Нужно ли платить налог при продаже унаследованного имущества, если право собственности зарегистрировано позже

Наследник (дочь) вступила в права наследования после смерти матери, открывшейся в 2020 году, подав соответствующее заявление нотариусу. Фактически наследство было принято в установленный законом шестимесячный срок. Однако государственная регистрация права собственности на унаследованные объекты недвижимости (квартира, гараж, земельный участок) была осуществлена только в 2022 году. В настоящее время наследник намерен продать указанное имущество. Юридически значимым является определение момента, с которого исчисляется срок владения наследником унаследованной недвижимостью для целей налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ). Затронуты правоотношения в сфере налогового законодательства, касающиеся освобождения дохода от налогообложения при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Ключевой правовой вопрос заключается в том, следует ли при исчислении этого срока исходить из даты открытия наследства (2020 год) или из даты регистрации права собственности в ЕГРН (2022 год).

Согласно ст. 1114 ГК РФ, время открытия наследства — это момент смерти гражданина. Именно с этой даты наследник считается фактически принявшим наследство (если он его принял) и становится собственником имущества для целей налогообложения, даже если государственная регистрация права произведена позднее. Поскольку наследство было принято в 2020 году после смерти матери, моментом приобретения права собственности на квартиру, гараж и земельный участок является 2020 год, а не 2022 год, когда была получена выписка из ЕГРН. Это имеет ключевое значение для исчисления минимального срока владения.

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ, ст. 1114

В силу ст. 217.1 НК РФ освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости осуществляется с учётом особенностей, установленных этой статьёй. Одной из таких особенностей является то, что для объектов недвижимости, полученных по наследству, минимальный предельный срок владения составляет три года. Этот срок исчисляется именно с даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с даты регистрации права. Соответственно, если вы планируете продать унаследованное имущество после 2023 года (то есть по истечении трёх лет с момента смерти матери в 2020 году), доход от продажи не подлежит налогообложению. Если же продажа состоится ранее — налог придётся уплатить.

Доход от продажи унаследованных квартиры, гаража и земельного участка не подлежит налогообложению НДФЛ. Минимальный трёхлетний срок владения давно истёк — он отсчитывается с 2020 года (дата смерти матери), а не с 2022 года (дата регистрации в ЕГРН). Подавать налоговую декларацию 3‑НДФЛ и уплачивать налог не нужно.

Рекомендуемые действия

• Приготовьте для сделки купли‑продажи полный пакет документов: нотариальное свидетельство о праве на наследство, выписку из ЕГРН (дата регистрации роли не играет), а также свидетельство о смерти наследодателя — оно подтвердит начало течения трёхлетнего срока.
• Перед сделкой убедитесь, что со дня открытия наследства (2020 год) прошло не менее трёх полных календарных лет. В вашем случае срок уже истёк, поэтому в договоре купли‑продажи можно смело отражать реальную цену без опасений возникновения налоговой обязанности.
• Сохраните копии документов, удостоверяющих дату смерти матери и факт принятия наследства в 2020 году. Если налоговая инспекция запросит пояснения после сделки, достаточно будет предоставить эти бумаги, чтобы подтвердить право на освобождение от налога.
• При возникновении спорной ситуации или ошибочного доначисления налога обращайтесь к адвокату для подготовки мотивированного ответа с ссылками на ст. 217.1 и ст. 1114 ГК РФ.