По договору дарения три лица стали собственниками квартиры в равных долях (по 1/3 каждому). После смерти одного из одаряемых (в 2012 году) его доля (1/3) перешла в состав наследства. В 2016 году судом было открыто наследственное дело, и круг наследников этой доли определён — их трое. Двое из них получили свидетельства о праве на наследство, однако никто из наследников не зарегистрировал право собственности на унаследованную долю в Росреестре. Таким образом, формально 1/3 квартиры продолжает числиться за умершим, а фактические наследники не стали титульными собственниками. Даритель умер в 2019 году и к судьбе этой доли отношения уже не имеет.
Юридически значимо, что между живыми одаряемыми (двумя из трёх первоначальных собственников, остающихся в своих долях) и умершим сособственником (а точнее — его наследниками) отсутствуют наследственные или договорные отношения. Живые одаряемые не являются наследниками умершего ни по закону, ни по завещанию, поэтому получить его долю в порядке наследования они не могут. Их интерес — приобрести эту 1/3 — может быть реализован только через гражданско-правовые сделки (купля-продажа, дарение, мена) с теми лицами, которые юридически станут собственниками доли после оформления наследства.
Ситуация осложнена тем, что право собственности на 1/3 до сих пор не переоформлено на наследников, и неясно, кто именно из них фактически принял наследство помимо тех двух, кто получил свидетельства (третий наследник мог и не вступить в права). Отказ одного из наследников от своей доли может изменить распределение долей внутри наследства: его часть перейдёт к другим наследникам по закону или по завещанию (в зависимости от оснований наследования), но не к посторонним лицам — живым одаряемым.
Также юридически значим факт оплаты коммунальных платежей одним из живых одаряемых. Такое поведение может быть оценено как добросовестное, открытое и непрерывное владение чужим имуществом (долей умершего) с возможностью в перспективе ссылаться на приобретательную давность, но при условии, что владение длится более 15 лет и собственник (наследник) не предъявлял требований. Здесь срок пока не истёк, и наследники уже заявили свои права (через суд и получение свидетельств), что прерывает течение срока давностного владения.
Таким образом, в основе ситуации лежат наследственные правоотношения по поводу 1/3 доли умершего одаряемого, необходимость оформления наследниками своих прав в Росреестре, и отсутствие правовых оснований у живых одаряемых напрямую унаследовать эту долю — только через последующие сделки с наследниками. Отказ одного из наследников повлияет только на перераспределение долей внутри круга наследников, но не даёт преимущества живым одаряемым.
Согласно ст. 1113 ГК РФ, наследство открывается со смертью гражданина. Смерть одаряемого в 2012 году явилась юридическим фактом, открывшим наследство на его долю в квартире. Именно с этого момента наследники (трое лиц) приобрели право на принятие наследства, что впоследствии было подтверждено решением суда в 2016 году, которым наследственное дело было открыто.
Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1113
Порядок и сроки принятия наследства регламентированы ст. 1154 ГК РФ. Поскольку двое из трех наследников получили свидетельства о праве на наследство в рамках судебного дела, их права на доли в наследственном имуществе (каждый на 1/9 от квартиры) считаются возникшими со дня открытия наследства в 2012 году, независимо от факта государственной регистрации. Отсутствие регистрации не лишает их статуса собственников, но ограничивает возможность распоряжения этой долей до момента регистрации. Третий наследник, не получивший свидетельства, по-видимому, наследство не принял, если только его право не было восстановлено судом без выдачи свидетельства.
- Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
- Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования.
- Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1154
Сложившиеся отношения регулируются нормами о долевой собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ, квартира является общей долевой собственностью: у каждого из двух живых одаряемых – по 1/3, у наследников умершего – доля 1/3, распределенная между ними (предположительно по 1/9 у тех, кто принял наследство). Даритель умер в 2019 году, его права на квартиру прекратились с момента дарения, поэтому эти обстоятельства на текущий состав собственников не влияют.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Распоряжение долями возможно только по соглашению всех сособственников (ст. 246 ГК РФ). Живые одаряемые не могут единолично продать квартиру, пока не консолидируют все доли. Наследники умершего, имея непереоформленные права, также не могут продать свои доли без регистрации, но вправе уступить их по договору купли-продажи после регистрации. Однако прежде чем продавать долю постороннему лицу, они обязаны соблюсти преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности (живых одаряемых). Это ключевое положение ст. 250 ГК РФ.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Таким образом, если наследники (или один из них) решат продать свою долю третьему лицу, живые одаряемые имеют приоритетное право выкупить эту долю по той же цене. Для этого наследники должны направить им письменное извещение с указанием цены и условий; живые одаряемые в течение месяца могут реализовать это право. Если наследники не намерены продавать долю, а хотят оставить её себе, то живые одаряемые не могут принудить их к продаже — это не предусмотрено законом.
Ситуация с отказом от наследства одного из наследников не улучшает положение живых одаряемых. Если один наследник откажется от своей доли в наследстве (без указания конкретного лица), его доля перейдет к другим наследникам по закону (ст. 1157–1158 ГК РФ). Отказ в пользу живых одаряемых невозможен, поскольку они не являются наследниками умершего ни по закону, ни по завещанию. Следовательно, отказ приведёт лишь к перераспределению доли между оставшимися наследниками, и живые одаряемые не станут участниками наследственных прав на эту долю.
Рассмотрение института приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) показывает, что его применение маловероятно. Для приобретения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности необходимо добросовестное, открытое и непрерывное владение как своим собственным в течение 15 лет. Живой одаряемый, оплачивающий коммунальные платежи, не владеет всей квартирой как своей: он признаёт права других сособственников (наследников), не скрывает это, а его действия не являются владением чужой долей в смысле давностного владения. Кроме того, срок владения отсчитывается с момента, когда началось такое владение (после смерти в 2012 году прошло 12 лет — недостаточно). Поэтому ст. 234 не может служить основанием для приобретения доли умершего.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 234
Для государственной регистрации прав наследников и живых одаряемых необходимо опираться на ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Свидетельства о праве на наследство, выданные двум наследникам, являются достаточным основанием для регистрации их права собственности на доли в квартире. Без такой регистрации они не могут полноценно распорядиться долями, а живые одаряемые — приобрести их через сделку. Следовательно, первый шаг — настоять на регистрации прав наследниками, а затем договориться о выкупе их долей по ст. 250 (если продажа будет постороннему) или напрямую.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
Если наследники уклоняются от регистрации или не проявляют интереса к доле, живые одаряемые могут обратиться в суд с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение, на основании ст. 264 ГПК РФ. Например, можно установить факт принятия наследства конкретными лицами или факт владения и пользования недвижимым имуществом. Однако такой факт сам по себе не перенесёт право собственности на живых одаряемых, но может облегчить доказывание их правомерных ожиданий или служить основанием для последующего иска о признании права.
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении:
- факта владения и пользования недвижимым имуществом;
- факта принятия наследства и места открытия наследства;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Таким образом, наиболее реалистичный путь для живых одаряемых — инициировать процесс регистрации прав наследников, а затем либо воспользоваться преимущественным правом покупки (если наследники будут продавать долю третьим лицам), либо напрямую выкупить доли у наследников по соглашению сторон. Отказ от наследства одним из наследников не создает для них правовых возможностей. Приобретательная давность и установление юридических фактов не ведут к возникновению права собственности в сложившихся обстоятельствах.
