Доли в наследстве на дом не совпадают: у нотариуса 1,4, в ЕГРН 5,8 — что делать

Почему в выписке у второй наследницы 5/8, а в свидетельстве 1/4

Ключ к ситуации — арифметика долей. У вас в свидетельстве 3/8, у другой наследницы — 1/4 (то есть 2/8). Сумма получаемых по наследству долей 5/8, а не 8/8: это значит, что 3/8 дома не входили в состав наследства — например, вторая наследница уже владела 3/8 дома до смерти наследодателя (по прежнему договору, решению суда или своему наследству), а наследодателю принадлежали только 5/8. Тогда, прибавив к своим прежним 3/8 полученные по наследству 1/4 (2/8), она и получает ровно 5/8 в реестре. Записей «1,4» против «5,8» здесь две разные величины: свидетельство фиксирует только долю, полученную ею от наследодателя, а выписка — её полную долю с учётом ранее принадлежавшей части.

Если же реестровых оснований для 3/8 у неё нет — тогда это может быть техническая (описка/арифметическая ошибка регистратора) или реестровая ошибка, и её надо исправлять по ст. 61 Закона № 218-ФЗ.

Что именно имеет решающую силу, определяет закон о моменте возникновения права:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: право на наследственную долю возникло у вас (3/8) и у неё (в части 1/4, полученной от наследодателя) со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации. Реестр ЕГРН — это лишь фиксация уже возникших прав, поэтому расхождение между свидетельством и записью само по себе не «ломает» ваше право: ваша доля 3/8 действительна независимо от того, что написано в выписке.

При этом свидетельство о праве на наследство — это правоустанавливающий документ, на основании которого право и регистрируется:

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.
— п. 1 ст. 1162 ГК РФ

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты;
— п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ

То есть именно свидетельство нотариуса (а не выписка) определяет, какую долю каждая из вас получила в порядке наследования. Выписка лишь отражает, что в реестре в отношении объекта зарегистрировано.

Вывод: наиболее вероятно, что нотариус не ошибся, и противоречия нет: 5/8 в выписке — это сумма ранее принадлежавшей второй наследнице доли 3/8 + полученной по наследству 1/4. Ваши 3/8 и её 5/8 в сумме дают ровно 1 (весь дом). Чтобы это проверить, запросите полную выписку из ЕГРН с указанием документов-оснований каждой записи и истории перехода прав на дом — из неё будет видно, откуда у неё возникли 3/8.

Как соотносятся запись в реестре и свидетельство, и что защищает вас

Государственная регистрация построена на принципе достоверности реестра, а запись о зарегистрированном праве создаёт презумпцию — она действительна, пока не оспорена:

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
— п. 1 и п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
— абз. 1 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Отсюда два практических следствия. Во-первых, пока в ЕГРН записано 5/8 у второй наследницы, именно она формально считается правообладателем 5/8 — поэтому важно оперативно зафиксировать правильное соотношение. Во-вторых, оспорить зарегистрированное право можно только в суде (через признание права, ст. 12 ГК РФ), а вне суда Росреестр вносит исправления только в порядке ст. 61 Закона № 218-ФЗ и лишь если это не меняет состав и объём прав.

Обратите внимание: на требование о защите вашей подтверждённой свидетельством доли (устранение нарушения права, не связанного с лишением владения) исковая давность не распространяется, поэтому обратиться можно и спустя время после выдачи свидетельств.

Вывод: запись в ЕГРН — это доказательство и презумпция права, но не его источник; источник вашего права 3/8 — вступление в наследство. При любом расхождении править надо реестр под свидетельство и под действительные доли, а не наоборот.

Куда идти: порядок исправления, если ошибка всё же есть

Сначала уточните по документам, есть ли ошибка вообще. Запросите у нотариуса:

• полную выписку о наследственном деле (какие доли и на основании чего распределены);
• а в органе регистрации (через МФЦ или «Госуслуги») — расширенную выписку из ЕГРН с документами-основаниями и историей перехода прав на дом (разделы о правообладателях и основаниях регистрации).

Если окажется, что запись 5/8 внесена с арифметической ошибкой (опиской) регистратора либо расходится с документами-основаниями, применяется:

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости
— ч. 1 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ

исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
— ч. 1 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в части порядка обращения за исправлением)

Смысл для вас: если расхождение — чистая ошибка регистратора, не меняющая состав правообладателей и объём их прав (например, вместо 1/4 в реестр ошибочно вписано 5/8 при отсутствии у неё прежних 3/8), то заявление об «исправлении технической ошибки» подаёт любое заинтересованное лицо (в том числе вы), и регистратор обязан исправить её в течение трёх рабочих дней либо дать мотивированный отказ. Отказ можно обжаловать в суд.

Но есть важное ограничение:

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда
— ч. 4 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ

То есть если исправление записи ущемит право второй наследницы (например, она добросовестно полагается на свои 5/8), регистратор не вправе менять её в одностороннем порядке — исправление проводится только по решению суда.

Вывод: последовательность такая — (1) получить расширенную выписку ЕГРН и документы наследственного дела, (2) если подтвердится простая техническая ошибка — подать в Росреестр (через МФЦ) заявление о её исправлении, (3) при отказе или если исправление затрагивает права второй наследницы — обращаться в суд. Если же, как вероятнее, у неё действительно были прежние 3/8 и ошибки нет, ничего исправлять не нужно.

Если нотариус действительно ошибся в свидетельстве, и судебный путь

Если проверка покажет, что ошибка именно в нотариальном свидетельстве (например, нотариус неверно определил доли), то исправляется именно свидетельство, а через него — и запись в реестре, поскольку свидетельство является основанием регистрации и его законность регистратором при нотариальном удостоверении не проверяется:

свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— ст. 59 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 2

Для исправления нотариального документа нужно снова обратиться к нотариусу (исправить описку/ошибку либо выдать новое/дополнительное свидетельство), а при отказе нотариуса — оспорить нотариальное действие в суде. Если дело дойдёт до спора о праве (вторая наследница настаивает на своих 5/8, а вы — на правильном распределении), применяется исковой порядок с требованием о признании права:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

При этом закон прямо предусматривает последствия недостоверных записей в реестре:

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
— п. 8, 9 ст. 8.1 ГК РФ

То есть если вред причинён именно ошибочными действиями регистрирующего органа (внесение недостоверных данных), убытки взыскиваются за счёт казны РФ — это отдельный, денежный канал защиты.

Вывод: если ошибку допустил нотариус — идите к нему за исправлением свидетельства (это внесудебный, быстрый путь); если он отказывается или спор перешёл в конфликт о долях — путь в суд с иском о признании права (или об исправлении записи), и тогда уже исправляется и реестр на основании решения суда. Ответчиком по такому иску при споре о праве будет вторая наследница, а Росреестр привлекается при необходимости исправления реестровой/технической ошибки.

Владение домом и защита вашей доли при расхождении записей

Пока спор о долях не разрешён, пользование общим домом подчиняется общим правилам долевой собственности:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это значит: распоряжаться домом и его частями вы и вторая наследница должны по взаимному соглашению, пропорционально действительным долям (ваша 3/8, её — по данным наследственного дела). Если она, полагаясь на запись 5/8, захочет продать, подарить или заложить «лишнюю» долю, вы вправе настаивать на действительном размере долей.

Что касается вашей доли 3/8 — она уже возникла и принадлежит вам с момента смерти наследодателя независимо от реестра (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, цитата c1), поэтому для её защиты не нужно ждать исправления записи: право у вас есть, и при необходимости вы предъявляете требование о признании права (ст. 12 ГК РФ).

Вывод: до выяснения и исправления записей домом пользуетесь по соглашению, а ваши 3/8 подлежат защите исходя из свидетельства о праве на наследство как правоустанавливающего документа, а не из текущей записи ЕГРН. Любое распоряжение второй наследницы сверх её действительной доли можно оспорить — в том числе ссылаясь на то, что она знала о реальном распределении долей по наследственному делу.