Первостепенное значение для определения долей на земельный участок имеет правило, закреплённое в специальной норме земельного законодательства. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность принадлежит собственникам здания, расположенного на этом участке. Поскольку все три лица являются собственниками частей дома, земельный участок, не принадлежащий пока никому, может быть приобретён ими в общую долевую собственность. При этом закон не устанавливает, в каких именно долях он приобретается — этот вопрос должен решаться самими участниками.
- Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Завещание, которым дом был поделен, не может напрямую установить доли в земле, поскольку оно распоряжается только тем имуществом, которое принадлежало наследодателю на момент смерти. Из обстоятельств дела следует, что земельный участок не был оформлен в собственность — значит, он не входил в состав наследства. В силу статьи 1119 ГК РФ завещатель свободно определяет доли наследников в наследственном имуществе, но эта свобода ограничена тем имуществом, которое ему принадлежит. Поскольку земля не была завещана, распоряжение о долях в доме не создаёт автоматически таких же долей в праве на участок.
Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, включить в завещание иные распоряжения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1119
К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются правила главы 16 ГК РФ об общей долевой собственности, как указано в статье 1164 ГК РФ. Однако это правило касается только того имущества, которое перешло по наследству. Земля к такому имуществу не относится, поэтому доли в праве на неё не определяются по завещанию и не возникают автоматически как наследственные. Они должны быть установлены при приобретении участка по статье 39.20 ЗК РФ.
Статья 1164. Общая собственность наследников
При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1164
Если собственники не могут прийти к соглашению о долях в земельном участке, применяется общая норма о долевой собственности. В силу пункта 1 статьи 245 ГК РФ доли участников долевой собственности считаются равными, если иное не установлено законом или соглашением. Поскольку земельный участок под домом является неделимым (имеет один кадастровый номер и не может быть разделён без нарушения требований к образуемым участкам), все три собственника дома становятся сособственниками земли. При отсутствии соглашения между ними их доли будут предполагаться равными — то есть по 1/3 каждому. Однако это презумпция, которая может быть опровергнута: участники вправе заключить соглашение о долях, пропорциональных долям в доме (1/2 одному и по 1/4 двум другим), но такой порядок требует их добровольного согласия.
- Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 245
При недостижении соглашения возможен судебный спор. Статья 252 ГК РФ предоставляет участнику долевой собственности право требовать выдела своей доли, а при невозможности выдела в натуре — компенсации. Однако в данной ситуации требование о выделе доли в земле может быть заявлено только после приобретения участка в общую долевую собственность. Суд, рассматривая спор об определении долей, будет исходить из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём здания (этот принцип содержится в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, но в предоставленном контексте эта норма отсутствует). В судебной практике при отсутствии соглашения доли в праве на неделимый земельный участок обычно признаются пропорциональными долям в праве на здание. Однако исторически сложившийся порядок пользования может быть учтён, если будет доказано, что он сложился до приобретения участка и не нарушает прав других сособственников. Для этого необходимо обратиться в суд с иском об установлении долей, отличных от пропорциональных, и представить доказательства фактических границ пользования, например, межевой план, акт согласования границ, документы о сложившемся порядке.
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252
Таким образом, изначально доли в земле не определяются завещанием, а при отсутствии соглашения презюмируются равными (по 1/3). Судебный порядок возможен, и в нём могут быть установлены любые доли — как пропорциональные долям в доме, так и равные, но суд будет оценивать все обстоятельства, включая исторически сложившийся порядок пользования и технические характеристики участка.
