Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственные дела и споры

Можно ли обменяться долями в наследственном имуществе с другим наследником после получения свидетельств о праве на наследство, но до регистрации права собственности, и нужно ли согласие других наследников

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зарегистрируйте своё право на унаследованную долю в Росреестре до заключения договора мены.
  2. 2
    Получите выписки из ЕГРН на дом и квартиру, чтобы установить всех сособственников.
  3. 3
    Направьте каждому сособственнику письменное уведомление о мене с указанием цены доли.
  4. 4
    Выдержите месячный срок с момента уведомления, прежде чем заключать договор мены.
  5. 5
    При отказе сособственников или молчании в течение месяца удостоверьте договор мены у нотариуса.descriptionДоговор мены недвижимого имущества
  6. 6
    Подайте документы в Росреестр для регистрации перехода права на обе доли.

Документы и доказательства

  • Свидетельства о праве на наследство на 1/4 доли в доме и квартире.
  • Выписки из ЕГРН на оба объекта со списком всех сособственников.
  • Отчёты о независимой оценке рыночной стоимости обеих долей.
  • Письменные уведомления сособственникам с доказательствами их направления.
  • Письменные отказы сособственников от покупки доли или подтверждение истечения месяца.
  • Нотариально удостоверенный договор мены в трёх экземплярах.

  • Сроки и риски

    • Сначала зарегистрируйте своё право на унаследованную долю в Росреестре, иначе мену не оформят.
    • Уложитесь в месячный срок ожидания ответа сособственников после их уведомления о мене.
    • Не заключайте договор мены до истечения месяца ожидания — сделку могут признать ничтожной.
    • Если у наследодателя есть нетрудоспособные иждивенцы с правом на обязательную долю: Учитывайте риск оспаривания сделки, если у наследодателя есть нетрудоспособные иждивенцы с правом на обязательную долю.
    • После подачи документов на регистрацию перехода права закладывайте до 7–9 рабочих дней на её завершение.
    • При наличии несовершеннолетних или недееспособных сособственников заручитесь согласием органов опеки до сделки.

  • Чего не делать

    • Не заключайте договор мены до государственной регистрации вашего права собственности на унаследованную долю.
    • Не игнорируйте преимущественное право покупки других сособственников дома и квартиры.
    • Не проводите сделку без письменного уведомления каждого сособственника о цене и условиях мены.
    • Не удостоверяйте договор мены у нотариуса без предварительного получения отказов сособственников.
    • Не пытайтесь обменяться долями, если среди наследников есть лица с правом на обязательную долю.

  • Альтернативные пути

    • Проведите независимую оценку обеих долей для подтверждения их равноценности в договоре.
    • Выдержите месячный срок ожидания ответа сособственников, прежде чем подписывать договор мены.
    • Удостоверьте договор мены у нотариуса и подайте документы на регистрацию перехода права.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация заключается в том, что два наследника по завещанию уже получили от нотариуса свидетельства о праве на наследство, каждый на свою конкретную долю: один — на 1/4 долю в праве собственности на жилой дом, другой — на 1/4 долю в праве собственности на квартиру в другом городе. Однако право собственности на эти доли ещё не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Наследники желают обменяться полученными долями так, чтобы каждый стал собственником объекта, который достался другому.

С юридической точки зрения, после смерти наследодателя и открытия наследства, но до государственной регистрации права, наследник считается принявшим наследство и приобретшим право на наследственное имущество с момента открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя). Свидетельство о праве на наследство является правоустанавливающим документом, которое подтверждает возникновение права собственности на наследника, однако само право возникает из закона, а не из регистрации. Регистрация в Росреестре носит правоподтверждающий (а не правообразующий) характер.

Таким образом, на момент между получением свидетельства и регистрацией в ЕГРН наследники уже являются собственниками своих долей. Следовательно, затронуты правоотношения, связанные с распоряжением имуществом, принадлежащим на праве собственности. Обмен долями представляет собой сделку мены, регулируемую гражданским законодательством. Поскольку объектами мены выступают недвижимое имущество (доли в праве на дом и на квартиру), такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации.

Юридически значимым является то, что наследники по завещанию получили имущество, не затронув права других наследников по закону. Если завещание охватывает всё наследственное имущество, то наследники по закону могут претендовать только на обязательную долю, если они являются нетрудоспособными иждивенцами наследодателя. Если же завещание распределено только на часть имущества, то оставшаяся часть наследуется по закону. В данном случае необходимо выяснить, является ли завещание полным (распределено всё имущество) или частичным.

Если завещание полностью определяет судьбу всего наследства, то у наследников по закону прав на это имущество нет. Если завещание частичное, то у других наследников по закону есть право на незавещанную часть. Однако сама по себе сделка мены между двумя наследниками по завещанию напрямую не затрагивает имущественные права наследников по закону, так как объект сделки — уже принадлежащие наследникам по завещанию доли. Тем не менее, в ситуации, когда наследники по закону имеют право на обязательную долю в наследстве (например, нетрудоспособные иждивенцы), они являются кредиторами наследодателя и могут оспаривать сделки, если они нарушают их права. Поэтому наличие или отсутствие таких обязательных наследников является юридически значимым фактом.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на наследственное имущество возникает у наследников с момента открытия наследства, а не с момента государственной регистрации. Однако, как разъясняет ст. 8.1 ГК РФ, для распоряжения недвижимостью (в том числе долями в праве на дом или квартиру) необходимо, чтобы право собственности наследника было зарегистрировано в ЕГРН, иначе переход права к приобретателю не произойдет. Тем не менее, заключение договора мены между наследниками до регистрации их прав допускается, но сам переход долей будет осуществлен только после внесения записи о праве каждого наследника и последующей регистрации перехода на основании договора.

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 218, ст. 8.1, ст. 223

Сам по себе обмен долями квалифицируется как договор мены, к которому применяются правила о купле-продаже. В силу ст. 567 ГК РФ каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороне один товар (долю в праве на дом) в обмен на другой (долю в праве на квартиру). Поскольку обе доли являются недвижимостью, переход права собственности на них подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), и право у приобретателей возникнет с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Договор мены может быть заключен в простой письменной форме, но для регистрации перехода прав потребуется нотариальное удостоверение сделки? — закон это прямо не требует для долей, если нет особых условий, однако на практике нотариусы часто удостоверяют такие сделки для упрощения регистрации. Важно, что до регистрации своего права собственности наследник не может передать другому лицу то, чего формально в реестре нет, но сам договор может содержать условие о том, что передача произойдет после регистрации права наследника.

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 567
  1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131

Теперь ключевой вопрос: требуется ли согласие других наследников по закону, не указанных в завещании? Поскольку у каждого наследника по завещанию есть доля в конкретном объекте, эти доли входят в состав общей долевой собственности на дом или квартиру вместе с долями других наследников по закону, которые также приняли наследство. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей долевой собственности нескольких лиц. При обмене долей наследник А (владеющий долей в доме) намерен передать свою долю наследнику Б, который не является участником общей собственности на дом (если у Б нет доли в доме). Аналогично Б передает свою долю в квартире А, который не имеет доли в этой квартире. Такое отчуждение постороннему лицу влечет применение преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 250 ГК РФ.

  1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
  2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246

Статья 250 ГК РФ прямо устанавливает, что при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Пункт 5 этой же статьи распространяет эти правила и на договор мены. Следовательно, при обмене долей (возмездном отчуждении) наследник, желающий передать свою долю другому наследнику, обязан сначала предложить выкупить эту долю другим участникам долевой собственности на тот же объект (то есть наследникам по закону, имеющим доли в доме или квартире). Для этого необходимо направить им письменное предложение с указанием условий мены (в данном случае — указать, что доля отчуждается в обмен на другую долю, и определить равноценность). Если другие сособственники в течение месяца не заявят о желании воспользоваться преимущественным правом, наследник может заключить договор мены с посторонним лицом (другим наследником по завещанию). Согласие сособственников не требуется — достаточно соблюдения процедуры преимущественного права.

  1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...
  2. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250

Таким образом, для законности обмена необходимо:

  • каждому наследнику зарегистрировать свое право собственности на унаследованную долю (или как минимум иметь свидетельство о праве на наследство, чтобы нотариус удостоверил сделку);
  • соблюсти преимущественное право других сособственников (наследников по закону) на выкуп соответствующих долей по правилам ст. 250 ГК РФ (включая оценку — цена должна быть сопоставима, при мене возможно определение денежного эквивалента);
  • заключить договор мены в письменной форме и подать документы на государственную регистрацию перехода права.

Что касается момента заключения договора до регистрации права наследника: сам договор может быть подписан, но он будет считаться заключенным под отлагательным условием (или с обязательством зарегистрировать право продавца), поскольку без регистрации права продавца невозможно зарегистрировать переход. Однако ГК РФ не содержит прямого запрета на отчуждение доли до регистрации права наследника, если наследник уже принял наследство и получил свидетельство. Переход доли по договору мены в силу ст. 251 ГК РФ происходит с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, но для недвижимости действует общее правило — право переходит с момента госрегистрации. Поэтому безопаснее сначала зарегистрировать право за каждым наследником, а затем заключать договор мены.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 251

Итак, обмен долями между наследниками по завещанию после получения свидетельств, но до госрегистрации их прав, в принципе возможен, но с существенными оговорками: требуется предварительное уведомление других сособственников (наследников по закону) о намерении произвести мену и предоставление им возможности выкупить долю за деньги (по цене, эквивалентной стоимости обмениваемой доли). Если они откажутся или проигнорируют предложение в течение месяца, договор мены можно заключать. Сам договор может быть подписан до регистрации права наследника, однако переход права собственности на доли будет зарегистрирован только после того, как каждый наследник зарегистрирует свое первоначальное право на наследство. Поэтому практичнее сначала зарегистрировать право, а затем совершать мену.

Обмен долями в недвижимом имуществе между наследниками по завещанию возможен, но только после государственной регистрации права собственности каждого из вас на полученные по наследству доли. Согласие других наследников по закону на саму сделку не требуется, однако в отношении домовладения и квартиры у сособственников (иных наследников по закону, имеющих доли в этих объектах) возникает преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли на условиях мены, которое необходимо строго соблюсти во избежание оспаривания сделки.

Рекомендуемые действия

  • Зарегистрируйте право собственности на унаследованную долю в ЕГРН на своё имя — переход права по договору мены будет осуществлён только после внесения записи о первоначальном праве каждого из наследников.
  • Получите актуальные выписки из ЕГРН на жилой дом и квартиру для определения полного круга участников общей долевой собственности в каждом объекте.
  • Проведите независимую оценку рыночной стоимости обмениваемых долей для установления денежного эквивалента, который будет фигурировать в уведомлениях сособственникам и в договоре мены.
  • Направьте каждому сособственнику (наследнику по закону) письменное уведомление о намерении передать свою долю постороннему лицу на условиях мены, указав стоимость доли, и выдержите месячный срок ожидания ответа.
  • При отсутствии согласия сособственников приобрести долю в течение месяца или получении письменных отказов заключите договор мены в письменной форме и удостоверьте его у нотариуса для последующей подачи документов на регистрацию перехода права.

Куда обращаться и порядок действий

  • Первичное обращение в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о регистрации права собственности на унаследованную долю, приложив свидетельство о праве на наследство и квитанцию об уплате пошлины.
  • После получения выписок из ЕГРН с подтверждённым правом направить сособственникам уведомления о предстоящей мене заказными письмами с описью вложения и уведомлением о вручении либо передать лично под подпись.
  • При отказе / истечении месяца обратиться к нотариусу для удостоверения договора мены и последующей подачи заявления о регистрации перехода права на обе доли в Росреестр.

Документы и доказательства

  • Свидетельства о праве на наследство на 1/4 долю в жилом доме и 1/4 долю в квартире.
  • Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на каждый объект недвижимости (с указанием всех сособственников).
  • Отчёты об оценке рыночной стоимости обмениваемых долей (для документального подтверждения цены и равноценности обмена).
  • Письменные уведомления сособственников с приложением доказательств их направления (почтовые квитанции, опись вложения, уведомление о вручении) и их письменные отказы либо истечение месячного срока с даты извещения.
  • Договор мены в трёх экземплярах (для каждой из сторон и регистрирующего органа), нотариально удостоверенный.

Сроки и риски

  • Месячный срок ожидания ответа от сособственников начинает течь с момента получения ими письменного предложения; до истечения месяца заключать мену нельзя — сделка может быть оспорена и признана ничтожной.
  • Общий срок регистрации перехода права в Росреестре после подачи полного пакета документов составляет до 7-9 рабочих дней.
  • Риск оспаривания сделки наследниками по закону, имеющими право на обязательную долю, если они не были учтены или если мена нарушает их права, — перед началом процедуры необходимо проверить наличие нетрудоспособных иждивенцев у наследодателя.

Когда нужен адвокат

  • Если в выписках из ЕГРН фигурируют несовершеннолетние либо недееспособные сособственники — потребуется участие органов опеки и попечительства, а также нотариальное заверение их согласия.
  • Если наследники по закону, получившие уведомление, заявят о желании реализовать преимущественное право покупки на иных условиях или заявят о неравноценности мены, для урегулирования спора или оценки правомерности требований.
  • При наличии у наследодателя лиц, имеющих право на обязательную долю, не указанных в завещании, — для анализа их прав и предотвращения оспаривания сделки в судебном порядке.