Краткий ответ
Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут checklist Рекомендуемые действия
- 1Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год до 30 апреля 2026 года, указав доход от продажи дома 5 млн рублей.
- 2Примените имущественный вычет к облагаемой 1/4 доле: 250 000 рублей (¼ от 1 млн рублей).
- 3Рассчитайте налог к уплате: (5 000 000 × ¼ – 250 000) × 13% = 130 000 рублей.
- 4Уплатите НДФЛ не позднее 15 июля 2026 года по реквизитам из декларации или личного кабинета налогоплательщика.
- 5Сохраните договор дарения, договор купли-продажи дома и платёжные документы для налогового органа.
folder_open Документы и доказательства
- check_circleДоговор дарения 1/4 доли дома от 2025 года.
- check_circleСвидетельство о праве на наследство по завещанию на 3/4 доли от 2013 года.
- check_circleДоговор купли-продажи дома от 2025 года на сумму 5 млн рублей.
- check_circleПлатёжные документы, подтверждающие получение денег от продажи дома.
- check_circleВыписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности на обе доли.
- check_circleНалоговая декларация 3-НДФЛ за 2025 год с расчётом налога на подаренную долю.
scheduleСроки и риски
- check_circleУплатите налог с подаренной 1/4 доли: (5 000 000 × 1/4 − 250 000) × 13% = 130 000 рублей.
- check_circleРиск: налоговый орган может не признать освобождение 3/4 доли, если не докажете срок владения с 2013 года.
- check_circleСохраните договор дарения 2025 года, завещание 2013 года и договор купли-продажи дома для подтверждения.
Развёрнутый ответ Нейроадвоката
В рассматриваемой ситуации произошло отчуждение (продажа) объекта недвижимости — жилого дома, который находился в собственности Алексея. Однако право собственности на данный дом возникло у него в разное время и по разным основаниям в отношении разных долей.
Основная доля (3/4 дома) была получена Алексеем в 2013 году по завещанию от матери. Оставшаяся 1/4 доля была получена им в 2025 году в качестве дара от неблизкой родственницы (которая, в свою очередь, владела этой долей также на основании завещания от матери, но по отношению к Алексею является дарителем, а не наследодателем).
Таким образом, с точки зрения налогового законодательства, перед нами не единый объект, приобретенный одномоментно, а два различных основания возникновения права собственности на доли в одном объекте недвижимости. Эти доли имеют разный момент начала течения срока владения для целей налогообложения.
Юридически значимым обстоятельством является то, что срок владения долей, полученной по наследству, отсчитывается с даты смерти наследодателя (матери), то есть с 2013 года. Срок владения долей, полученной по договору дарения, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности на эту долю, то есть с 2025 года. Следовательно, к моменту продажи дома в 2025 году одна часть имущества (3/4) находилась в собственности более минимального предельного срока (3 года и более), а другая часть (1/4) — менее трех лет.
Ключевой правовой вопрос заключается в том, можно ли рассматривать получение 1/4 доли в дар как приращение (увеличение) первоначальной наследственной доли, чтобы применить единый срок владения ко всему объекту (с 2013 года) и тем самым освободить весь доход от налога. Данная квалификация (приращение) имеет значение, поскольку в судебной практике и разъяснениях налоговых органов существует позиция, согласно которой при увеличении доли в праве на объект недвижимости, который уже находился в собственности налогоплательщика, срок владения исчисляется с момента приобретения первоначальной доли, а не с момента ее увеличения. Однако применение этой позиции зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, является ли увеличение доли результатом наследования (например, принятие наследства после смерти одного из наследников) или иной сделки.
Поскольку 1/4 доля была получена не в порядке наследования, а по безвозмездной сделке (дарение), ее квалификация как приращения наследственной доли неочевидна и требует дополнительного анализа. Правоотношения по дарению и наследованию регулируются разными нормами гражданского законодательства и имеют различную правовую природу. Сам по себе факт, что даритель ранее владел долей по наследству, не меняет природу сделки для получателя дара.
Также юридически значимо, что при продаже дома за 5 млн рублей образуется доход, подлежащий налогообложению. В отношении той части дома, которая находилась в собственности более минимального срока, доход от продажи освобождается от налогообложения (декларированию не подлежит). В отношении 1/4 доли, находившейся в собственности менее 3 лет, доход подлежит налогообложению, однако у Алексея есть право на применение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (в рамках установленного лимита) либо на уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением этой доли.
При этом возникает вопрос о том, как корректно исчислить налог, если объект продавался как единое целое, а не отдельными долями, и договор купли-продажи был заключен на весь дом.
Согласно пункту 1 статьи 217.1 НК РФ, освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости, а также определение налоговой базы осуществляются с учетом особенностей, установленных этой статьёй. Это означает, что для каждого объекта или доли в праве собственности необходимо отдельно определять срок владения и возможность применения льготы, исходя из правил, закреплённых в той же статье (в частности, пункты 2–4, которые устанавливают минимальный срок владения для наследования в 3 года) и в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. Применительно к фактам: доля дома, полученная Алексеем по завещанию от матери в 2013 году, находилась в его собственности более трёх лет на момент продажи в 2025 году, поэтому доход от её реализации освобождается от НДФЛ на основании вышеуказанных норм. В то же время подаренная в 2025 году 1/4 доля принадлежала Алексею менее трёх лет, и освобождение на неё не распространяется — она облагается налогом в общем порядке.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ)
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
В контексте НПА не приведены нормы, регулирующие понятие «приращение наследственной доли» для целей налогообложения. Такое понятие существует в гражданском праве (статья 1164 ГК РФ), но оно касается наследования, а не последующего отчуждения имущества. В налоговых отношениях каждая доля рассматривается как самостоятельный объект, приобретённый в разное время и по разным основаниям. Следовательно, считать подаренную 1/4 часть приращением к наследственной массе для продления срока владения нельзя — момент приобретения каждой доли определяется отдельно (по наследству — 2013 год, по дарению — 2025 год). Если бы в НПА содержалась соответствующая норма (например, в разъяснениях Минфина или судебной практике), она могла бы изменить вывод, но в предоставленном блоке законодательства такая норма отсутствует.
Для уменьшения налоговой базы по облагаемой подаренной доле Алексей вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в размере до 1 000 000 рублей за налоговый период на весь объект, пропорционально доле), либо, если у него есть документально подтверждённые расходы на приобретение этой доли, уменьшить доход на сумму этих расходов (пункт 2 статьи 220 НК РФ). Поскольку доля получена по договору дарения, расходы на её приобретение у Алексея отсутствуют (он не платил за неё). Поэтому единственный способ уменьшить налог — имущественный вычет. Его можно применить ко всему доходу от продажи (5 млн рублей), но с учётом того, что наследственная часть дохода и так не облагается, вычет логично распределить на облагаемую часть. Конкретные нормы статьи 220 НК РФ в предоставленном контексте не приведены, поэтому их следует искать в части второй НК РФ (статья 220).
Поскольку часть дохода от продажи дома (от подаренной доли) не освобождена от налога, Алексей обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2025 год в срок до 30 апреля 2026 года (статья 229 НК РФ) и уплатить налог до 15 июля 2026 года (статья 228 НК РФ). Эти нормы также отсутствуют в предоставленном контексте, но содержатся в части второй НК РФ. Декларацию нужно подавать независимо от того, освобождена ли часть дохода, — при наличии хотя бы одного облагаемого дохода от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, декларация обязательна.
Доход от продажи 3/4 доли дома, полученной по наследству в 2013 году, освобождён от НДФЛ, так как срок владения превышает три года. Подаренная в 2025 году 1/4 доля приравнена к самостоятельному объекту с началом владения не с 2013 года, а с момента дарения, «приращением» наследственной доли не считается и облагается налогом. Для уменьшения облагаемой базы допустимо применить имущественный вычет, пропорциональный этой доле, а подача декларации 3-НДФЛ обязательна.
Рекомендуемые действия
- Заполнить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год в срок до 30 апреля 2026 года, отразив общий доход от продажи дома (5 млн рублей) и заявив освобождение для 3/4 доли.
- В той же декларации применить имущественный налоговый вычет на облагаемую 1/4 долю в размере ¼ от 1 000 000 рублей, то есть 250 000 рублей, рассчитав налог: (5 000 000 × ¼ – 250 000) × 13 % = 130 000 рублей.
- Уплатить исчисленный НДФЛ не позднее 15 июля 2026 года по реквизитам, указанным в декларации или личном кабинете налогоплательщика.
- Сохранить документы, подтверждающие право собственности на доли, договор дарения, договор купли-продажи дома и платёжные документы, на случай запроса налогового органа.
- Если налоговый орган откажет в применении освобождения или вычета либо истребует дополнительные пояснения, незамедлительно обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах, для защиты своей позиции.