Тётя (дочь бабушки) является наследником первой очереди непосредственно после бабушки наряду с вашим отцом. Поскольку право отца перешло к вам (и, возможно, к вашей матери), наследниками после бабушки являются тётя и вы (как правопреемник отца), и, если ваша мать пережила отца — также и она. Доля каждого из наследников первой очереди определяется в равных частях. Согласно общему правилу, наследники одной очереди наследуют в равных долях, с учётом того, что вы наследуете по праву представления в порядке трансмиссии.
- Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 настоящего Кодекса. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей... 2. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1141
Следовательно, наследство бабушки (дом) делилось бы между её сыном (вашим отцом) и дочерью (тётей) поровну — по 1/2 каждому. После смерти отца его право на 1/2 долю в доме перешло к вам (и, возможно, вашей матери) в порядке наследственной трансмиссии.
Теперь о продаже дома вашей матерью, когда вам было 11 лет. На тот момент ни вы, ни ваша мать не обладали правом собственности на дом, так как наследство не было принято, а свидетельства о праве на наследство не выдавались. Ваша мать не являлась наследником после бабушки — она была лишь супругой умершего сына наследодателя, но не прямой наследницей бабушки (сноха не входит в круг наследников по закону). Продажа дома без оформления наследственных прав и без согласия наследников (вашего отца, а после его смерти — его наследников, включая вас) является незаконной. Такая сделка нарушает требования закона, поскольку мать не имела права распоряжаться имуществом, которое ей не принадлежало. Сделка, совершённая лицом, не являющимся собственником, при отсутствии каких-либо полномочий, является ничтожной как посягающая на права наследников.
- Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 168
Несмотря на то, что передача дома и домовой книги произошла, право собственности к новым владельцам не перешло. Дом выбыл из владения наследников помимо их воли. Вы, как наследник, имеете право истребовать его из чужого незаконного владения.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 301
Ключевой вопрос — является ли текущий владелец добросовестным приобретателем. Добросовестный приобретатель защищён от виндикации, если имущество не выбыло из владения собственника помимо его воли. В вашем случае дом выбыл из владения наследников (включая вас как несовершеннолетнего) в результате незаконных действий вашей матери, то есть помимо воли собственников. Более того, если текущие владельцы знали о смерти бабушки и отца (а они просят свидетельства о смерти, значит, знают о наследственном характере ситуации), они не могут считаться добросовестными — они должны были знать, что продавец (ваша мать) не была собственником.
- Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 302
Поскольку дом выбыл из владения наследников помимо их воли, а текущие владельцы, скорее всего, не являются добросовестными, вы вправе истребовать дом у них через суд.
Что касается возможности текущих владельцев продать дом без вашего согласия — они не являются собственниками, поэтому любая сделка по отчуждению дома, совершённая ими, также будет ничтожна. Они не могут передать право собственности третьим лицам, так как сами его не имеют. Однако, чтобы защитить свои права, необходимо действовать оперативно.
Теперь о сроках принятия наследства. Вы пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (как после смерти бабушки в 2006 году, так и после смерти отца в тот же период). Однако этот срок может быть восстановлен судом, поскольку вы были несовершеннолетним (11 лет) на момент открытия наследства и, вероятно, не знали и не должны были знать об открытии наследства и своих правах.
- По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1155
Ваше несовершеннолетие и то, что мать скрыла или не оформила наследство, — безусловно уважительная причина. Также возможен вариант, если тётя согласится письменно признать вас принявшим наследство — тогда можно обойтись без суда. Вам необходимо подать заявление нотариусу о принятии наследства по истечении срока с согласия других наследников или обратиться в суд.
Если наследство будет признано принятым, оно считается принадлежащим вам со дня открытия наследства, то есть с момента смерти бабушки, независимо от времени фактического принятия и регистрации права.
- Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1152
Таким образом, вы как законный наследник имеете право на 1/2 долю в доме (как наследник отца в порядке трансмиссии). Тётя имеет право на другую 1/2 долю. Продажа дома вашей матерью незаконна, текущие владельцы не являются собственниками и не могут продать дом без вашего и тётиного согласия, так как у них нет права распоряжаться этим имуществом. Для защиты своих прав вам необходимо в первую очередь восстановить срок принятия наследства — обратиться к нотариусу по последнему месту жительства бабушки или в суд. Одновременно следует заявить о своих правах на дом текущим владельцам, а при необходимости — подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Также вам может потребоваться установить факт родственных отношений и факт принятия наследства в судебном порядке, поскольку сроки пропущены и документы, вероятно, утеряны.
Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Рекомендуется как можно скорее обратиться к юристу для подготовки заявления о восстановлении срока принятия наследства и, возможно, иска об истребовании имущества, так как текущие владельцы уже намерены продать дом, что может создать новых добросовестных приобретателей и усложнить возврат имущества.
