Как оформить наследство на дом без регистрации в Росреестре, если есть техпаспорт и договор купли-продажи 2005 года: пошаговая инструкция

Наследодатель (отец) умер, оставив после себя дом и земельный участок. При жизни он не зарегистрировал свое право собственности на дом в Росреестре (ЕГРН), хотя имел на руках договор купли-продажи этого дома от 2005 года, технический паспорт на дом и свидетельство о праве собственности на земельный участок от 2000 года. Юридически значимым является то, что дом и земля — это два самостоятельных объекта недвижимости, судьба которых в наследстве может различаться. Земельный участок, судя по свидетельству от 2000 года, находился в собственности отца (формально право возникло до 31 января 1998 года, когда вступил в силу Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимость, либо до 2000 года, когда регистрация стала обязательной для вновь возникающих прав, но само свидетельство уже подтверждает ранее возникшее право). С домом ситуация сложнее: право собственности по договору купли-продажи 2005 года подлежало обязательной государственной регистрации в Росреестре, но не было зарегистрировано. Таким образом, с формальной точки зрения, юридически право собственности на дом у отца не возникло, хотя фактически он им владел и пользовался. Ключевые вопросы: как включить такой дом в наследственную массу и возможна ли его последующая регистрация на наследников без предварительной регистрации права за отцом. Также важно, что дата договора (2005 год, а не до 2000-х) попадает под действие правил об обязательной регистрации, и слух о том, что «если сделка до 2000-х, то регистрация не обязательна», здесь неприменим — этот принцип относится к правам, возникшим до вступления в силу Закона о регистрации (1998 год), а не к сделкам, совершенным после. Таким образом, затронуты правоотношения: наследственные (открытие наследства, состав наследственной массы), вещные (право собственности на дом и землю, его возникновение), а также регистрационные (госрегистрация прав на недвижимость). Юридически значимые обстоятельства: факт смерти наследодателя, наличие договора купли-продажи дома 2005 года и технического паспорта, наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок (свидетельство 2000 года), отсутствие регистрации права на дом.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. В данной ситуации договор купли-продажи дома был заключен в 2005 году, однако регистрация перехода права собственности на отца не производилась. Поскольку исполнение договора до регистрации не изменяет отношений с третьими лицами (включая наследников и нотариальную контору), с точки зрения закона наследодатель не стал собственником дома. Следовательно, без предварительной регистрации права отца на дом включить его в наследственную массу напрямую невозможно.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 551

В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав являются как договоры и другие сделки в отношении недвижимости (п. 2), так и свидетельства о праве на наследство (п. 4). Применительно к наследству это означает, что наследники могут зарегистрировать свое право на дом на основании свидетельства о наследстве, но для выдачи такого свидетельства нотариусу необходимо подтвердить, что дом принадлежал наследодателю. Представленный договор купли-продажи 2005 года сам по себе может служить основанием для регистрации права отца, если будет проведена соответствующая регистрационная процедура (например, через суд или совместное заявление сторон сделки). Однако в отсутствие такой регистрации нотариус не сможет включить дом в наследственную массу, опираясь лишь на договор, поскольку право наследодателя не возникло de jure.

Прямая регистрация права собственности на дом за наследниками без предварительной регистрации права за наследодателем невозможна. Нотариус не включит дом в наследственную массу на основании одного лишь договора купли-продажи от 2005 года, поскольку право собственности отца на дом юридически не возникло. Единственный путь — признать право собственности отца на дом в судебном порядке с одновременной государственной регистрацией перехода этого права, после чего дом войдет в состав наследства.

Рекомендуемые действия

• Обратиться с имеющимся договором купли-продажи от 2005 года и техпаспортом к продавцу (если он жив и доступен) для подачи совместного заявления в Росреестр о регистрации перехода права. Если продавец согласен, это самый быстрый способ.
• Если продавца нет или он уклоняется — незамедлительно подать иск в районный суд по месту нахождения дома о государственной регистрации перехода права собственности на основании ст. 551 ГК РФ. Ответчиком указывать продавца, а при его смерти — его наследников.
• После получения решения суда о регистрации права собственности отца представить его в Росреестр для внесения записи. Только после этого нотариус сможет выдать свидетельство о праве на наследство на дом.
• Одновременно открыть наследственное дело у нотариуса, подав заявление в установленный 6-месячный срок, предоставив документы на земельный участок, договор на дом и подтверждение обращения в суд (копию иска). Это зафиксирует ваше намерение принять наследство и предотвратит пропуск срока.
• После регистрации права собственности отца на дом немедленно подать нотариусу заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство и затем зарегистрировать право собственности наследников в Росреестре.

Документы и доказательства

• Свидетельство о смерти наследодателя.
• Нотариально заверенные копии договора купли-продажи дома от 2005 года и технического паспорта.
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок от 2000 года.
• Документы, подтверждающие родство с наследодателем.
• Доказательства фактического владения домом наследодателем (квитанции об оплате налогов, коммунальных услуг, справки из сельсовета/УК).
• Исковое заявление о государственной регистрации перехода права (подготовить в суд).

Сроки и риски

• Судебный процесс может занять от 2 месяцев, в случае необходимости розыска ответчика — больше. Параллельно начинает течь 6-месячный срок для принятия наследства, который критично не пропустить.
• При недоступности продавца или его наследников суд все равно вынесет решение о регистрации перехода права, но процесс может затянуться.
• Существует риск, что по итогам суда и регистрации права отца дом включат в наследство, но с учетом прошедшего времени возможны споры с иными наследниками или кредиторами.

Когда нужен адвокат

• Если есть множественность наследников и неясность в их долях.
• При полном отсутствии информации о продавце, так как потребуется розыск ответчика по судебному запросу.
• Если нотариус отказывается включать дом в наследственную массу даже при предъявлении обращения в суд — необходимо обжалование действий нотариуса и защита интересов в суде.
• Для грамотного составления иска о регистрации перехода права, особенно в случае смерти продавца, где потребуется точное определение ответчиков и ссылок на судебную практику.