Жилое здание, правоустанавливающие документы на которое оформлены в 1980 году и содержат отметку органа технической инвентаризации (БТИ), относится к объектам, право собственности на которые возникло до начала действия системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Такие права признаются юридически действительными независимо от их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — это так называемые «ранее возникшие права».
В данной ситуации затронуты правоотношения, связанные с переходом права собственности в порядке наследования по завещанию. Юридически значимым обстоятельством является то, что наследодатель при жизни владел домом на законном основании (документы 1980 года с отметкой БТИ), однако его право на данный объект не было зарегистрировано в ЕГРН. С момента открытия наследства и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по завещанию у наследника возникает право собственности на дом, но оно также подлежит обязательной государственной регистрации, после которой право считается возникшим.
Ключевой вопрос заключается в том, требуется ли перед регистрацией права наследника проводить отдельную процедуру внесения в ЕГРН записи о ранее возникшем праве наследодателя, или же регистрирующий орган может произвести одновременную регистрацию права наследодателя и последующего перехода права к наследнику на основании одного заявления и пакета документов. Наличие свидетельства о праве на наследство как основания для регистрации права наследника и документов 1980 года как подтверждения права наследодателя формирует специфический порядок действий заявителя в процессе государственной регистрации.
Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. В вашей ситуации право наследодателя на жилой дом возникло на основании документов 1980 года с отметкой БТИ о регистрации, то есть до вступления в силу закона № 122-ФЗ. Это означает, что такое право уже является юридически действительным, его не нужно «восстанавливать» или подтверждать в судебном порядке. Государственная регистрация такого ранее возникшего права проводится по желанию правообладателя, то есть по инициативе наследодателя или, после его смерти, по инициативе наследников. Однако для регистрации вашего права как наследника по завещанию необходимо, чтобы в ЕГРН сначала была внесена запись о праве наследодателя, либо чтобы право наследодателя было признано ранее учтённым.
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69
Для ответа на вопрос о возможности одновременной подачи документов необходимо обратиться к основаниям для приостановления государственной регистрации. Статья 26 того же Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает, что регистрация приостанавливается, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1). При подаче заявления о регистрации вашего права собственности как наследника на основании свидетельства о праве на наследство, регистратор проверит наличие в ЕГРН записи о праве наследодателя. Если такая запись отсутствует (поскольку наследодатель при жизни не зарегистрировал своё ранее возникшее право), возникнет противоречие: вы заявляете право на объект, который в реестре числится как не имеющий зарегистрированного правообладателя. Это является прямым основанием для приостановления регистрации вашего права. Таким образом, подать документы сразу на регистрацию права наследодателя и вашего права в одном заявлении технически возможно, но на практике это приведёт к приостановлению, поскольку регистратор сначала должен внести запись о праве наследодателя, а затем — о вашем. Процедура должна быть последовательной: сначала проводится государственная регистрация ранее возникшего права наследодателя (по заявлению наследника, представившего свидетельство о праве на наследство и документы наследодателя), и только затем — регистрация перехода этого права к вам по свидетельству о праве на наследство.
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Статья 18 указанного закона, регулирующая порядок представления заявления, в данном контексте дополнительного значения не имеет, поскольку решает лишь вопрос формы подачи документов, а не последовательности регистрационных действий. Статья 24 того же закона о требованиях к техническому плану также не относится к существу вопроса, так как жилой дом уже поставлен на кадастровый учёт в 1980 году (о чём свидетельствует отметка БТИ, которая ранее выполняла функции кадастрового учета). Норма статьи 1154 Гражданского кодекса РФ о сроке принятия наследства не затрагивает процедуру регистрации права, а определяет лишь временные рамки для подачи заявления нотариусу, что не является предметом вашего вопроса о регистрации.
