В данной ситуации возникли наследственные правоотношения, в результате которых пользователь и его сестра стали участниками общей долевой собственности на гараж (как правило, по 1/2 доле у каждого, если иное не установлено свидетельством о праве на наследство). Юридически значимым обстоятельством является то, что для отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности, требуется согласие всех сособственников. Сестра, выдавая доверенность на продажу гаража, выразила свою волю на совершение сделки, делегировав пользователю полномочия по её представлению.
Поскольку объектом сделки выступает недвижимое имущество (гараж), его отчуждение подлежит государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вопрос о том, требуется ли нотариальное удостоверение самого договора купли-продажи, напрямую зависит от момента возникновения права собственности у сторон. Если гараж был приобретён в общую долевую собственность в порядке наследования, то договор по отчуждению долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда все участники общей собственности одновременно продают свои доли по одной сделке.
Также важным правовым аспектом является действительность доверенности, выданной в другом городе. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью должна быть нотариально удостоверена, и факт выдачи её в другом регионе не влияет на её юридическую силу — она действует на всей территории Российской Федерации. Однако необходимо проверить, предоставлены ли пользователю доверенностью полномочия на подписание договора купли-продажи и подачу документов на государственную регистрацию. Кроме того, при обращении в МФЦ (который выступает лишь посредником при приёме документов на регистрацию) потребуется не только соответствующая форма сделки, но и личная явка сторон или их надлежаще уполномоченных представителей. Сама процедура регистрации через МФЦ возможна, но если договор требует нотариального удостоверения, то его подписание и удостоверение должно происходить у нотариуса, а не в МФЦ — МФЦ принимает уже оформленные документы.
При продаже гаража, находящегося в общей долевой собственности, ключевое значение имеет форма договора и объём полномочий по доверенности. Прежде всего, договор купли-продажи гаража как недвижимого имущества должен быть заключён в простой письменной форме — это прямо установлено статьёй 550 ГК РФ. Поскольку продаётся не доля, а весь объект по соглашению всех сособственников, требование о нотариальном удостоверении сделки отсутствует (оно предусмотрено законом лишь для отдельных видов недвижимости, например, для договоров ренты или залога недвижимости, к которым продажа гаража не относится). Таким образом, нотариус для удостоверения самого договора не требуется.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 550
Однако для того, чтобы пользователь мог действовать от имени сестры, требуется доверенность. Статья 185.1 ГК РФ устанавливает, что доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (а право собственности на гараж подлежит регистрации в ЕГРН) должна быть нотариально удостоверена. Поскольку продажа гаража влечёт распоряжение правом собственности сестры (её долей), выданная сестрой доверенность обязательно должна быть нотариальной. Тот факт, что доверенность оформлена в другом городе, значения не имеет: нотариально удостоверенная доверенность действует на всей территории Российской Федерации. Если же доверенность составлена в простой письменной форме, она будет недостаточной для совершения сделки и подачи документов на регистрацию.
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185.1
Далее, при продаже гаража, принадлежащего на праве общей долевой собственности, необходимо согласие всех её участников. В силу статьи 246 ГК РФ распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. В данной ситуации согласие сестры выражено в доверенности, которая является документом, подтверждающим её волю на отчуждение своей доли. Поэтому личное присутствие сестры не требуется — её представителем по доверенности выступает пользователь. Дополнительного письменного согласия или отдельного договора с сестрой не нужно, если доверенность прямо предоставляет полномочие на продажу доли.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Такая регистрация является обязательной, и её можно провести через многофункциональный центр (МФЦ). Статья 18 Федерального закона № 218-ФЗ прямо предусматривает возможность подачи заявления о государственной регистрации прав в МФЦ при личном обращении. Пользователь, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, вправе лично подать документы в МФЦ от имени сестры. При этом доверенность должна содержать полномочие на подачу и получение документов при регистрации, что обычно включается в текст доверенности на продажу недвижимости.
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Для завершения сделки потребуются следующие документы: договор купли-продажи (подписанный пользователем от своего имени и как представителем сестры), нотариально удостоверенная доверенность, документы на гараж (свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН или иные правоустанавливающие документы), паспорта сторон. Если гараж стоит на кадастровом учёте, может понадобиться технический план, но обычно для гаража достаточно имеющихся документов. Отдельного разрешения или согласия от сестры, помимо доверенности, не требуется.
Таким образом, сделка может быть оформлена в простой письменной форме, регистрация перехода права — через МФЦ на основании нотариальной доверенности, выданной в другом городе. Личное присутствие сестры не нужно, если доверенность предоставляет все необходимые полномочия.
