Как оформить ремонт крыши дома, если собственники — несовершеннолетние под опекой и другие наследники: разрешение опеки, согласование с совладельцем и распределение расходов

Кто и в каком размере несёт расходы на ремонт крыши

Крыша — конструктивный элемент индивидуального жилого дома, а не отдельный объект, поэтому «ремонт крыши» юридически есть содержание общего имущества сособственников дома. Бремя содержания лежит на собственнике, а при долевой собственности распределяется пропорционально долям.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Каждый из детей-наследников, получив свидетельство о праве на наследство и зарегистрировав долю в ЕГРН, стал собственником своей доли и с этого момента несёт бремя её содержания: расходы на крышу ложатся на всех троих детей и на владельца второй доли — соразмерно долям, независимо от того, живёт ли кто-то в доме и работает ли он.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Для доли 14-летней дочери расходы несёт не попечитель из своих денег, а имущество подопечной (у неё та же обязанность, что и у остальных сособственников); попечитель лишь организует их несение и отчитывается об этом. Если ремонт финансируется за счёт всех — сумму работ делят на доли, и на совершеннолетних сына (18 лет) и ребёнка (25 лет) приходится их часть.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
— ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Отсюда практический вывод по документам: до начала работ нужно зафиксировать состояние крыши — акт осмотра/заключение специалиста (техническое заключение о необходимости ремонта) и смету. Это не только техническая, но и юридическая база: без документального подтверждения необходимости и стоимости работ нельзя ни потребовать вклад от других сособственников, ни отчитаться перед органом опеки.

Вывод по вопросу: расходы на ремонт крыши обязаны нести ВСЕ сособственники дома — трое детей (включая 14-летнюю, за счёт её имущества) и владелец второй доли — соразмерно долям в праве; начинать нужно с фиксации состояния кровли (акт осмотра/техзаключение) и сметы, а затем с письменного соглашения о ремонте и распределении расходов.

Согласование ремонта с собственником другой доли и при недостижении согласия

Ремонт крыши, затрагивающий общее имущество, — это действие по владению и пользованию общим домом, а не распоряжение им: ремонт не меняет размер долей на бумаге. Поэтому применяется ст. 247 ГК РФ, а не ст. 246.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Порядок действий: письменно (заказным письмом с описью, на адрес из ЕГРН) направить второму сособственнику предложение о проведении ремонта крыши с приложением техзаключения и сметы, проектом соглашения о порядке участия в расходах. Если он согласен — подписывается простое письменное соглашение (нотариус для такого соглашения не требуется), и работы ведутся подрядчиком по общему договору. Если он отказывается или не отвечает — соглашение не достигнуто, и порядок участия в общих расходах устанавливается судом; спор рассматривает районный суд (имущественный спор, связанный с правами на недвижимость), госпошлина — от цены иска при взыскании денежных сумм.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Если из-за протечки крыши уже страдает имущество или невозможность нормально пользоваться домом, дополнительно применим негаторный иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения: он не имеет срока исковой давности, но требует доказательств, что именно бездействие второго сособственника вызывает нарушения.

Вывод по вопросу: ремонт крыши согласовывается с владельцем второй доли письменно (предложение + проект соглашения о расходах с техзаключением и сметой); его согласие — не условие для устранения аварийного состояния, а при отказе порядок участия в расходах и устранение нарушений права устанавливаются районным судом в исковом порядке (ст. 247, 304 ГК РФ).

Полномочия попечителя 14-летней: что он решает сам, а что требует разрешения органа опеки

Над ребёнком 14 лет устанавливается попечительство (не опекунство), и попечитель не действует «вместо» ребёнка: сделки совершает сам 14-летний с письменного согласия попечителя.

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 2. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно. Попечители несовершеннолетних граждан и граждан, дееспособность которых ограничена вследствие психического расстройства, оказывают подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей, а также охраняют их от злоупотреблений со стороны третьих лиц. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 34. Органы опеки и попечительства 1. Органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Органами опеки и попечительства являются также органы местного самоуправления в случае, если законом субъекта Российской Федерации они наделены полномочиями по опеке и попечительству в соответствии с федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ; от 02.07.2013 № 167-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2013 № 167-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 08.08.2024 № 237-ФЗ) Полномочия органа опеки и попечительства в отношении подопечного возлагаются на орган, который установил опеку или попечительство.
— п. 1 ст. 33 ГК РФ

Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно. Попечители несовершеннолетних граждан и граждан, дееспособность которых ограничена вследствие психического расстройства, оказывают подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей, а также охраняют их от злоупотреблений со стороны третьих лиц. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 34. Органы опеки и попечительства 1. Органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Органами опеки и попечительства являются также органы местного самоуправления в случае, если законом субъекта Российской Федерации они наделены полномочиями по опеке и попечительству в соответствии с федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ; от 02.07.2013 № 167-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2013 № 167-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 08.08.2024 № 237-ФЗ) Полномочия органа опеки и попечительства в отношении подопечного возлагаются на орган, который установил опеку или попечительство. При перемене места жительства подопечного полномочия органа опеки и попечительства возлагаются на орган опеки и попечительства по новому месту жительства подопечного в порядке, определенном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2.
— п. 2 ст. 33 ГК РФ

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Практически это значит: договор подряда на ремонт крыши (в части доли несовершеннолетней) подписывает 14-летняя с письменным согласием попечителя — либо попечитель даёт письменное согласие на подписание общего договора. Устное согласие не годится, письменная форма обязательна.

Границы «разрешительного» режима очерчены закрытым перечнем: предварительное разрешение нужно на сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного (отчуждение, обмен, дарение, наём, залог, отказ от прав, раздел, выдел и подобные).

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ремонт крыши — расходное, но не «уменьшающее имущество» действие в смысле этого перечня: стоимость доли в доме от ремонта не снижается, а сохраняется. Такое толкование подтверждается и позицией Верховного Суда о возмещении расходов на приведение общего жилого помещения в пригодное для проживания состояние.

неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле. М.Э. обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств за произведенные в квартире улучшения, расходов по оплате жилищных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате государственной пошлины. Как установлено судом и следует из материалов дела, М.Э. и М. в период зарегистрированного брака заключили с обществом договор об участии в долевом строительстве однокомнатной квартиры. В связи с расторжением брака решением суда за каждым из бывших супругов признано право собственности на ½ доли в объекте незавершенного строительства. 5 После передачи строительной организацией квартиры сторонам по акту в черновой отделке истец за свой счет произвел ремонт квартиры. Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 980–984 ГК РФ, пришли к выводу о том, что требования М.Э. в части взыскания денежных средств на ремонт квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку истец не представил доказательств согласования с М. выполнения ремонта, его объема и расходов. При этом, по мнению суда, представленные квитанции и чеки не позволяют прийти к выводу о том, что приобретенные материалы использовались для ремонта указанной выше квартиры.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Если же ремонт оплачивается за счёт доходов самой подопечной (пенсия по потере кормильца, алименты, наследственные накопления на номинальном счёте) — действует правило п. 1 ст. 37 ГК РФ: распоряжение доходами подопечного производится в её интересах и с предварительного разрешения органа опеки. При расходовании средств с отдельного номинального счёта разрешение не требуется, но нужен отчёт.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Разрешение (или мотивированный отказ) орган опеки выдаёт в письменной форме не позднее 15 дней с даты заявления; отказ обжалуется в суде.

Вывод по вопросу: попечитель решает вопросы ремонта за 14-летнюю через механизм письменного согласия на совершаемую ею сделку; отдельное предварительное разрешение органа опеки на сам договор подряда по общему правилу не требуется, но оно необходимо, если работы оплачиваются из доходов подопечной (п. 1 ст. 37 ГК РФ) — тогда заявление подаётся в орган опеки по месту жительства, а разрешение выдаётся в течение 15 дней и может быть обжаловано в районный суд.

Оформление самого ремонта: договор подряда и документы

Законное проведение работ оформляется договором подряда с исполнителем — для ремонта кровли жилого дома это, как правило, бытовой подряд (работы для личных нужд граждан), к нему дополнительно применяется законодательство о защите прав потребителей.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. 2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
— ст. 702 ГК РФ, п. 1

подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. 2. Договор бытового подряда является публичным договором (статья 426). 3. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.
— ст. 730 ГК РФ, п. 1

Договор должен содержать: состав и объём работ (ремонт/замена кровли, обрешётки, водостока), сроки начала и окончания, цену и порядок оплаты, гарантийный срок, условие о том, кто является заказчиком (все сособственники или один с последующей разбивкой расходов), приложение — смету и техзаключение. Договор бытового подряда — публичный, отказать в его заключении исполнитель не вправе.

Комплект документов для законного ремонта: выписки ЕГРН на дом и на доли детей; свидетельства о праве на наследство; технический паспорт/технический план дома; акт осмотра кровли или техническое заключение о необходимости ремонта; смета (локальная смета) подрядчика; согласие/соглашение второго сособственника либо решение суда; письменное согласие попечителя на сделку 14-летней и разрешение органа опеки (если ремонт оплачивается из доходов подопечной); договор подряда, акты выполненных работ (КС-2/КС-3 либо простой акт), платёжные документы, чеки на материалы.

Отдельно: пользование домом должно отвечать требованиям безопасности и не нарушать права соседей — это влияет на допустимость тех или иных конструктивных решений.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4.
— ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Вывод по вопросу: ремонт крыши оформляется договором подряда (бытового подряда) с приложением сметы и техзаключения, подписанным сособственниками, при участии 14-летней — с письменным согласием попечителя; базовый пакет документов: выписки ЕГРН и свидетельства о праве на наследство, техпаспорт/техплан, техзаключение о состоянии кровли, смета, соглашение со вторым сособственником (или решение суда), согласие попечителя и разрешение органа опеки при оплате из доходов подопечной, договор, акты и платёжные документы.

Если второй сособственник или старшие дети не хотят платить

Если один из сособственников уклоняется от участия в расходах, понесённых другими, его долю можно взыскать как убытки/неосновательное сбережение имущества.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Тот, кто оплатил ремонт (например, совершеннолетние дети или попечитель из средств подопечной), вправе требовать с остальных их доли расходов. Ключевое условие успеха в суде — доказанность необходимости ремонта и размера расходов, а также того, что работы были согласованы: судебная практика отказывает во взыскании, когда нет доказательств согласования объёма и стоимости работ.

неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле. М.Э. обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств за произведенные в квартире улучшения, расходов по оплате жилищных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате государственной пошлины. Как установлено судом и следует из материалов дела, М.Э. и М. в период зарегистрированного брака заключили с обществом договор об участии в долевом строительстве однокомнатной квартиры. В связи с расторжением брака решением суда за каждым из бывших супругов признано право собственности на ½ доли в объекте незавершенного строительства. 5 После передачи строительной организацией квартиры сторонам по акту в черновой отделке истец за свой счет произвел ремонт квартиры. Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 980–984 ГК РФ, пришли к выводу о том, что требования М.Э. в части взыскания денежных средств на ремонт квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку истец не представил доказательств согласования с М. выполнения ремонта, его объема и расходов. При этом, по мнению суда, представленные квитанции и чеки не позволяют прийти к выводу о том, что приобретенные материалы использовались для ремонта указанной выше квартиры.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018

Поэтому направленное второму сособственнику предложение с техзаключением и сметой, а также чеки, акты и договоры — не формальность, а доказательственная база. Иск предъявляется в районный суд по месту нахождения дома (иск о правах на недвижимость/связанный с ним) либо по месту жительства ответчика — при чисто денежном требовании; срок исковой давности по требованию о возмещении расходов — три года со дня, когда лицо узнало о нарушении права (ст. 196, 200 ГК РФ).

Обратная сторона: если состояние крыши угрожает имуществу и здоровью проживающих, бездействие собственника может повлечь не только иск о расходах, но и требования надзорных органов, а для попечителя — претензии по ст. 26 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», поскольку ненадлежащее содержание имущества подопечной влечёт требование о возмещении убытков.

Вывод по вопросу: при отказе платить расходы взыскиваются с других сособственников соразмерно их долям в районном суде; обязательно сохранить техзаключение, смету, договор, акты и чеки и подтвердить, что предложение о ремонте направлялось — без этого в иске откажут.

Риски попечителя и отчётность перед органом опеки

Попечитель не собственник и своих денег тратить не обязан, но отвечает за сохранность имущества подопечной и за надлежащее управление им — в том числе за то, чтобы доля в доме не потеряла в стоимости из-за текущей крыши.

Опекун или попечитель ежегодно не позднее 1 февраля текущего года, если иной срок не установлен договором об осуществлении опеки или попечительства, представляет в орган опеки и попечительства отчет в письменной форме за предыдущий год о хранении, об использовании имущества подопечного и об управлении имуществом подопечного , за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи . (В редакции федеральных законов от 02.07.2013 № 167-ФЗ, от 29.09.2025 № 367-ФЗ) 1 1 . В случае возложения исполнения обязанностей опекуна или попечителя на одну из организаций, указанных в части 5 статьи 11 настоящего Федерального закона, отчет опекуна или попечителя в письменной форме за предыдущий год о хранении, об использовании имущества подопечного и об управлении имуществом подопечного представляется соответствующей организацией в орган опеки и попечительства ежегодно не позднее 1 апреля текущего года. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.09.2025 № 367-ФЗ) 2. Отчет опекуна или попечителя должен содержать сведения о состоянии имущества и месте его хранения, приобретении имущества взамен отчужденного, доходах, полученных от управления имуществом подопечного, и расходах, произведенных за счет имущества подопечного, включая сведения о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с пунктом 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Расходы за счёт имущества подопечной (включая её часть ремонта) должны быть отражены в ежегодном отчёте с приложением платёжных документов — отчёт подаётся в орган опеки по месту жительства не позднее 1 февраля следующего года.

При обнаружении ненадлежащего исполнения опекуном или попечителем обязанностей по охране имущества подопечного и управлению имуществом подопечного (порча, ненадлежащее хранение имущества, расходование имущества не по назначению, совершение действий, повлекших за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, и другое) орган опеки и попечительства обязан составить об этом акт и предъявить требование к опекуну или попечителю о возмещении убытков, причиненных подопечному. 4. Опекуны и попечители несут уголовную ответственность, административную ответственность за свои действия или бездействие в порядке, установленном соответственно законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации. Статья 27. Контроль за деятельностью органов опеки и попечительства Контроль за деятельностью органов опеки и попечительства осуществляют уполномоченные законодательством Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации органы и должностные лица. Статья 28. Ответственность органов опеки и попечительства Вред, причиненный подопечному в результате незаконных действий или бездействия органов опеки и попечительства либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего законодательству акта органа опеки и попечительства, подлежит возмещению в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Глава 6. Прекращение опеки и попечительства Статья 29. Основания прекращения опеки и попечительства 1.
— ч. 3 ст. 26 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

То есть «не оформить» ремонт документально — риск для попечителя: протечка, порча имущества подопечной из-за бездействия могут стать основанием для акта органа опеки и требования о возмещении убытков. Напротив, оформленный ремонт, согласованный с сособственниками и подтверждённый документами, защищает попечителя.

Вывод по вопросу: попечителю нужно провести ремонт документально и включить расходы за счёт имущества подопечной в ежегодный отчёт в орган опеки (до 1 февраля), иначе бездействие и порча имущества подопечной могут повлечь акт органа опеки и требование о возмещении убытков.

Доказательства и исполнение: фиксация работ и приёмка

Для взыскания доли расходов с сособственников и для отчёта перед органом опеки доказательственная база должна замыкать цепочку «необходимость → стоимость → фактическое выполнение → оплата». Необходимость и стоимость подтверждаются актом осмотра кровли или техническим заключением и сметой (локальной сметой), выполнение и оплата — договором подряда, актами выполненных работ и платёжными документами (чеками, квитанциями).

неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле. М.Э. обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств за произведенные в квартире улучшения, расходов по оплате жилищных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате государственной пошлины. Как установлено судом и следует из материалов дела, М.Э. и М. в период зарегистрированного брака заключили с обществом договор об участии в долевом строительстве однокомнатной квартиры. В связи с расторжением брака решением суда за каждым из бывших супругов признано право собственности на ½ доли в объекте незавершенного строительства. 5 После передачи строительной организацией квартиры сторонам по акту в черновой отделке истец за свой счет произвел ремонт квартиры. Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 980–984 ГК РФ, пришли к выводу о том, что требования М.Э. в части взыскания денежных средств на ремонт квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку истец не представил доказательств согласования с М. выполнения ремонта, его объема и расходов. При этом, по мнению суда, представленные квитанции и чеки не позволяют прийти к выводу о том, что приобретенные материалы использовались для ремонта указанной выше квартиры.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018

Исполнение договора подряда фиксируется актом сдачи-приёмки результата работ: заказчик принимает и оплачивает работу, а подрядчик сдаёт результат.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. 2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
— ст. 702 ГК РФ, п. 1

По бытовому подряду на стороне гражданина действует режим защиты прав потребителя, включая требования к качеству и гарантийные сроки, что снижает риск некачественного ремонта.

подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. 2. Договор бытового подряда является публичным договором (статья 426). 3. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.
— ст. 730 ГК РФ, п. 1

Все документы — техзаключение, смету, соглашение с сособственниками (или судебный акт), согласие попечителя, договор, акты, чеки — следует хранить в оригиналах до истечения срока исковой давности по возможным требованиям (три года), а по требованию органа опеки — прикладывать к ежегодному отчёту.

Вывод по вопросу: законное и защищённое проведение ремонта требует сквозной фиксации: техзаключение + смета (необходимость и стоимость) → договор подряда → акт приёмки работ → платёжные документы; этот комплект одновременно служит доказательством для суда и приложением к отчёту попечителя.

Приёмка результата работ и фиксация качества

Исполнение договора подряда завершается приёмкой результата, и правильное её оформление — это одновременно защита от некачественного ремонта и доказательство реально выполненных работ для последующего взыскания расходов с сособственников и отчёта перед органом опеки.

Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. 2. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. 3. Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). 4. Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении. 5. При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками.
— п. 1 ст. 720 ГК РФ

Практическое следствие: акт приёмки должен быть подписан после осмотра крыши с участием подрядчика; выявленные при приёмке дефекты фиксируются прямо в акте. Если принять работу «вслепую», право ссылаться на явные недостатки утрачивается — это существенный риск при ремонте кровли, где дефекты часто видны при обычном осмотре.

заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). 4. Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении. 5. При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В указанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению между сторонами, обе стороны поровну. 6.
— п. 3 ст. 720 ГК РФ

Обнаруженные после приёмки скрытые недостатки предъявляются подрядчику в разумный срок, при споре о качестве назначается экспертиза. Сохранённые акты, договор и платёжные документы замыкают доказательственную цепочку «необходимость → стоимость → выполнение → оплата», которая требуется для взыскания доли расходов с других сособственников.

Вывод по вопросу: ремонт заканчивается приёмкой работ по акту с участием подрядчика с фиксацией всех дефектов прямо в акте; акты, договор и чеки хранятся в оригиналах до истечения трёхлетнего срока исковой давности и одновременно прикладываются к отчёту попечителя в орган опеки.