Центральной проблемой является соотношение правовой природы завещания и договора дарения с точки зрения стабильности волеизъявления. Завещание, согласно ст. 1118 ГК РФ, является односторонней сделкой, направленной на распоряжение имуществом на случай смерти, и в силу ст. 1130 ГК РФ может быть в любой момент отменено или изменено завещателем без указания причин и без чьего-либо согласия. Пользователь справедливо опасается, что, продав свой дом и передав деньги сестре, она окажется без какого-либо юридического прикрытия: бабушка может в любой момент отменить завещание, и пользователь не сможет этому воспрепятствовать. Как указывает закон:
Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1130
Это означает, что обещание бабушки составить завещание не создает для неё никакого обязательства: до её смерти пользователь не приобретает никаких прав на дом, а после смерти завещание может быть оспорено (ст. 1131 ГК РФ) или изменено. Пользователь, исполнив свою часть (продажа дома и передача денег сестре), остается в положении кредитора, но само по себе завещание не порождает обязательственных отношений между бабушкой и пользователем — это лишь одностороннее распоряжение. Таким образом, риск пользователя очевиден: она лишается своего имущества, не получая взамен никакого встречного предоставления, кроме надежды, которая юридически ничем не обеспечена.
Договор дарения, напротив, является двусторонней сделкой (ст. 154 ГК РФ), которая порождает обязательство передать имущество в собственность одаряемого. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на недвижимость по договору возникает с момента государственной регистрации. Если заключить договор дарения дома с земельным участком, право собственности перейдет к пользователю сразу после регистрации, и бабушка уже не сможет его отменить. При этом дарение является безвозмездным договором (ст. 423 ГК РФ) — бабушка не получает платы или иного встречного предоставления от пользователя. Именно это и пугает бабушку: она боится, что после перехода права собственности пользователь перестанет заботиться о ней, так как у неё не останется рычагов воздействия.
Для снятия этих опасений закон предлагает несколько механизмов, которые позволяют сохранить за бабушкой право проживания и содержание, даже если право собственности перейдет к пользователю по договору дарения. Один из них — установление завещательного отказа (легата) по ст. 1137 ГК РФ, но он действует только после смерти наследодателя и не подходит, если бабушка хочет защитить себя при жизни. Другой, более подходящий вариант — заключить договор ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением. Как следует из ст. 583 ГК РФ:
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 583
В рамках такого договора бабушка может передать дом с участком пользователю, а пользователь обязывается пожизненно содержать бабушку (предоставлять питание, уход, жильё). При этом в силу ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, и оно становится залогом в пользу бабушки (ст. 587 ГК РФ). Это означает, что даже если пользователь потом попытается продать дом, новый собственник будет обязан продолжать выплачивать ренту, а сама бабушка имеет право залога на дом. Такая конструкция надёжно защищает интересы обеих сторон: пользователь получает дом сразу, а бабушка — гарантированное содержание на всю жизнь. Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Для бабушки это гораздо безопаснее, чем дарение, так как её обеспечение юридически закреплено.
Если же бабушка всё же склоняется к завещанию, но хочет сохранить за собой право пожизненного проживания в доме, можно воспользоваться завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ). Например, бабушка завещает дом пользователю, но в завещании устанавливает, что она сама (или другое лицо) имеет право пожизненно проживать в этом доме. Однако такое право возникает только после смерти бабушки и не защищает её при жизни; кроме того, завещание по-прежнему может быть отменено.
Ещё один инструмент, появившийся в российском праве, — наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ). Он заключается между наследодателем и потенциальным наследником и может содержать условия о передаче имущества после смерти, а также возлагать на наследника обязанности (например, уход за бабушкой). В отличие от завещания, наследственный договор является двусторонней сделкой, и его изменение или расторжение возможно только по соглашению сторон. Как указано в законе:
Наследодатель вправе заключить с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию … договор, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора … Наследственный договор может также … возлагать на участвующих в наследственном договоре лиц … обязанность совершить какие-либо не противоречащие закону действия имущественного или неимущественного характера, в том числе исполнить завещательные отказы или завещательные возложения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1140.1
Это означает, что бабушка и пользователь могут заключить наследственный договор, по которому бабушка обязуется оставить дом пользователю, а пользователь обязуется осуществлять за ней уход. Изменить такой договор в одностороннем порядке бабушка уже не сможет — это снимает главный риск пользователя. Для бабушки же плюс в том, что дом перейдёт к пользователю только после её смерти, и она остаётся собственницей до конца жизни, что сохраняет её контроль. Однако важно отметить, что наследственный договор не даёт пользователю никаких прав на дом при жизни бабушки, и если бабушка всё же передумает, расторгнуть договор можно только через суд или по соглашению.
Наконец, для обеспечения исполнения обещания бабушки можно использовать конструкции условных сделок (ст. 157 ГК РФ). Например, можно заключить договор дарения с отлагательным условием: дарение считается совершённым, если пользователь продаст свой дом и передаст деньги сестре. Однако ст. 157 ГК РФ ограничивает допустимые условия: они не должны быть противоправными или зависимыми исключительно от воли одной стороны. Как разъясняется в законе:
Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 157
Продажа дома пользователем — это действие, зависящее от её воли, что может быть признано недопустимым, так как условие полностью контролируется стороной. Более корректным было бы привязать переход права к наступлению не зависящего от сторон события, например, к регистрации договора. Но в любом случае, прямое обеспечение обещания составить завещание через задаток или неустойку невозможно, поскольку завещание — это односторонняя сделка, обязательство по её совершению не может быть предметом договора в силу принципа свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ).
Таким образом, наиболее надёжным вариантом для обеих сторон является договор пожизненного содержания с иждивением (разновидность ренты) или наследственный договор. Рента даёт бабушке полную защиту при жизни (содержание и залог), а пользователю — немедленно или в будущем — право собственности. Наследственный договор защищает пользователя от односторонней отмены, но не даёт права собственности до смерти бабушки. Пользователю следует объяснить бабушке, что договор ренты как раз гарантирует её интересы: даже после перехода права собственности бабушка остаётся обеспеченной и может проживать в доме, а при невыполнении обязанностей по уходу имеет право требовать возврата дома или выплаты выкупа.
