В рассматриваемой ситуации произошло отчуждение (продажа) объекта недвижимости — жилого дома, который находился в собственности Алексея. Однако право собственности на данный дом возникло у него в разное время и по разным основаниям в отношении разных долей.
Основная доля (3/4 дома) была получена Алексеем в 2013 году по завещанию от матери. Оставшаяся 1/4 доля была получена им в 2025 году в качестве дара от неблизкой родственницы (которая, в свою очередь, владела этой долей также на основании завещания от матери, но по отношению к Алексею является дарителем, а не наследодателем).
Таким образом, с точки зрения налогового законодательства, перед нами не единый объект, приобретенный одномоментно, а два различных основания возникновения права собственности на доли в одном объекте недвижимости. Эти доли имеют разный момент начала течения срока владения для целей налогообложения.
Юридически значимым обстоятельством является то, что срок владения долей, полученной по наследству, отсчитывается с даты смерти наследодателя (матери), то есть с 2013 года. Срок владения долей, полученной по договору дарения, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности на эту долю, то есть с 2025 года. Следовательно, к моменту продажи дома в 2025 году одна часть имущества (3/4) находилась в собственности более минимального предельного срока (3 года и более), а другая часть (1/4) — менее трех лет.
Ключевой правовой вопрос заключается в том, можно ли рассматривать получение 1/4 доли в дар как приращение (увеличение) первоначальной наследственной доли, чтобы применить единый срок владения ко всему объекту (с 2013 года) и тем самым освободить весь доход от налога. Данная квалификация (приращение) имеет значение, поскольку в судебной практике и разъяснениях налоговых органов существует позиция, согласно которой при увеличении доли в праве на объект недвижимости, который уже находился в собственности налогоплательщика, срок владения исчисляется с момента приобретения первоначальной доли, а не с момента ее увеличения. Однако применение этой позиции зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, является ли увеличение доли результатом наследования (например, принятие наследства после смерти одного из наследников) или иной сделки.
Поскольку 1/4 доля была получена не в порядке наследования, а по безвозмездной сделке (дарение), ее квалификация как приращения наследственной доли неочевидна и требует дополнительного анализа. Правоотношения по дарению и наследованию регулируются разными нормами гражданского законодательства и имеют различную правовую природу. Сам по себе факт, что даритель ранее владел долей по наследству, не меняет природу сделки для получателя дара.
Также юридически значимо, что при продаже дома за 5 млн рублей образуется доход, подлежащий налогообложению. В отношении той части дома, которая находилась в собственности более минимального срока, доход от продажи освобождается от налогообложения (декларированию не подлежит). В отношении 1/4 доли, находившейся в собственности менее 3 лет, доход подлежит налогообложению, однако у Алексея есть право на применение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (в рамках установленного лимита) либо на уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением этой доли.
При этом возникает вопрос о том, как корректно исчислить налог, если объект продавался как единое целое, а не отдельными долями, и договор купли-продажи был заключен на весь дом.
