Наследодатель (отец) умер, оставив после себя дом и земельный участок. При жизни он не зарегистрировал свое право собственности на дом в Росреестре (ЕГРН), хотя имел на руках договор купли-продажи этого дома от 2005 года, технический паспорт на дом и свидетельство о праве собственности на земельный участок от 2000 года. Юридически значимым является то, что дом и земля — это два самостоятельных объекта недвижимости, судьба которых в наследстве может различаться. Земельный участок, судя по свидетельству от 2000 года, находился в собственности отца (формально право возникло до 31 января 1998 года, когда вступил в силу Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимость, либо до 2000 года, когда регистрация стала обязательной для вновь возникающих прав, но само свидетельство уже подтверждает ранее возникшее право). С домом ситуация сложнее: право собственности по договору купли-продажи 2005 года подлежало обязательной государственной регистрации в Росреестре, но не было зарегистрировано. Таким образом, с формальной точки зрения, юридически право собственности на дом у отца не возникло, хотя фактически он им владел и пользовался. Ключевые вопросы: как включить такой дом в наследственную массу и возможна ли его последующая регистрация на наследников без предварительной регистрации права за отцом. Также важно, что дата договора (2005 год, а не до 2000-х) попадает под действие правил об обязательной регистрации, и слух о том, что «если сделка до 2000-х, то регистрация не обязательна», здесь неприменим — этот принцип относится к правам, возникшим до вступления в силу Закона о регистрации (1998 год), а не к сделкам, совершенным после. Таким образом, затронуты правоотношения: наследственные (открытие наследства, состав наследственной массы), вещные (право собственности на дом и землю, его возникновение), а также регистрационные (госрегистрация прав на недвижимость). Юридически значимые обстоятельства: факт смерти наследодателя, наличие договора купли-продажи дома 2005 года и технического паспорта, наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок (свидетельство 2000 года), отсутствие регистрации права на дом.
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. В данной ситуации договор купли-продажи дома был заключен в 2005 году, однако регистрация перехода права собственности на отца не производилась. Поскольку исполнение договора до регистрации не изменяет отношений с третьими лицами (включая наследников и нотариальную контору), с точки зрения закона наследодатель не стал собственником дома. Следовательно, без предварительной регистрации права отца на дом включить его в наследственную массу напрямую невозможно.
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 551
В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав являются как договоры и другие сделки в отношении недвижимости (п. 2), так и свидетельства о праве на наследство (п. 4). Применительно к наследству это означает, что наследники могут зарегистрировать свое право на дом на основании свидетельства о наследстве, но для выдачи такого свидетельства нотариусу необходимо подтвердить, что дом принадлежал наследодателю. Представленный договор купли-продажи 2005 года сам по себе может служить основанием для регистрации права отца, если будет проведена соответствующая регистрационная процедура (например, через суд или совместное заявление сторон сделки). Однако в отсутствие такой регистрации нотариус не сможет включить дом в наследственную массу, опираясь лишь на договор, поскольку право наследодателя не возникло de jure.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 4) свидетельства о праве на наследство.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Статья 69 того же закона признает юридически действительными права на недвижимость, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (т.е. до 31.01.1998), даже если они не зарегистрированы в ЕГРН. В данном случае договор купли-продажи дома заключен в 2005 году, то есть после указанной даты. Поэтому правило о «ранее возникших правах» к дому не применимо – его нельзя признать собственностью отца без государственной регистрации, ссылаясь на эту норму. Что касается земельного участка, свидетельство о праве собственности от 2000 года также выдано после 31.01.1998, поэтому ст. 69 к нему также напрямую не применяется (право на участок должно быть зарегистрировано, если не возникло ранее; однако в ситуации, возможно, регистрация уже была произведена). Для дома же порядок иной: отсутствие регистрации перехода права в 2005 году не создает у отца законного титула, который мог бы перейти по наследству.
Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
- Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
- Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обреме
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69
Таким образом, для оформления наследства на дом необходимо сначала зарегистрировать право собственности отца на этот объект в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи 2005 года (ст. 551 ГК РФ, п. 3) либо при жизни отца – через совместное заявление сторон сделки. После регистрации права отца (возможно, посмертно – по решению суда) наследники смогут получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство и затем зарегистрировать свое право на основании п. 4 ст. 14 218-ФЗ.
