Поскольку общая совместная собственность предполагает, что доли участников не определены, их необходимо выделить. Нормы о выделе долей (ст. 244, 252 ГК РФ) в приведенном контексте отсутствуют, но по общему правилу требуется либо соглашение всех участников (включая наследников умершего дяди или государство как наследника выморочного имущества), либо судебное решение. Только после государственной регистрации права на выделенную долю тетя сможет стать единоличным собственником именно своей части и распорядиться ею.
Форма договора дарения недвижимости установлена ст. 574 ГК РФ.
"Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 280-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный ме"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 574
Договор дарения доли в праве на недвижимость заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (полный текст пункта 3 не приведен, но требование письменной формы следует из содержания). Следовательно, дарение может быть совершено только после выдела доли тети и оформления соответствующего права.
Теперь о наследственном аспекте. После смерти дяди его доля в общем имуществе вошла в состав наследства. Дети умершего, как наследники первой очереди, не желают принимать наследство. Ст. 1154 ГК РФ устанавливает предельный срок для принятия наследства.
"ГК РФ Статья 1154. Срок принятия наследства 1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1154
Если наследники в течение шести месяцев со дня смерти дяди не обратятся к нотариусу с заявлением о принятии наследства и не совершат фактических действий по владению имуществом (например, не начнут проживать в доме, не оплатят коммунальные услуги), они утрачивают право на наследство. В таком случае наследственная доля становится выморочным имуществом и переходит в собственность муниципального образования или субъекта РФ (соответствующая норма ст. 1151 ГК РФ не приведена в контексте, но применяется по аналогии). Дети дяди, не принявшие наследство, не смогут впоследствии претендовать на долю умершего, если не докажут фактическое принятие или не восстановят срок в судебном порядке. Однако до истечения шестимесячного срока правовой статус доли остается неопределенным, и тете не следует совершать дарение, пока не станет ясно, кто является собственником наследственной части.
Учитывая, что дети дяди не желают вступать в наследство, тете целесообразно дождаться истечения срока для принятия наследства. Если по истечении шести месяцев наследство не будет принято, доля дяди перейдет к публично-правовому образованию. Тогда тете придется решать вопрос с соответствующим органом (например, местной администрацией) о выкупе или перераспределении этой доли, чтобы затем стать единоличным собственником и свободно распоряжаться всем домом, в том числе подарить его.
Процедура регистрации прав на недвижимость регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Основанием для регистрации права одаряемого является договор дарения (ст. 14).
"Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права ил"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Заявление о регистрации перехода права подается дарителем и одаряемым (ст. 15).
"Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав 1. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного исполь"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 15
Для регистрации права одаряемого необходимо, чтобы в ЕГРН уже было зарегистрировано право собственности дарителя на конкретную долю. Без предварительного выдела доли тети и регистрации этого права Росреестр откажет в регистрации договора дарения, так как предмет сделки будет неопределенным.
Таким образом, тете необходимо сначала инициировать выдел своей доли из общей совместной собственности. Для этого после смерти дяди потребуется привлечь его наследников (детей) или, при непринятии ими наследства, — соответствующий публично-правовой орган. Только после того, как доля будет выделена и зарегистрирована, можно будет заключить договор дарения этой доли и зарегистрировать переход права на одаряемого. Дети дяди, не обратившиеся к нотариусу в течение шести месяцев, утратят право на наследство при отсутствии фактического принятия, что устранит риск их последующих притязаний. Для дополнительной защиты одаряемому рекомендуется получить от наследников нотариально удостоверенный отказ от наследства (если они согласны его оформить) либо дождаться официального подтверждения непринятия наследства (справка нотариуса или решение суда).
