В данной ситуации имеется совокупность юридически значимых обстоятельств, связанных с наследованием имущества. Умершая тетя при жизни составила нотариально удостоверенное завещание, которое, по общему правилу, является односторонней сделкой, определяющей судьбу наследства. Однако, несмотря на наличие завещания, ключевой проблемой является отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о государственной регистрации права собственности наследодателя на квартиру.
Существо спора заключается в том, что для включения имущества в состав наследства необходимо установить факт принадлежности этого имущества наследодателю на праве собственности на момент его смерти. Поскольку право собственности на квартиру не зарегистрировано в ЕГРН, у нотариуса, ведущего наследственное дело, не будет бесспорных доказательств того, что квартира действительно являлась собственностью умершей. Отсутствие регистрации права в реестре создает правовую неопределенность в отношении статуса квартиры как наследственного имущества.
Завещание, при всей своей юридической силе, само по себе не подтверждает факт принадлежности имущества наследодателю. Оно лишь определяет круг лиц, которые могут претендовать на наследство, и порядок его распределения. Однако для того, чтобы эти лица фактически могли получить имущество, необходимо сначала доказать, что это имущество вообще входило в наследственную массу.
Утрата документов о приватизации (договора передачи квартиры в собственность, ордера, решения местной администрации) существенно осложняет процесс, так как именно эти документы являются первичными правоустанавливающими — они подтверждают, что квартира перешла из государственной или муниципальной собственности в собственность тети. Сама по себе приватизация в 1996 году (если она состоялась) является законным основанием для приобретения права собственности, однако без соответствующих документов это основание невозможно подтвердить перед нотариусом или в суде.
Таким образом, налицо коллизия: есть нотариальное завещание, есть фактически приватизированная квартира, но нет ни регистрации права в ЕГРН (что на момент приватизации в 1996 году не требовало обязательной госрегистрации, так как закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу лишь в 1998 году), ни сохранившихся документов о самой приватизации. Юридически значимым является установление факта владения и пользования квартирой наследодателем на законном основании, а также наличие волеизъявления наследодателя, выраженного в завещании. Без преодоления пробела в документальном подтверждении права собственности наследники рискуют столкнуться с отказом нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство.
Согласно статье 1112 ГК РФ, в состав наследства входит имущество и имущественные права, принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства. В рассматриваемой ситуации ключевым является вопрос, принадлежало ли тете право собственности на квартиру на момент смерти, несмотря на отсутствие регистрации в ЕГРН. Поскольку квартира была приватизирована в 1996 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на неё возникло у тети в силу самого факта приватизации, а не с момента последующей регистрации. Таким образом, это право существовало юридически и должно войти в наследственную массу, несмотря на отсутствие записи в реестре. Утрата документов о приватизации не означает утрату самого права, но создает сложности для его доказательства нотариусу.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Для преодоления проблемы отсутствия регистрации и утраты документов необходимо руководствоваться специальной нормой. В силу части 1 и 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными и без регистрации в ЕГРН. Однако при переходе этого права по наследству (то есть при его перерегистрации на наследников) государственная регистрация в ЕГРН становится обязательной. Это означает, что наследникам при обращении к нотариусу не требуется требовать от тети предварительной регистрации её права — оно уже признается государством возникшим, но для оформления свидетельства о праве на наследство и последующей регистрации своего права им придётся документально подтвердить факт приватизации перед нотариусом.
- Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. ... 3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и об
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69
Сам по себе факт отсутствия регистрации права тети в ЕГРН не затрагивает силу завещания. В соответствии со статьёй 1118 ГК РФ, завещание является односторонней сделкой по распоряжению имуществом на случай смерти и должно быть совершено лично дееспособным гражданином. Нотариально удостоверенное завещание подтверждает волю наследодателя, но не заменяет собой документы, подтверждающие его право собственности на конкретное имущество. Поэтому завещание является достаточным основанием для того, чтобы наследники получили право требовать включения квартиры в наследство, но оно не освобождает их от обязанности доказать сам факт принадлежности этой квартиры тёте. Однако если бы завещание отсутствовало, наследование происходило бы по закону, и требование к доказательствам права собственности было бы точно таким же — принципиальной разницы в данном аспекте нет.
- Распорядиться имуществом на случай смерти можно путем совершения завещания... 2. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. 3. Завещание должно быть совершено лично.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1118
С точки зрения общего правила о моменте возникновения права собственности, статья 131 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимость, но эта норма является общей. Пункт 2 статьи 223 ГК РФ также закрепляет, что право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации. Однако Закон № 218-ФЗ в статье 69 делает исключение для прав, возникших до введения системы обязательной регистрации. Следовательно, для наследников ситуация такова: у тети право возникло с момента приватизации (без регистрации), но для перехода этого права к наследникам по завещанию обязательна регистрация перехода права в ЕГРН. Отсутствие записи о праве тети не лишает наследников права наследовать, но накладывает на них бремя по сбору и восстановлению доказательств (договора приватизации, выписки из домовой книги и т.п.), которые нотариус примет как подтверждение принадлежности имущества наследодателю.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
- В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 223
Наследственное право на квартиру не пропало. Отсутствие регистрации права наследодателя в ЕГРН при приватизации до 1998 года не аннулирует это право — оно признаётся юридически действительным. Утрата документов о приватизации осложняет, но не блокирует процесс: наследникам следует обратиться к нотариусу, который откроет наследственное дело, а для подтверждения права собственности тёти необходимо будет получить дубликат договора передачи квартиры в собственность в органах местного самоуправления или архиве и, возможно, обратиться в суд для установления факта владения и пользования недвижимостью (в порядке особого производства), если иным способом восстановить документы не удастся.
