Вопрос

Кто ответчик в суде при включении в наследство права по исполненному ДДУ, если регистрация не прошла из-за суда о долях — подавать иск до или после вступления в наследство?

Добрый день. Я единственный наследник. В наследственной массе есть договор ДДУ, по которому подписан акт приема-передачи. Застройщик свои обязательства выполнил, но регистрация права не прошла, так как наследодатель судился с другим собственником по вопросу долей. Есть решение суда о распределении долей 50/50. Нотариус говорит, что право не зарегистрировано, а ДДУ исполнен, поэтому включить в наследственную массу не может — отправляет в суд. Основной вопрос: кто ответчик? Ну и дополнительно: подавать иск до вступления в наследство или после? Я думаю, что до.

Вопрос №81186Ответы: 1

25.06.2026

Нейроадвокат

16:2625.06.2026

Наследственные дела и споры Нужен адвокат

Ситуация касается наследования имущественного права, возникшего из договора долевого участия (ДДУ). Наследодатель при жизни полностью оплатил объект строительства, застройщик исполнил обязательство — передал квартиру по акту приема-передачи. Однако право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в ЕГРН, так как наследодатель участвовал в судебном споре с другим лицом по вопросу определения долей. В результате такого спора вынесено решение суда, установившее долевую собственность (50/50).

Нотариус отказывается включать квартиру (или долю в ней) в наследственную массу, мотивируя это отсутствием государственной регистрации права наследодателя. Формально ни квартира целиком, ни доля в ней к моменту смерти наследодателя не были оформлены как его собственность в реестре.

Юридически значимые обстоятельства:

Наличие исполненного ДДУ и подписанного акта приема-передачи (обязательство застройщика выполнено, объект фактически передан).
Отсутствие регистрации права в ЕГРН на имя наследодателя (незавершенная процедура оформления титула).
Наличие судебного решения о распределении долей, которое не было исполнено (право не зарегистрировано на основании него).
Отказ нотариуса во включении имущества в наследственную массу и рекомендация обратиться в суд.

С правовой точки зрения, затронуты наследственные правоотношения (определение состава наследства), а также отношения, связанные с возникновением права на недвижимость из обязательственных правоотношений (ДДУ) и их трансформацией в вещное право. Ключевой вопрос — можно ли считать право требования к застройщику (или уже возникшее право собственности) наследственным имуществом, если регистрация не завершена. Правовая квалификация спорного объекта как наследственной массы будет зависеть от толкования момента возникновения права на недвижимость по ДДУ и наличия судебного акта, установившего доли.

Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят не только вещи, но и имущественные права, принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства. В вашей ситуации наследодатель на момент смерти имел право, вытекающее из договора долевого участия (ДДУ), которое после подписания акта приема-передачи трансформировалось в право требовать государственной регистрации права собственности на объект. Факт неисполнения регистрации не лишает это право свойства имущественного — оно входит в наследственную массу как «имущественное право по ДДУ» или «право на регистрацию», хотя сама недвижимость формально еще не стала объектом вещного права. Нотариус ошибочно отождествляет отсутствие регистрации права с отсутствием самого права: напротив, у наследодателя сохранялось обязательственное право приобрести недвижимость, которое полностью отвечает признакам наследуемого имущества.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1112

Это означает, что вы вправе требовать включения в наследственную массу не самого объекта (квартиры) как вещи, а именно права из ДДУ, которое после подписания акта приема-передачи стало правом на регистрацию собственности. Застройщик при этом уже исполнил свою обязанность по передаче, что важно для определения ответчика (о чем ниже).

Необходимо также учесть ст. 1152 ГК РФ, которая устанавливает, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации права. Это правило напрямую применимо к вашему делу: даже если право на объект недвижимости не было зарегистрировано при жизни наследодателя, наследник (вы) считается приобретшим это наследство с момента смерти наследодателя. Следовательно, подавать иск о включении имущества в наследственную массу можно до получения свидетельства о праве на наследство — более того, иск может быть подан до истечения шести месяцев, но обычно после открытия наследства. Принятие наследства уже состоялось (вы подали заявление нотариусу), поэтому момент принятия предшествует судебному разбирательству. Государственная регистрация права за наследником не влияет на состав наследства, а потому не может быть препятствием для включения в него прав по ДДУ.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1152

Обратимся к норме ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В вашей ситуации акт приема-передачи подписан, а значит обязательства застройщика по договору считаются исполненными. Теперь оставшаяся неисполненной обязанность — государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства. Эта обязанность, согласно ст. 16 214-ФЗ, возлагается на участника долевого строительства (то есть на наследодателя, а после его смерти — на наследника). Однако на практике застройщик также должен подать документы для регистрации, если иное не предусмотрено договором. Но здесь важно другое: факт подписания акта приема-передачи застройщиком подтверждает, что объект реально передан, и у наследодателя возникло право требования регистрации. Этот факт — основание для включения соответствующего права в наследство, и застройщик как сторона, передавшая объект, является заинтересованным лицом.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 12

Теперь о надлежащем ответчике. Поскольку у вас нет спора с другими наследниками (вы единственный наследник), ответчиком по иску о включении в наследственную массу прав по ДДУ выступает застройщик (как лицо, которое должно было обеспечить регистрацию, но по независящим от него причинам регистрация не состоялась) и второй сособственник (с которым наследодатель судился о долях). Имеется решение суда о распределении долей 50/50 — это означает, что объект долевого строительства в части фактически был признан общей долевой собственностью наследодателя и другого лица. Это решение преюдициально: оно установило доли, но не зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому второй сособственник является заинтересованным лицом, чьи права могут быть затронуты при включении наследственного права в наследственную массу. Он должен быть привлечен к участию в деле в качестве соответчика или третьего лица, заявляющего самостоятельные требования. На практике суды часто привлекают обоих: застройщика — по обязательству о регистрации, другого сособственника — для определения прав на долю в наследстве.

Статья 218 ГК РФ подтверждает, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству. Однако для недвижимости ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности с моментом государственной регистрации. Поскольку наследодатель не был зарегистрирован как собственник, его имущественное право на объект (право требовать регистрации) наследуется, а не вещное право. Тем не менее, суд может в резолютивной части решения признать за наследником право собственности на объект (или на долю) — это допустимо, так как судебный акт является основанием для регистрации (ст. 14, 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Поэтому иск можно формулировать как «о включении в состав наследства права собственности на объект недвижимости (или права из ДДУ) и о признании права собственности».

Статья 8. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 8

С точки зрения подсудности: иск о включении в наследственную массу недвижимости или прав на недвижимость относится к искам о правах на недвижимое имущество. Согласно ст. 30 ГПК РФ, такие иски предъявляются в суд по месту нахождения объекта (исключительная подсудность). Поскольку объект находится по адресу квартиры, иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Это применимо и к требованию о признании права собственности.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 30

Последствия решения суда о распределении долей 50/50: оно является обязательным для вас и для другого сособственника. Включение в наследственную массу должно учитывать эту долю — наследник приобретает право на 50% объекта. Если вы подадите иск о включении в наследство права на весь объект, это будет противоречить решению. Поэтому в иске следует указывать: «включить в состав наследства право на 1/2 долю в праве на объект долевого строительства». Ответчиком по такому иску будет второй сособственник (долевой собственник), а застройщик — третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, либо соответчик, если требуется обязать его содействовать регистрации. Однако поскольку застройщик уже исполнил свои обязательства по передаче, основная обязанность по регистрации лежит на участнике долевого строительства (наследнике). Тем не менее, застройщик как сторона договора может быть привлечен в качестве ответчика по требованию о включении права в наследство, так как именно он передал объект, и без его участия регистрация невозможна (он должен подать заявление в Росреестр). На практике часто иск предъявляется к застройщику, а другой сособственник привлекается как третье лицо или соответчик в зависимости от того, оспаривает ли он права наследника.

Следовательно, надлежащим ответчиком является застройщик (по обязательству о государственной регистрации перехода права собственности), а также другой собственник (сособственник по решению суда). Если вы хотите одновременно установить право собственности на долю, то ответчиком будет другой собственник, а застройщик — третьим лицом. Иск следует подавать до получения свидетельства о праве на наследство, но после открытия наследства (после смерти наследодателя). Поскольку вы уже приняли наследство, подача иска до выдачи свидетельства не противоречит закону и является обычной практикой для оспаривания состава наследства.

Ст. 14 и 58 218-ФЗ дополняют, что вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации права. После удовлетворения иска вы сможете на основании решения суда зарегистрировать право собственности на долю в объекте, минуя нотариуса (нотариус все равно должен выдать свидетельство о праве на наследство на это имущество, если оно будет включено в наследственную массу). Поэтому иск может быть заявлен как о включении в наследственную массу права из ДДУ (или права на объект) и о признании права собственности.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 5) вступившие в законную силу судебные акты;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 58

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Наследник вправе включить в состав наследства имущественное право на 1/2 долю в праве на объект долевого строительства, возникшее из полностью исполненного договора ДДУ и подписанного акта приёма-передачи. Надлежащими ответчиками по иску являются застройщик и второй сособственник, чья доля 50% установлена решением суда. Иск следует подать после открытия наследства, но до получения свидетельства о праве на наследство, в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Кто ответчик и подсудность

Основной ответчик по требованию о включении права в наследство — застройщик, поскольку ДДУ исполнен, но именно с его участием должна была производиться государственная регистрация права наследодателя.
Вторым ответчиком (или соответчиком) выступает сособственник, получивший 50% доли по решению суда, так как включение в наследство права на долю напрямую затрагивает его права.
Иск предъявляется в районный суд исключительно по месту нахождения объекта строительства — в соответствии со ст. 30 ГПК РФ.

Документы и доказательства

Копия ДДУ и документы, подтверждающие полную оплату объекта наследодателем (платёжные поручения, расписки).
Акт приёма-передачи объекта, подписанный между наследодателем и застройщиком.
Вступившее в законную силу решение суда о распределении долей 50/50 (надлежаще заверенная копия).
Свидетельство о смерти наследодателя и документы, подтверждающие родство или статус единственного наследника.
Справка нотариуса об отказе во включении спорного имущества в наследственную массу или его уведомление об отсутствии возможности выдать свидетельство.
Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированного права на объект за наследодателем.

Сроки и риски

Подать иск можно сразу после открытия наследства (после смерти наследодателя), не дожидаясь истечения шестимесячного срока на принятие наследства, и желательно до получения свидетельства о праве на наследство.
Основной риск — конфликт с сособственником, который может оспаривать право на долю или препятствовать регистрации права за наследником. Наличие судебного решения о долях 50/50 минимизирует, но не исключает такой риск.
Если иск не будет удовлетворён, придётся вернуться к спору о самом праве на долю, что затянет оформление наследства. Целесообразно сразу заявить требование о признании права собственности на 1/2 долю, чтобы избежать повторного суда.
Срок регистрации права после получения положительного решения — общий, но важно обратиться в Росреестр незамедлительно, поскольку другие кредиторы или третьи лица теоретически могут пытаться обратить взыскание на незарегистрированное имущество.

Когда нужен адвокат

Ввиду наличия двух ответчиков (застройщик и сособственник) и сложного переплетения обязательственных и вещных прав рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на наследственном и жилищном праве, для составления иска, формирования правильных исковых требований и определения процессуального статуса всех участников.
Адвокат также нужен для представления интересов в суде, если сособственник активно возражает, либо застройщик уклоняется от предоставления документов для регистрации.