Основным инструментом защиты прав наследников в описанной ситуации служит ст. 304 ГК РФ, поскольку соседи, зарегистрировав право на объект с кадастровым номером дома наследодателей, создали препятствие в осуществлении прав собственности на этот дом, но при этом фактически владеют другим зданием и, вероятно, не лишили наследников владения домом №24. Нарушение заключается в недостоверной записи в ЕГРН, которая не позволяет наследникам оформить наследство. Собственник (а также наследники, вступившие во владение наследством) вправе требовать устранения такого нарушения, не связанного с лишением владения, путём предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим или об исправлении реестровой ошибки.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Если же наследники или наследодатели фактически утратили владение домом (например, соседи вселились в него, полагая, что это их дом по новому адресу 16), то применяется виндикационный иск по ст. 301 ГК РФ. Однако по описанию соседи продолжают владеть своим прежним домом (теперь №16), а дом наследодателей (№24) остаётся в их фактическом владении, поэтому ст. 301 может быть задействована лишь при доказанности лишения владения.
"Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
При рассмотрении возможности истребования имущества от соседей необходимо учитывать ст. 302 ГК РФ: если соседи приобрели право на объект (даже ошибочно) возмездно и не знали о нарушениях, они могут считаться добросовестными приобретателями. В данной ситуации соседи сами предоставили недостоверные сведения (чужой техпаспорт, чужой кадастровый номер), что исключает их добросовестность. Кроме того, имущество (дом наследодателей) выбыло из владения наследодателей помимо их воли в результате ошибки регистрирующего органа, поэтому даже при добросовестности приобретателя собственник вправе его истребовать.
"1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 302
Права на предъявление указанных исков принадлежат не только собственнику, но и наследникам, которые фактически приняли наследство (например, продолжают проживать в доме, оплачивают коммунальные услуги), даже если ещё не получили свидетельство о праве на наследство. Это вытекает из ст. 305 ГК РФ, которая предоставляет владельцу, не являющемуся собственником, те же способы защиты против третьих лиц.
"Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 305
Для устранения ошибки в ЕГРН важна ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, предусматривающая порядок исправления технических ошибок. Техническая ошибка — это описка, опечатка и т.п., допущенная регистратором. В данной ситуации ошибка может быть признана технической, если при внесении сведений на основании заявления соседей регистратор, к примеру, ошибочно перенёс кадастровый номер дома наследодателей на объект соседей. Однако если соседи предоставили недостоверные документы (чужой техпаспорт), то ошибка является реестровой (ошибкой в документе-основании), и её исправление возможно только через суд. Тем не менее, ст. 61 позволяет заинтересованному лицу (наследникам) обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки, и если орган регистрации установит, что данные в ЕГРН не соответствуют документам, он может исправить запись самостоятельно в течение трёх рабочих дней.
"Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Ст. 14 того же закона перечисляет основания для кадастрового учёта и регистрации прав, среди которых — свидетельство о праве на наследство и судебные акты. Это подтверждает, что наследники вправе обратиться за регистрацией на основании свидетельства, но если в ЕГРН уже содержится запись о праве соседей на тот же объект, регистратор будет вынужден приостановить регистрацию в силу ст. 26 № 218-ФЗ, так как возникнут противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. Таким образом, наследникам необходимо сначала оспорить существующую запись.
"Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
...
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
..."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
"Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
- Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
...
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
..."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Если наследники изберут путь оспаривания действий регистратора (например, если регистратор допустил ошибку при проверке документов соседей), они могут обратиться в суд в порядке административного судопроизводства по ст. 218 КАС РФ. Однако этот способ применим только при отсутствии спора о праве на недвижимость: если соседи оспаривают правоту наследников, спор переходит в исковое производство. Поэтому КАС может быть использован лишь как дополнительный инструмент — для обжалования отказа Росреестра исправить ошибку или незаконных действий.
"1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменаци"
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 218
В предоставленном контексте отсутствуют нормы, прямо регулирующие сроки исковой давности для таких требований, а также меры ответственности за предоставление недостоверных сведений. По общему правилу, к виндикационному иску (ст. 301 ГК РФ) применяется общий трёхгодичный срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), исчисляемый с момента, когда наследники узнали или должны были узнать о нарушении. К требованиям об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не применяется (ст. 208 ГК РФ). За предоставление недостоверных сведений для регистрации прав соседи могут быть привлечены к ответственности по ст. 14.35 КоАП РФ или, при наличии умысла, к уголовной ответственности за мошенничество (ст. 159 УК РФ), однако эти нормы не были приведены в контексте и должны быть исследованы дополнительно.
