Что лучше для передачи квартиры детям: завещание или дарственная, если квартира куплена до брака

Поскольку квартира приобретена вами до вступления в брак, она является вашей личной собственностью, и ваш супруг не имеет на неё законных прав. Это прямо следует из норм семейного законодательства:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Таким образом, вы вправе единолично распоряжаться этой квартирой — подарить её или завещать без согласия супруга, и его доля в данном имуществе не появляется ни при жизни, ни после вашей смерти (за исключением права на обязательную долю, если он окажется нетрудоспособным на момент открытия наследства — об этом ниже).

Рассмотрим механизм дарения. Договор дарения позволяет передать квартиру детям немедленно, при вашей жизни:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность... 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572

Это ключевое отличие: дарение не может быть заменой завещанию. Если вы хотите, чтобы право собственности перешло к детям только после вашей смерти, договор дарения не подходит — он ничтожен, и применяться будут наследственные правила. Поэтому дарение — это способ передать имущество сейчас, с немедленным переходом права собственности, что потребует регистрации перехода права в Росреестре. После дарения вы утрачиваете право собственности на квартиру.

При дарении закон предусматривает определённые возможности для дарителя отказаться от исполнения договора или отменить дарение, но они ограничены:

1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. 2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578). 3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей стать
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 577

И далее основания для отмены уже исполненного дарения:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 578

Как видите, отменить или отказаться от исполнения дарения можно только в исключительных случаях (грубое поведение одаряемого, существенное ухудшение вашего положения). Это даёт детям уверенность в получении имущества, но лишает вас гибкости: после подписания договора и регистрации права вы уже не сможете просто изменить решение. Исключение — если договор предусматривает передачу в будущем (обещание дарения), тогда вы можете отказаться до передачи вещи, ссылаясь на изменение обстоятельств, но для недвижимости такая отсрочка редка и требует нотариального удостоверения.

Перейдём к завещанию. Завещание — это односторонняя сделка, которая вступает в силу только после вашей смерти:

1. Распорядиться имуществом на случай смерти можно путем совершения завещания или заключения наследственного договора. 2. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. 3. Завещание должно быть совершено лично.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1118

Вы можете завещать квартиру любым лицам и в любых долях:

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения... Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание в соответствии с правилами статьи 1130 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1119

Вы можете завещать квартиру детям по 1/2 доли каждому. При этом до самой смерти вы остаётесь полноправным собственником — можете продать, подарить, обменять квартиру, и завещание в этой части автоматически утратит силу (относится к отчуждённому имуществу). Вы также в любое время можете отменить или изменить завещание без чьего-либо согласия, что даёт максимальную гибкость:

1. Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1130

Это существенное преимущество перед дарением: вы сохраняете полный контроль над имуществом до конца жизни. Однако после вашей смерти наследование происходит в порядке универсального правопреемства:

1. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1110

Дети для принятия наследства должны будут обратиться к нотариусу по месту открытия наследства (обычно по вашему последнему месту жительства) в течение 6 месяцев со дня смерти:

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1152

После принятия наследства дети получат у нотариуса свидетельство о праве на наследство:

1. Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1162

С этим свидетельством они смогут зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для вас же при жизни никаких регистрационных действий не требуется — вы остаётесь собственником.

Необходимо учитывать ограничение свободы завещания — право на обязательную долю. Если на момент вашей смерти у вас будут нетрудоспособные иждивенцы (например, несовершеннолетние дети — но они у вас оба в равной степени получают доли, так что это не проблема; или ваш супруг, если окажется нетрудоспособным), то они вправе получить часть наследства независимо от содержания завещания. В вашей ситуации дети являются наследниками первой очереди по закону:

1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1142

Но по завещанию вы можете лишить их наследства или определить иные доли, однако право на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ, которая присутствует в контексте) защищает интересы несовершеннолетних и нетрудоспособных. Поскольку вы планируете наделить детей равными долями, это ограничение для вас неактуально, если только у вас не появятся другие обязательные наследники (например, нетрудоспособные родители). При дарении обязательная доля не применяется — подаренное имущество полностью выбывает из вашей наследственной массы и на него не могут претендовать никакие наследники.

Что касается налогообложения. В предоставленном контексте НК РФ ст. 217 не содержит прямых норм о налогообложении дарения и наследования между близкими родственниками. Однако по общему правилу, закреплённому в Налоговом кодексе (п. 18.1 ст. 217), доходы, полученные в порядке дарения от членов семьи или близких родственников (включая детей), освобождаются от НДФЛ. Наследование имущества независимо от степени родства также не облагается НДФЛ (п. 18 ст. 217). Таким образом, ни при дарении, ни при наследовании ваши дети не будут платить налог на полученное имущество.

Процедура регистрации прав для детей будет различаться. При дарении после заключения договора (требует нотариального удостоверения, так как отчуждается доля в праве общей собственности, и в сделке участвуют несколько одаряемых) переход права регистрируется в Росреестре. При наследовании основанием для регистрации будет свидетельство о праве на наследство, которое выдаёт нотариус. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает особенности регистрации на основании нотариальных документов:

1. Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности...
   — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 59

В обоих случаях нотариус, удостоверивший сделку или выдавший свидетельство, может направить документы на регистрацию в электронном виде, что упрощает процедуру для наследников или одаряемых. Для детей процедура регистрации при наследовании может быть несколько более длительной из-за необходимости оформления наследственных прав у нотариуса, но после получения свидетельства о праве на наследство регистрация проходит по общим правилам.