Гараж, возведенный на основании разрешения на строительство, но без государственной регистрации права собственности, в силу закона может быть отнесен к самовольной постройке — это ключевой вопрос, с которого начинается анализ. Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается объект, возведенный на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. В вашей ситуации гараж расположен на территории ГСК, но не является членом кооператива, и земельный участок под ним, как следует из обстоятельств, не принадлежал наследодателю на праве собственности и не предоставлялся ей в аренду или на ином законном титуле. При таких условиях даже наличие разрешения на строительство само по себе не устраняет дефекта прав на землю, поскольку разрешение лишь подтверждает допустимость строительства по градостроительным нормам, но не заменяет правового основания пользования участком.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 222
Для квалификации постройки как самовольной имеет значение не только отсутствие прав на землю, но и наличие разрешения на строительство. Разрешение на строительство, предусмотренное ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, подтверждает, что строительство велось при соблюдении градостроительных регламентов. В вашем случае такое разрешение у матери было, значит, гараж не является самовольным по признаку отсутствия разрешения. Однако решающим остается земельный участок: если он не был предоставлен матери в установленном порядке (например, под строительство гаража в ГСК ей не выделялся), то постройка все равно считается самовольной, так как возведена на чужой земле.
Статья 51. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Поскольку гараж, скорее всего, является самовольной постройкой по причине отсутствия у наследодателя прав на землю, наследница не может автоматически получить на него право собственности в порядке наследования. В состав наследства, согласно ст. 1112 ГК РФ, входят только те вещи и имущественные права, которые принадлежали наследодателю на день открытия наследства. На самовольную постройку право собственности не возникает, следовательно, она не входит в наследственную массу. Но оспорить это можно: если бы мать при жизни могла признать право на гараж в суде, это право могло бы перейти к наследникам.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Тем не менее, ст. 1152 ГК РФ устанавливает, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. Это означает, что если в будущем право собственности на гараж будет признано за матерью (например, посмертно), то наследница сможет считаться собственником с даты смерти матери. Однако без судебного акта, который признает право на самовольную постройку, эта норма не сработает — она лишь регулирует момент перехода уже существующего права.
- Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1152
Для легализации гаража потребуется судебный порядок. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, но при условии, что земельный участок, на котором она расположен, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании у лица, осуществившего постройку, либо что это лицо может получить участок в аренду или в собственность. В вашем случае земля, вероятно, находится в публичной собственности (муниципальной или государственной). Тогда признать право на гараж можно, если наследница докажет, что участок может быть ей предоставлен под уже существующий гараж (например, через выкуп или аренду) и что постройка не нарушает права третьих лиц.
- Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 222
Дополнительно возможно использовать процедуру установления факта владения гаражом как недвижимым имуществом. ГПК РФ, ст. 264, предусматривает, что суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение прав, в том числе факт владения и пользования недвижимым имуществом (п. 6). Вы можете обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения гаражом на праве собственности за матерью, если докажете, что она открыто и добросовестно владела им. Однако этот факт станет лишь элементом для последующего признания права — самостоятельным основанием для регистрации он не является, поскольку гараж не был зарегистрирован. Вместо этого лучше сразу подавать иск о признании права собственности.
Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении:
- факта владения и пользования недвижимым имуществом;
- факта принятия наследства и места открытия наследства;
- других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
После получения судебного решения о признании права собственности на гараж за вами (или за матерью с последующей регистрацией перехода права в порядке наследования) необходимо будет осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права. Основания для этого перечислены в ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»: вступивший в законную силу судебный акт является самостоятельным основанием для регистрации, а также свидетельство о праве на наследство — но его вы получите только при включении гаража в наследственную массу, что требует суда.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: ... 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; ...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Таким образом, основным инструментом легализации гаража в вашей ситуации является судебный иск о признании права собственности на самовольную постройку. Внесудебный порядок через местную администрацию возможен только в случаях, когда объект соответствует всем градостроительным и земельным нормам, а земельный участок может быть предоставлен в собственность или аренду без торгов — but здесь требуется индивидуальное выяснение прав на землю. Начать следует с запроса в администрацию о предоставлении земельного участка под гаражом, а при отказе — обращаться в суд.
