В рассматриваемой ситуации центральным обстоятельством является необходимость определения стоимости квартиры для целей расчета размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследство. Нотариус требует предоставить документ, подтверждающий рыночную стоимость объекта недвижимости, несмотря на наличие у наследника справки БТИ и технического паспорта.
Юридически значимым является то, что правоотношения сторон регулируются наследственным законодательством, а также законодательством об оценочной деятельности и основами законодательства о нотариате. В частности, существенное значение имеет порядок определения стоимости наследуемого имущества для исчисления нотариального тарифа, который зависит от степени родства наследника и стоимости наследства.
Факт наличия справки БТИ и технического паспорта указывает на то, что у наследника есть документы, отражающие инвентаризационную (кадастровую) стоимость объекта. Однако нотариус прямо указал на необходимость именно рыночной оценки. Это означает, что в рамках данного наследственного дела нотариус счел недостаточными альтернативные способы определения стоимости (по кадастровой или инвентаризационной стоимости) и настаивает на использовании рыночного подхода.
Ключевым вопросом для правовой квалификации является статус оценки, которую может предоставить МФЦ. В рамках действующего регулирования МФЦ не уполномочены на проведение независимой рыночной оценки объектов недвижимости. Как правило, МФЦ могут либо выдавать выписки из ЕГРН (где указана кадастровая стоимость), либо бесплатно предоставлять информацию из различных государственных реестров. Самостоятельно определить рыночную стоимость в том смысле, который вкладывается в это понятие Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (как результат независимого и профессионального суждения оценщика), МФЦ не могут.
Таким образом, правовой конфликт возник между желанием наследника использовать бесплатную или административную услугу (оценка в МФЦ) и формальным требованием нотариуса, основанным на праве выбора одного из нескольких законных способов оценки (кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость). Поскольку нотариус уже определился с выбором в пользу рыночной стоимости, фактически требуется документ, составленный независимым оценщиком (субъектом оценочной деятельности). Предложение нотариуса предоставить именно рыночную оценку юридически значимо: если наследник предоставит документ, не соответствующий этому требованию (например, справку об иной стоимости из МФЦ), у нотариуса возникнут основания отказать в выдаче свидетельства до предоставления надлежащего документа.
Для целей оформления наследства и определения стоимости квартиры нотариус вправе руководствоваться различными документами, однако ключевым является понятие рыночной стоимости, которое раскрывается в Федеральном законе «Об оценочной деятельности». Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, рыночная стоимость устанавливается исключительно в рамках профессиональной оценочной деятельности, что исключает возможность её определения органами вроде МФЦ, не являющимися субъектами оценочной деятельности.
Статья 3. Понятие оценочной деятельности Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. (в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ , от 22.07.2010 N 167-ФЗ , от 03.07.2016 N 360-ФЗ ) (см. текст в предыдущей редакции ) Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на ве
— Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 3
МФЦ не обладает статусом субъекта оценочной деятельности (не является ни оценщиком, ни юридическим лицом, привлекающим оценщиков), поэтому не может составить отчёт о рыночной стоимости. Услуги МФЦ ограничиваются выдачей справок о кадастровой стоимости или предоставлением сведений из реестров, но это не та оценка, которую нотариус обычно принимает для расчёта госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) устанавливает размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий в зависимости от стоимости наследственного имущества. В ст. 333.24 закреплены ставки: 0,3 % для близких родственников и 0,6 % для других наследников от стоимости наследуемого имущества. Для определения этой стоимости нотариус опирается на документы, подтверждающие цену квартиры на день открытия наследства. При этом ст. 333.25 НК РФ допускает использование сведений органов технической инвентаризации (БТИ), однако прямо не признаёт справки МФЦ достаточным основанием для исчисления пошлины. Нотариус вправе потребовать именно рыночную оценку, если представленная стоимость (инвентаризационная или кадастровая) вызывает сомнение или значительно расходится с рыночной.
Статья 333.25. Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий 1. За совершение нотариальных действий государственная пошлина уплачивается с учетом следующих особенностей: 1) за нотариальные действия, совершаемые вне помещений государственной нотариальной конторы, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, государственная пошлина уплачивается в размере, увеличенном в полтора раза; 2) при удостоверении доверенности, выданной в отношении нескольких лиц, государственная пошлина уплачивается однократно; 3) при наличии нескольких наследников (в частности, наследников по закону, по завещанию или наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве) государственная пошлина уплачивается каждым наследником; 4) за выдачу сви
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 333.25
На практике нотариусы чаще всего требуют один из двух документов: либо справку из БТИ об инвентаризационной стоимости (если она признаётся достаточной для расчёта пошлины), либо отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости. Справка из МФЦ о кадастровой стоимости не является ни тем, ни другим, если только нотариус специально не согласится её принять. В вашей ситуации нотариус уже указал на необходимость рыночной оценки, следовательно, документ об инвентаризационной стоимости (справка БТИ) его не устроил. Это означает, что бесплатная услуга МФЦ по выдаче справки о кадастровой стоимости или иной справки не удовлетворит его требование.
Гражданский кодекс РФ (часть третья) закрепляет общий состав наследства: в него входят вещи и имущественные права наследодателя (ст. 1112). Однако сам по себе перечень имущественных прав не предписывает способ оценки квартиры — этот вопрос регулируется специализированным законодательством об оценочной деятельности и нотариальной практикой. Нотариус, удостоверяя свидетельство о праве на наследство, обязан проверить стоимость имущества для правильного исчисления госпошлины и исключения споров. Поскольку ни ст. 57, ни ст. 61 Основ законодательства о нотариате не касаются вопросов оценки, они нерелевантны для данного спора.
Статья 1112. Наследство КонсультантПлюс: примечание. О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 1112 см. Постановление КС РФ от 29.05.2025 N 24-П. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. КонсультантПлюс: примечание. О выявлении конституционно-правового смысла ч. 2 ст. 1112 см. Постановление КС РФ от 29.05.2025 N 24-П. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами . Не входят в состав наследства л
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Таким образом, оценка, проведённая МФЦ, не может быть признана надлежащим документом для подтверждения рыночной стоимости квартиры в наследственном деле, поскольку МФЦ не является субъектом оценочной деятельности, а его справки отражают кадастровую или иную стоимость, не приравненную к рыночной. Обязательность проведения независимой рыночной оценки не установлена законом прямо, однако исходя из требования нотариуса и положений ст. 3 Закона об оценочной деятельности, единственным способом получить документ, подтверждающий рыночную стоимость, является обращение к профессиональному оценщику. Альтернативой может служить только представление справки БТИ, если нотариус согласится принять её как достаточную, но в вашем случае он уже выразил потребность в рыночной оценке.
