Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, а в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству. Однако ст. 223 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку договор 1996 года не был зарегистрирован, формально право собственности бабушки не возникло по смыслу ст. 223. Но здесь следует учесть, что ст. 551 ГК РФ (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость) применяется к сделкам, совершенным после введения обязательной регистрации. Так как сделка совершена до 1998 года, иных норм в Контексте нет, но по общему правилу, если бы регистрация была необязательна на момент сделки, право могло возникнуть с момента передачи имущества. Однако нотариус не может самостоятельно делать такие выводы, особенно при отсутствии в его распоряжении четких норм, позволяющих признать право без регистрации. Поэтому его позиция о необходимости судебного подтверждения является правомерной — он не вправе подменять собой суд в вопросе установления наличия права собственности при спорности доказательств.
Внесудебные способы подтверждения права собственности для целей включения в наследство ограничены. Справка БТИ, хотя и свидетельствует о том, что квартира числится за умершей, не имеет правоустанавливающего значения — она лишь подтверждает факт нахождения объекта на техническом учете. Нотариус в рамках ст. 72 Основ проверяет состав наследства, и если у него есть сомнения, он вправе отказать (ст. 48 Основ). Поскольку нотариус дал письменный ответ с рекомендацией обратиться в суд, это означает, что он считает представленные доказательства недостаточными для положительного решения. Таким образом, без суда не обойтись.
При обращении в суд наиболее релевантной является процедура установления фактов, имеющих юридическое значение, по правилам ГПК РФ. Статья 264 ГПК РФ устанавливает, что суд рассматривает дела об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом (п. 6), факта принятия наследства (п. 9) и других фактов, от которых зависит возникновение личных или имущественных прав. В данном случае необходимо установить факт принадлежности квартиры наследодателю на праве собственности. Согласно ст. 265 ГПК РФ суд устанавливает такие факты только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов. Учитывая отказ нотариуса и отсутствие регистрации, этот факт не может быть подтвержден иначе как в суде. Заявление должно содержать цель (включение имущества в наследство) и доказательства невозможности получения документов иным образом (ст. 267 ГПК РФ). Решение суда по такому заявлению, как указано в ст. 268 ГПК РФ, является документом, подтверждающим юридический факт, и служит основанием для регистрации права наследника в ЕГРН.
Кроме того, ст. 1152 ГК РФ устанавливает, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество. Однако эта норма применяется после того, как наследство принято и суд подтвердил, что квартира входила в состав наследства. То есть она не решает проблему на стадии доказательств принадлежности имущества бабушке.
Таким образом, отказ нотариуса правомерен. Справка БТИ сама по себе недостаточна для выдачи свидетельства о праве на наследство. Внесудебный порядок невозможен, так как нотариус не может самостоятельно признать право собственности на основании сделки без регистрации, если нет специальных норм, разрешающих это (в Контексте такие нормы отсутствуют). Перспективы судебного разбирательства благоприятны: наиболее правильным будет подача заявления в порядке особого производства об установлении факта владения и пользования бабушкой квартирой на праве собственности (ст. 264, 265 ГПК РФ). В качестве доказательств потребуются договор купли-продажи от 20.12.1996, справка БТИ, документы, подтверждающие отсутствие регистрации (например, уведомление Росреестра об отсутствии записи), и доказательства фактического принятия наследства (оплата коммунальных услуг, проживание и т.п.). В случае, если нотариус откажется выдавать свидетельство даже после решения суда об установлении факта, можно дополнительно потребовать признания права собственности в порядке наследования в исковом производстве.
