. Но её условия для клиента сейчас не выполнены и выполнены быть не могут без длительного открытого владения.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Ключевые условия: владение должно быть добросовестным (лицо не знает и не должно знать об отсутствии у него права), открытым, непрерывным и «как своим собственным» в течение пятнадцати лет. Право возникает только с момента государственной регистрации:

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации
— п. 1 ст. 234 ГК РФ (абз. 2)

Применительно к ситуации клиента это означает: чтобы претендовать на квартиру по давности, он должен фактически вселиться, открыто владеть ею как своей, нести расходы — и так пятнадцать лет, причём его владение не должно быть результатом самовольного захвата. Начав вселение сейчас без правового основания, клиент рискует ответственностью за самоуправство:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам
— ст. 19.1 КоАП РФ

Кроме того, давностное владение не может начаться против собственника без его согласия в обход наследственного режима: если наследники приняли наследство (в том числе фактически), квартира имеют собственника, и завладение ею клиентом будет неправомерным, а течение давности против такого собственника возможно лишь при открытом владении, «как своим», что при самовольном вселении спорно. Если же квартира выморочная и принадлежит муниципалитету, давность против муниципального образования также требует открытого, а не «тайного» вселения.

Вывод: приобретательная давность — единственный теоретически возможный способ получить квартиру без наследников и без покупки, но он требует пятнадцати лет открытого добросовестного владения «как своим», начинающегося с правомерного вступления во владение, а не с самовольного захвата. Для клиента, который сейчас квартирой не владеет и прав на неё не имеет, это отдалённая и рискованная перспектива, а не способ быстрого оформления.

Может ли клиент наследовать сам и что делать с долгами по ЖКУ

Клиент не является родственником умершей, поэтому в круг наследников по закону (ст. 1142–1145 ГК РФ) он не входит. Единственная гипотетическая возможность — наследование как нетрудоспособный иждивенец, но для этого требуются одновременно нетрудоспособность, нахождение на иждивении умершей не менее года и (если клиент не входит в круг наследников) совместное проживание с ней:

Граждане, относящиеся к наследникам по закону, указанным в статьях 1143 - 1145 настоящего Кодекса, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет. 2. К наследникам по закону относятся граждане, которые не входят в круг наследников, указанных в статьях 1142 - 1145 настоящего Кодекса, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. При наличии других наследников по закону они наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию. 3. При отсутствии других наследников по закону указанные в пункте 2 настоящей статьи нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют самостоятельно в качестве наследников восьмой очереди.
— п. 1 ст. 1148 ГК РФ

Если клиент не был нетрудоспособным иждивенцем умершей и не проживал с ней — правовых оснований наследовать у него нет. Следовательно, «оформить квартиру на себя» он может исключительно по сделке с тем, кто является собственником: с наследником (если наследство принято) либо с муниципалитетом (если имущество выморочное).

Что касается долгов по ЖКУ: они следуют судьбе квартиры. Если наследники приняли наследство — они отвечают по долгам умершего, включая задолженность по коммунальным платежам, в пределах стоимости наследства:

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Ответственность наследников солидарная и ограничена стоимостью перешедшего имущества. Если же квартира выморочная, принявшим её является муниципалитет, который и несёт бремя содержания жилья с момента возникновения права. Из этого вытекает и важное для клиента последствие: платежи, которые клиент внёс за чужую квартиру добровольно, без соглашения с собственником, он вправе истребовать как неосновательное обогащение только от того, кто сберёг расходы (собственник), — но только по тем суммам, которые он реально заплатил, и при доказанности отсутствия у него намерения платить безвозмездно. При самовольном использовании чужой квартиры клиент сам может оказаться обязанным возмещать собственнику стоимость пользования и убытки.

Вывод: у клиента нет оснований наследовать (он не родственник и, судя по описанию, не нетрудоспособный иждивенец). Долги по ЖКУ лежат на наследниках (в пределах стоимости наследства) либо на муниципалитете (если имущество выморочное). Клиенту нецелесообразно платить за чужую квартиру: вернуть такие платежи сложно, а самовольное вселение влечёт риск взысканий и самоуправства.

Что реально делать клиенту: проверка статуса квартиры и порядка действий

Первым шагом нужно установить фактический правовой статус квартиры и выявить, принято ли наследство. Это делается тремя способами:

1. Заказать выписку из ЕГРН об объекте (кто значится собственником, есть ли отметки). Право собственности, переход и прекращение прав на недвижимость отражаются в ЕГРН:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

1. Проверить открытие наследственных дел через публичный реестр наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты (по ФИО и дате смерти каждого из умерших) — выяснить, открывалось ли дело и кем.

2. Если наследственное дело не открывалось и имеются сведения, что наследники фактически не принимали наследство, — направить запрос в администрацию соответствующего муниципального образования о принятии выморочного имущества в муниципальную собственность и о его дальнейшем распоряжении. Из практики ВС следует, что именно от имени муниципалитета по делам о наследовании выступает его орган, уполномоченный в рамках компетенции:

впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (пункт 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 432); от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований – их соответствующие органы в рамках компетенции
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

При заявлении своего интереса клиенту следует излагать его не как требование «признать квартиру бесхозяйной», а как намерение приобрести жильё: сначала добиться оформления муниципалитетом права на выморочное имущество (получение свидетельства о праве на наследство у нотариуса с последующей регистрацией в ЕГРН), затем — выкупить квартиру по договору купли-продажи или на торгах, проводимых уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном для продажи муниципального жилья.

Если муниципалитет бездействует в оформлении выморочного имущества, заинтересованное лицо вправе обжаловать такое бездействие в порядке административного судопроизводства либо обратиться в прокуратуру. При рассмотрении спора суд обязан установить, принято ли наследство кем-либо из наследников:

судам надлежит выяснять, кем из наследников в установленном статьями 1152–1154 ГК РФ порядке принято наследство, и привлекать их к участию в деле в качестве соответчиков
— п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Вывод: клиенту необходимо сначала установить статус квартиры (выписка ЕГРН, реестр наследственных дел, запрос в администрацию). Если наследство никем не принято — добиваться оформления муниципалитетом права на выморочное жильё и затем приобретать квартиру по сделке с муниципалитетом. Иных законных способов «оформить квартиру на себя» без родства с умершими, без давностного владения и без завещания в пользу клиента действующее законодательство не предусматривает.

Денежные последствия: кто и что должен по квартире

Клиент не является ни наследником, ни собственником, поэтому его денежный интерес сводится к двум вопросам: (1) понесёт ли он потери, если начнёт платить за чужую квартиру, и (2) можно ли такие платежи вернуть.

Платежи за квартиру, внесённые клиентом за собственника (наследника или муниципалитет) без договорённости, образуют на стороне собственника неосновательное обогащение — сбережение за счёт клиента расходов, которые собственник обязан был нести сам. Такие суммы подлежат возврату в общем порядке обязательств вследствие неосновательного обогащения гл. 60 ГК РФ (ст. 1102 ГК РФ): лицо, которое без оснований сберегло имущество за счёт другого, обязано его возвратить.

Однако здесь действует серьёзная оговорка, прямо вытекающая из ранее процитированных норм: услуги и работы, оказанные другому лицу при отсутствии договора, не подлежат возмещению, если из обстоятельств следует, что лицо действовало добровольно и без намерения получить возмещение (ст. 1109 ГК РФ). Если клиент платит за квартиру, в которой не проживает и права на которую не имеет, без соглашения с собственником, доказать намерение получить возврат будет трудно, а риск признания платежей добровольными — высок.

Напротив, если клиент без правового основания займёт и станет использовать квартиру, он сам становится лицом, сберегшим за счёт собственника стоимость пользования жильём, и обязан возместить собственнику неосновательное обогащение в размере арендной платы. Совокупно с риском самоуправства (ст. 330 УК РФ, ст. 19.1 КоАП РФ — уже процитированы) это означает, что любые односторонние действия клиента с чужой квартирой (платежи, вселение) экономически невыгодны и юридически рискованны.

Вывод: имущественные потери клиента от вовлечения в «обслуживание» чужой квартиры обратно через суд вернуть сложно (добровольные платежи не возмещаются), а самовольное пользование жильём порождает уже обязанности самого клиента по возмещению неосновательного обогащения собственнику. Единственный безопасный в денежном плане маршрут — приобрести квартиру по сделке с законным собственником (наследником или муниципалитетом), а до этого не нести расходов и не вселяться.